뉴욕 Mansion Tax 2026 대수술 예고 — 기준선 $100만→$50만, 세금 '내는 사람'도 바이어에서 셀러로 바뀐다

뉴욕에서 집을 사고파는 한인이라면 2026년 봄, 주(州) 예산 협상 테이블 위에 올라온 한 줄짜리 조항을 반드시 알아야 한다. 뉴욕주 상원(Senate Bill, Part TT)과 하원(Assembly Bill, Part QQ)이 동시에 발의한 새로운 뉴욕시 주거용 부동산 양도세, 이른바 차세대 Mansion Tax가 그것이다. 이 법안이 통과되면 ① 과세 기준선이 현행 $1,000,000에서 $500,000으로 절반이나 내려가고, ② 지금까지 '바이어'가 내던 세금을 원칙적으로 '셀러'가 내도록 납세 의무자가 뒤바뀐다. 시행 예정일은 2026년 6월 1일 이후 클로징 건이다. 다만 2026년 6월 현재 이 조항은 주지사의 행정 예산안(Executive Bill)에는 포함되지 않은, 의회 주도의 협상 항목으로 아직 최종 서명·시행되지 않았다. 즉 '예고된 변화'다. 그러나 클로징이 수개월에 걸쳐 진행되는 부동산 거래의 특성상, 지금 계약하는 사람도 이 변화의 사정권 안에 있다.

■ 먼저 현행 Mansion Tax부터 정확히

Mansion Tax는 1989년 뉴욕주가 도입한 세금으로, 주거용 부동산을 $100만 이상에 살 때 '바이어'가 클로징에서 내는 일회성 양도세다. 2019년 주 예산에서 뉴욕시 주거용 거래에 한해 누진 구조로 대수술을 거쳐, 현재 8개 구간으로 운영된다. '이름값(Mansion)'과 달리 맨해튼·브루클린에서는 평범한 콘도·코압도 쉽게 $100만을 넘기기 때문에, 결코 부자만의 세금이 아니다.

현행 뉴욕시 주거용 누진 세율(매매가 전액에 해당 구간 세율 적용):

• $100만~$199만: 1.0%
• $200만~$299만: 1.25%
• $300만~$499만: 1.5%
• $500만~$999만: 2.25%
• $1,000만~$1,499만: 3.25%
• $1,500만~$1,999만: 3.5%
• $2,000만~$2,499만: 3.75%
• $2,500만 이상: 3.9%

여기서 반드시 짚어야 할 것이 '절벽(cliff) 효과'다. 이 세금은 '초과분'이 아니라 '매매가 전액'에 구간 세율을 곱한다. 예컨대 $2,999,999에 사면 1.25% = 약 $37,500이지만, 단돈 $2를 더 얹어 $3,000,001이 되는 순간 1.5%가 적용돼 약 $45,000으로 뛴다. $2 차이가 세금 $7,500을 만든다. 가장 가파른 절벽은 $100만 문턱이다. $999,999면 0원, $1,000,000이면 $10,000이다. 그래서 노련한 변호사와 에이전트는 매매가를 $999,000, $2,999,000, $4,995,000처럼 일부러 문턱 바로 아래에 맞춘다. 1달러 깎아 받는 협상이 수천 달러를 좌우하기 때문이다.

Mansion Tax는 '셀러'가 내는 두 가지 세금과 별개라는 점도 기억하자. 뉴욕시 부동산양도세(NYC-RPT, 셀러 부담, 주거용 1.0%~1.425%, 고가·상업용 2.625%)와 뉴욕주 양도세(NYS RETT, 셀러 부담, 0.4%, 주거용 $300만 초과분은 0.65%)가 그것이다. 결국 고가 맨해튼 거래에서는 바이어의 Mansion Tax + 셀러의 RPT·RETT를 합쳐 매매가의 5%를 훌쩍 넘는 양도 관련 세금이 발생한다.

실제 숫자로 보면 부담이 더 와닿는다. $150만짜리 브루클린 브라운스톤을 예로 들면, 바이어의 Mansion Tax는 1.0% = $15,000, 셀러의 NYS RETT는 0.4% = $6,000, 셀러의 NYC-RPT는 1.0% = $15,000으로, 양도 관련 세금만 총 $36,000(매매가의 약 2.4%)에 달한다. $350만 거래라면 바이어 Mansion Tax 1.5% = $52,500에 셀러 측 세금까지 더해 합계가 12만 달러를 넘어선다. 여기에 타이틀 보험, 변호사비, 융자 수수료 등 일반 클로징 비용이 1~3% 더 붙는다는 점을 잊지 말아야 한다.

■ 무엇이 바뀌나 — 2026년 개정안 3대 포인트

첫째, 기준선이 $500,000으로 추락한다. 현행 $100만에서 절반으로 내려가면, 그동안 Mansion Tax 레이더 밖에 있던 브루클린의 소형 콘도·코압, 생애 첫 주택 상당수가 새로 과세 대상이 된다. 다만 $50만 미만 구간은 오히려 세율이 약 1%로 현행 양도세보다 낮아지도록 설계됐다.

둘째, 납세 의무자가 '셀러'로 바뀐다. 이것이 가장 큰 구조 변화다. 현행 Mansion Tax는 바이어가 1차 납세자지만, 개정안에서는 셀러가 원칙적 납세 의무자가 된다. 단, 바이어와 셀러 모두에게 '연대책임(joint and several liability)'이 부과돼, 셀러가 내지 않으면 과세당국은 바이어에게도 전액을 청구할 수 있다. 셀러에게는 순수익(net proceeds) 직격탄이고, 바이어에게는 클로징 현금 부담이 줄어드는 듯 보이지만, 셀러가 그만큼 호가를 올려 전가할 가능성이 크다.

셋째, 적용 대상이 넓고 촘촘해진다. 1~3가구 주택, 개별 콘도·코압, 멀티패밀리 내 개별 주거 유닛에 대한 직접 소유권뿐 아니라, 임차권(leasehold)·경제적 지분(economic interest)까지 포섭한다. 사실상 브루클린·맨해튼 주거 거래의 대부분이 걸린다.

■ 한인 바이어·셀러를 위한 실전 체크리스트

1) 클로징 타이밍. 셀러라면 2026년 하반기 매도 시 6월 1일 시행 예정일을 기준으로 세 부담이 달라질 수 있으니 변호사와 클로징 일정을 조율하라. 바이어라면 셀러가 인상한 호가에 세금이 숨어 있지 않은지 'net sheet'로 역산해 확인하라.

2) 문턱 협상은 여전히 유효하다. $50만, $100만, $500만 등 구간 경계 근처라면 매매가를 문턱 아래로 낮추는 협상이 기계적으로 이득이다. 0.25%~0.4%의 세율 차이가 $100만당 수천~수만 달러를 만든다.

3) 가구·동산 분리 계약. Mansion Tax는 '부동산 대가'에만 붙는다. 분리 가능한 가구·미술품 등은 별도 매매계약서(bill of sale)로 떼어내 부동산 가격을 문턱 아래로 낮출 수 있다. 다만 붙박이장(built-in)처럼 사실상 부동산의 일부인 항목을 동산으로 둔갑시키면 뉴욕주 과세당국(NYS Department of Taxation and Finance)의 감사 표적이 된다. 항목별 명세와 합리적 평가액을 갖춘 소규모 분리만 인정된다.

4) 코압 vs 콘도, 모기지 녹음세. 융자를 끼면 콘도 바이어는 모기지 녹음세(MRT, $50만까지 1.8%, 초과분 1.925%)를 추가로 낸다. 반면 코압 지분은 동산이라 MRT가 없어, $100만 이상 융자에서는 1.9%가량을 절약한다. Mansion Tax는 어느 쪽이든 동일하게 부과된다.

5) 환급·분쟁. 클로징 후 가격이 조정돼 세금을 과납했다면, 지급일로부터 3년 내에 뉴욕주에 환급을 신청할 수 있다(Form TP-584.1 등). 혼합용도 건물의 주거·상업 가치 배분, 동산 분리의 적정성 등은 흔한 분쟁 지점이므로, 계약서·동산 명세·클로징 명세서·TP-584·NYC-RPT 서류를 최소 7년간 보관하라.

■ 결론

이번 개정안은 단순한 세율 조정이 아니라 '누가, 어디서부터 내느냐'를 동시에 바꾸는 구조 개편이다. $50만이라는 새 문턱은 더 이상 '맨션'이 아닌 평범한 첫 집까지 끌어들이고, 셀러로의 납세 전환은 호가·순수익 계산을 통째로 흔든다. 아직 확정되지 않았다는 사실이 곧 '신경 쓰지 않아도 된다'는 뜻은 아니다. 2026년 안에 뉴욕시에서 집을 사거나 팔 계획이라면, 계약서에 서명하기 전 반드시 부동산 전문 변호사와 함께 현행법과 개정안 양쪽 시나리오로 세 부담을 시뮬레이션해 두는 것이 가장 확실한 방어책이다.