2026년 9월 Texas 부동산 시세 총괄 — DFW $377K·Houston $345K·Austin $435K, 같은 주 안의 세 갈래 시장

8월 마지막 주 기준 Dallas-Fort Worth 평균 주택 가치는 $376,817로 1년 전보다 1.5% 내렸고, Houston 중간 판매가는 $345,000로 사실상 제자리, Austin은 시내 평균 $504,148로 4.4% 하락하며 여전히 Texas에서 가장 깊은 조정을 겪고 있다. 같은 주(州) 안에서 세 대도시가 각자 다른 곡선을 그리는 지금, 9월 매수를 준비한다면 도시별 온도 차부터 정확히 읽어야 한다.

세 도시의 여름 성적표 — 같은 Texas, 다른 방향

Zillow 주택가치지수(ZHVI) 기준 Dallas-Fort Worth-Arlington 메트로의 전형적 주택 가치는 $376,817, 전년 대비 -1.5%다. 7월 중간 판매가는 $404,900로 지수보다 높은데, 이는 실제 거래가 상대적으로 고가 매물에 몰려 있다는 뜻이기도 하다.

Houston은 세 도시 중 가장 안정적이다. 8월 메트로 중간 판매가는 $345,000로 전년과 사실상 동일했고, 7월에는 $340,000로 오히려 전년 대비 0.6% 올랐다. 2분기 기준으로는 $345,200, -1.2%. 오르지도 내리지도 않는, 말 그대로 보합 시장이다.

Austin은 이야기가 다르다. 시내 평균 주택 가치는 $504,148로 1년 새 4.4% 하락, 전국 대도시 중에서도 낙폭이 큰 축에 속한다. 메트로 전체 중간 판매가는 7월 $435,000로 전년 대비 +1.0%를 기록하며 바닥 신호를 보였지만, 2022년 5월 정점($552,000 안팎) 대비로는 여전히 약 24% 낮은 수준이다.

정리하면 이렇다. DFW는 완만한 조정, Houston은 보합, Austin은 깊은 조정 후 바닥 다지기. 세 도시가 한 방향으로 움직이던 팬데믹 시기와는 완전히 다른 국면이다.

Dallas-Fort Worth — $376K 평균 뒤에 숨은 $240K의 격차

DFW 메트로 평균 $376,817은 어디까지나 평균이다. 실제 도시별로 보면 격차가 크다. 8월 기준 Carrollton 중간가는 $410,000, Plano는 $518,000, Frisco는 $649,000. 붙어 있는 세 도시 사이에 24만 달러가 벌어져 있다. Richardson은 ZIP에 따라 $395,000~$550,000, Irving은 $341,000 선이다.

방향성도 지역마다 다르다. Princeton(-10.2%), Celina(-9.3%) 같은 신축 공급이 쏟아진 외곽 프론티어는 두 자릿수 가까이 내린 반면, Richardson(-0.2%)이나 Sugar Land(0%) 같은 성숙한 도시는 거의 움직이지 않았다. 메트로 평균 -1.5%는 이 두 흐름의 중간값일 뿐이다. 9월에 DFW를 본다면 "어느 도시, 어느 벨트냐"가 "DFW냐 아니냐"보다 훨씬 중요하다.

Houston — $345K 보합, 그러나 벨트별로는 여전히 사다리

Houston 메트로 중간가 $345,000도 마찬가지로 평균의 함정이 있다. 서쪽으로 가면 Katy $338,000, Sugar Land 평균 $449,000, Fulshear $608,000까지 올라가고, 북쪽 I-45 회랑의 Conroe($326,000)·Willis($282,000), 동쪽 쉽채널 벨트의 Pasadena($220,000)·Channelview($209,000)처럼 $200K대 진입점도 넓게 남아 있다.

Houston의 강점은 이 가격 사다리가 촘촘하다는 것이다. $200K대 초반부터 $600K대까지 통근권 안에서 선택지가 이어지고, 메트로 전체 가격이 보합이라 "지금 사면 고점"이라는 부담이 상대적으로 적다. 다만 해안 카운티의 주택보험료가 연 $3,000~$6,000까지 올라와 있어, 남부 해안 벨트는 가격표보다 월 부담 총액으로 비교해야 한다.

Austin — 24% 조정의 의미

Austin은 Texas 이주를 고려하는 매수자에게 가장 판단이 갈리는 시장이다. 정점 대비 24% 하락은 뒤집어 말하면 2022년에 산 사람의 자산이 그만큼 줄었다는 뜻이지만, 지금 진입하는 매수자에게는 4년 전 가격표다. 메트로 중간 판매가가 7월에 전년 대비 +1.0%로 돌아선 것은 하락이 멈춰가고 있다는 신호로 읽을 수 있다.

그래도 Austin 시내 평균($504,148)은 DFW 평균보다 13만 달러, Houston보다 16만 달러 비싸다. 테크 일자리 밀도와 가격을 맞바꾸는 구조는 조정 이후에도 그대로다.

금리 6.66% — 8월 한 달 내내 6.6%대 박스권

Freddie Mac 주간 조사 기준 30년 고정 모기지 금리는 8월 27일 주간 6.66%. 8월 한 달 흐름은 6.69% → 6.67% → 6.65% → 6.66%로, 7월 말 급등 이후 6.6%대 중반 박스권에 갇혔다.

이 금리로 20% 다운페이먼트를 가정하면 원리금 상환액은 대략 이렇다.

• Houston $345,000 매수 → 대출 $276,000 → 월 약 $1,773
• DFW $377,000 매수 → 대출 $301,600 → 월 약 $1,938
• Austin 메트로 $435,000 매수 → 대출 $348,000 → 월 약 $2,236

금리가 0.5%p 내려가 6.16%가 되면 DFW 기준 월 상환액은 약 $1,840로 $100 가까이 줄어든다. 9월 초 연준 회의를 앞두고 금리 인하 기대가 있지만, 모기지 금리는 이미 인하 기대를 상당 부분 반영하고 있다는 점도 기억해야 한다.

재산세와 무소득세 — Texas 계산서의 양면

Texas는 주 소득세가 없다. 연소득 $150,000 가구가 California(주 소득세 실효 6~8%)에서 이주해 온다면 연 $9,000~$12,000의 소득세가 사라진다. New York·New Jersey에서 오는 경우도 비슷한 규모다.

대신 재산세가 1.6~2.5%로 전국 최고 수준이다. 위 세 도시를 재산세까지 넣어 다시 계산하면:

• Houston $345,000, 세율 약 2.1% → 연 $7,245, 월 $604
• DFW $377,000, 세율 약 2.2% → 연 $8,294, 월 $691
• Austin $435,000, 세율 약 2.0% → 연 $8,700, 월 $725

원리금과 재산세를 합친 월 부담은 Houston $2,377, DFW $2,629, Austin $2,961 선이다(보험 제외). 무소득세 절감분이 재산세를 상쇄하고도 남는지는 소득 수준에 달려 있다. 연소득 $150K 이상 가구라면 대체로 남고, 은퇴 후 소득이 낮다면 재산세 부담이 더 크게 느껴질 수 있다.

거주 주택이라면 Homestead Exemption 신청이 필수다. 2026년 기준 학군세 과세표준 공제가 $140,000까지 확대되어, 신청 여부에 따라 연 $1,000 이상이 갈린다. 클로징 후 카운티 감정국(CAD) 웹사이트에서 무료로 신청할 수 있다.

9월 매수 전략 — 세 도시별 체크포인트

DFW를 본다면 신축 프론티어(Princeton·Celina·Anna)의 가격 인하와 빌더 인센티브(금리 바이다운 포함)를 기존 매물과 반드시 비교하라. 같은 예산으로 Carrollton 기존 주택과 Celina 신축이 모두 사정권에 들어오는 드문 시기다.

Houston을 본다면 가격보다 카운티·MUD세·보험료가 월 부담을 결정한다. Harris·Fort Bend·Montgomery 카운티의 실효 세율 차이가 같은 $350K 주택에서 월 $100 이상을 가른다.

Austin을 본다면 바닥 신호가 나오는 지금이 협상력이 가장 좋은 구간일 수 있다. 다만 정점 대비 24% 조정을 겪은 시장인 만큼, 단기 시세차익보다 5년 이상 거주 전제로 접근하는 편이 안전하다.

어느 도시든 계약서에 Option Period(통상 7~10일)를 확보하고, 그 기간 안에 인스펙션과 재산세 고지 내역까지 확인한 뒤 움직이는 것이 Texas 매수의 기본기다. 10월 재산세 고지서가 발송되기 전인 9월은, 올해 세율이 확정되는 시점과 맞물려 매물별 세금 부담을 가장 정확히 따져볼 수 있는 달이기도 하다.

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시세 데이터: Zillow 주택가치지수·중간 판매가(2026년 7~8월), HAR·Unlock MLS 월간 리포트, Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey(2026년 8월 27일 주간). 개별 매물·세율은 카운티와 학군에 따라 다르므로 계약 전 반드시 확인 필요.