"알고리즘 담합" 이제 불법이다 — 7월 20일 서명된 NJ 'FAIR Act(A3497)' 완전정리: 2027년 7월 1일 시행, 경쟁 건물 데이터로 렌트를 정하는 소프트웨어 구독 자체가 금지, 위반 시 반독점법 처벌… 건물주도 세입자도 지금 확인할 것

"알고리즘 담합" 이제 불법이다 — 7월 20일 서명된 NJ 'FAIR Act(A3497)' 완전정리: 2027년 7월 1일 시행, 경쟁 건물 데이터로 렌트를 정하는 소프트웨어 구독 자체가 금지, 위반 시 반독점법 처벌… 건물주도 세입자도 지금 확인할 것

지난 7월 20일 미키 셰릴(Mikie Sherrill) 뉴저지 주지사가 뉴어크에서 FAIR Act(Forbidding the Algorithmic Inflation of Rent Act) 에 서명했습니다. 법안 번호는 A3497, 공식 법률 번호는 P.L. 2026, c. 43 입니다. 주 의회는 6월 30일에 이 법안을 통과시켰고, 주지사는 서명 자리에서 이런 관행을 "알고리즘에 의한 담합(collusion by algorithm)"이라고 불렀습니다. 법률사무소 Day Pitney와 Crowell의 해설에 따르면 시행일은 2027년 7월 1일이고, 뉴저지는 알고리즘 렌트 설정을 명시적으로 규제하는 네 번째 주입니다. 오늘이 10월 13일이니 시행까지 261일 남았습니다.

이 법은 뉴저지에서 렌트를 받는 세입자에게도, 임대 건물을 가진 오너와 투자자에게도, 렌트 건물 매입을 고민하는 바이어에게도 영향이 있습니다. 아래 내용은 법안 원문 요약과 주 정부 보도자료, 법률사무소 해설을 바탕으로 정리했습니다. 벌금 액수처럼 아직 확인되지 않은 부분은 그렇게 표시했으며, 구체적인 사안은 반드시 변호사와 상의하시기 바랍니다.

1. 무엇을 막는 법인가: '경쟁 건물의 비공개 데이터'로 렌트를 정하는 소프트웨어

문제가 된 것은 수익관리(Revenue Management) 소프트웨어입니다. 여러 건물주가 각자의 실제 렌트, 공실, 보증금, 계약 갱신 일정 같은 비공개 정보를 한 업체에 넣으면, 소프트웨어가 이를 합쳐 "이 가격에 내놓으세요"라고 추천합니다. 건물주들이 서로 연락하지 않아도 사실상 같은 방향으로 렌트를 올리게 된다는 것이 비판의 핵심입니다. 뉴저지 법무장관실은 약 1년 전 이 분야 대표 업체인 RealPage와 대형 건물주 10여 곳을 반독점법·소비자보호법 위반으로 이미 제소했고, 호보컨(Hoboken)과 저지시티(Jersey City)는 시 조례로 비슷한 소프트웨어 사용을 먼저 막았습니다. 이번 법은 이를 주 전체의 법으로 끌어올린 것입니다.

법안 원문 Section 2의 주요 정의는 다음과 같습니다.

• 코디네이터(Coordinator): 임대 건물주를 위해 '조정 기능'을 수행하는 소프트웨어, 데이터 분석 서비스 또는 업체
• 조정 기능(Coordinating function): 비공개 정보를 모아 자동화된 도구로 처리한 뒤 임대료, 갱신 조건, 이상적인 입주율을 추천하는 행위
• 비공개 정보(Nonpublic information): 둘 이상의 건물주로부터 나온 가격, 공급량, 보증금, 입주율, 계약 종료·갱신 일정 등으로, 생성된 지 365일이 안 됐고 일반에 공개되지 않은 데이터
• 병행 가격 조정(Consciously parallel pricing coordination): 서로 관련 없는 둘 이상의 건물주가 명시적·묵시적 합의로 비슷한 임대 물건의 가격을 정하거나 유지하는 것

2. 금지 행위 3가지 (Section 3)

• (a) 구독·비용 지급 금지: 건물주와 그 대리인, 대표자, 하청업체는 코디네이터 서비스에 가입하거나 비용을 낼 수 없습니다.
• (b) 합의 조장 금지: 코디네이터를 운영하는 쪽은 조정 기능을 수행하는 방식으로 건물주 간 경쟁 제한 합의를 촉진할 수 없습니다.
• (c) 병행 가격 조정 금지: 둘 이상의 건물주가 가격을 맞추는 행위 자체가 금지됩니다.

특히 (a)가 중요합니다. 담합을 했는지 입증하기 전에, 그런 소프트웨어를 쓰는 것만으로 위반이 될 수 있는 구조이기 때문입니다. 법안은 이 소프트웨어를 '쓰는 사람'과 '만드는 사람'을 모두 겨냥합니다.

3. 무엇은 괜찮은가: 예외와 허용 범위

법이 지나치게 넓다는 비판을 의식해 예외가 명시되어 있습니다.

• 스프레드시트 등 사람이 분석하는 도구, 공개된 임대료 추정 도구, 전통적인 매물 데이터베이스는 금지 대상이 아닙니다(Day Pitney 해설).
• 한 오너가 통제하는 여러 건물 사이의 가격 조정은 담합으로 보지 않습니다.
• MLS(멀티플 리스팅 서비스)와 그 회원은 제외됩니다.
• 정부 규제 임대 프로그램, 즉 Section 8, NJHMFA 프로그램, 렌트 컨트롤·렌트 레벨링 조례가 정한 가격은 담합으로 보지 않습니다.
• 집계된 임대 데이터 보고서라도 특정 가격·조건을 추천하지 않으면 코디네이터에 해당하지 않으며, 연구·소프트웨어 개발 목적도 제외됩니다.
• 입원 의료시설, 면허 장기요양시설, 교정시설은 '주거 유닛'에서 빠집니다.

주 정부는 이 법이 부동산 중개인이나 담합과 무관한 사업에 영향을 주지 않도록 좁게 설계했다고 설명합니다.

4. 위반하면 어떻게 되나: 반독점법(NJ Antitrust Act)이 그대로 적용

Section 4는 위반 행위를 뉴저지 반독점법(New Jersey Antitrust Act, P.L.1970, c.73) 위반으로 취급하고, 같은 법 Section 7~17을 적용한다고 정합니다. Crowell은 이 경우 민사 제재금(Civil Penalty), 금지명령(Injunction), 그리고 3배 배상(Treble Damages) 이 가능하다고 설명했습니다. 다만 FAIR Act 자체는 구체적인 벌금 액수를 적어두지 않았고, 세입자가 직접 소송을 낼 수 있는지(Private Right of Action)도 법안에 명시되어 있지 않습니다. 이 부분은 반독점법 조항 해석에 달려 있어서, 시행 전에 법무장관실의 규칙이나 법원 해석이 나오는지 지켜봐야 합니다.

집행 장치는 세 가지가 확인됩니다.

• 신고 포털: 법무장관은 법무·공공안전부(Department of Law and Public Safety) 웹사이트에 위반 의심 사례를 접수하는 온라인 창구를 만들어야 합니다.
• 교육 프로그램: 법무·공공안전부와 주택·지역사회부(DCA)가 공동으로 시민 대상 교육을 운영합니다(Section 6).
• 시행 규칙: 법무장관과 DCA 커미셔너가 행정절차법에 따라 세부 규칙을 정합니다(Section 7).

5. 건물주·투자자의 체크리스트 (시행 261일 전)

• 현재 쓰는 가격 책정 도구부터 확인하세요. 프로퍼티 매니저가 쓰는 소프트웨어가 '다른 건물의 비공개 데이터를 합쳐 가격을 추천'하는 방식이라면 2027년 7월 1일 전에 중단·교체해야 합니다.
• 관리 계약서를 점검하세요. 매니지먼트 계약에 특정 소프트웨어 사용 조항이 있다면 해지·변경 조건을 확인합니다.
• 경쟁 건물주와 가격 정보를 주고받지 마세요. 사적인 대화나 이메일도 '병행 가격 조정'으로 해석될 위험이 있습니다.
• 공개 데이터만 쓰는 방식으로 전환하세요. 공개된 매물 사이트와 직접 조사한 시세 비교는 허용되는 쪽입니다.
• 매입 실사에 이 항목을 넣으세요. 임대 건물을 살 때는 현 소유주가 쓰던 가격 도구와 그 수익 가정이 2027년 7월 이후에도 유지될 수 있는지 확인해야 합니다. 렌트 상승 전제가 소프트웨어에 의존했다면 수익률이 달라집니다.

6. 세입자는 무엇을 알아두면 좋은가

• 같은 건물, 같은 시기인데 렌트가 오르는 속도가 이웃 건물과 지나치게 비슷하다면 단서가 될 수 있지만, 그것만으로 위반이라고 단정할 수는 없습니다.
• 시행 후에는 신고 포털이 열립니다. 갱신 통지서, 오퍼 메일처럼 증거가 될 문서는 보관해 두세요.
• 이 법은 렌트 상한제가 아닙니다. 가격을 정하는 '방식'을 규제할 뿐, 건물주가 독자적으로 렌트를 올리는 것까지 막지는 않습니다.

7. 뉴욕은 어떤가

뉴욕은 별도의 주법으로 알고리즘 렌트 설정을 규제하는 방향으로 움직여 왔고, 뉴욕에서 렌트 건물을 가지고 계신 분도 같은 주제를 점검할 필요가 있습니다. 다만 뉴욕 법의 세부 내용은 이번에 확인한 자료에 없으므로, 구체적인 조항과 시행일은 뉴욕 변호사에게 확인하시기 바랍니다. 뉴저지와 뉴욕 양쪽에 물건을 가진 오너라면, 같은 가격 책정 도구가 한쪽에서는 합법이고 다른 쪽에서는 아닐 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.

8. 같은 날 함께 알아둘 법: Fair Price Protection Act

Crowell 해설에 따르면 뉴저지는 비슷한 시기에 Fair Price Protection Act(감시 가격 책정 규제) 도 제정했습니다. 소매업 대상이지만 부동산 업계에도 '개인 데이터 기반 가격 책정'이라는 흐름을 보여줍니다. 전자 가격표(Electronic Shelf Label) 신규 사용은 2027년 2월 1일부터 1년간 유예되고, 나머지 조항은 2027년 8월 1일 시행입니다. 소비자사기법 위반 시 최대 $20,000 의 벌금이 거론됩니다.

정리: 핵심 숫자와 날짜

• 서명일: 2026년 7월 20일 (의회 통과 6월 30일)
• 법안·법률 번호: A3497 / P.L. 2026, c. 43
• 시행일: 2027년 7월 1일
• 금지 대상: 비공개 경쟁 데이터 기반 렌트 책정 소프트웨어 구독·제공, 건물주 간 가격 조정
• 제재: 뉴저지 반독점법 적용 (민사 제재금, 금지명령, 3배 배상 가능 — 금액은 법안에 미기재)
• 신고 창구: 법무·공공안전부 온라인 포털

시행일까지 시간이 있는 것 같지만, 건물 관리 계약과 소프트웨어 구독은 보통 연 단위로 갱신됩니다. 올해 연말 갱신 때 조항을 미리 바꿔두는 것이 안전합니다. 이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며 법률 자문이 아닙니다.

Sources: 뉴저지 주지사실 보도자료(2026.7.20), NJ 의회 A3497 법안 원문, Day Pitney, Crowell & Moring 클라이언트 알림, ROI-NJ, The MortgagePoint