2026년 9월 DFW vs Houston 시장 비교 — 중간가 $405K vs $340K, 재산세·보험·통근·학군까지 넣으면 월 $300이 갈린다

7월 기준 Dallas-Fort Worth 중간 거래가는 $404,900(전년 대비 −1.7%), Houston 단독주택 중간가는 $340,000(+0.6%)로 두 도시 사이의 가격 차이는 약 $65,000입니다. 그리고 9월 첫째 주 30년 고정 모기지 금리는 6.71%(Freddie Mac, 9월 3일)로, 8월 말 6.66%에서 다시 올라섰습니다. 텍사스 이주를 놓고 DFW와 Houston 중 어디로 갈지 고민하는 가구라면, 가격표 하나만 볼 게 아니라 재고·세금·보험·통근·학군까지 다섯 항목을 한 장의 계산서로 만들어 봐야 합니다. 이 글은 그 계산서입니다.

1. 가격 — $65,000 차이, 그러나 방향은 반대

Homes.com의 7월 DFW 리포트를 보면 전체 주택 중간가는 $404,900, 단독주택만 따지면 $410,000(−2.1%)입니다. 2024년 5월 고점 $414,990에서 약 2.4% 내려온 상태이고, 미국 40대 대도시 가운데 연간 가격 변화율 순위는 37위입니다. 전국 중간가가 $400,000으로 +2.6% 오르는 동안 DFW는 거의 유일하게 뒷걸음질한 대형 시장입니다.

Houston은 다릅니다. HAR 7월 리포트에서 단독주택 중간가는 $340,000(+0.6%), 기존 주택만 보면 $345,000(+1.5%), 평균가는 $455,159로 사상 최고치를 기록했습니다. 100만 달러 이상 고가 주택 거래가 17.1% 늘면서 평균을 끌어올렸지만, 중간가는 1년째 거의 제자리입니다. 텍사스 A&M 부동산연구센터(TRERC) 8월 인사이트도 "Austin·San Antonio는 여전히 하락, Dallas-Plano와 Houston은 안정화 단계, Fort Worth-Arlington은 두 달 연속 전년 대비 상승"으로 정리했습니다.

정리하면 DFW는 아직 소폭 내려가는 중이고, Houston은 바닥을 다졌습니다. 매수자 입장에서 DFW는 "조금 더 기다리면 더 내려갈 수도 있는" 시장, Houston은 "지금 가격이 곧 바닥일 가능성이 높은" 시장입니다.

2. 재고와 협상력 — DFW는 매물이 줄고, Houston은 역대 최다

가격 방향이 반대인 이유는 재고에 있습니다. DFW의 7월 활성 매물은 37,231건으로 전년 대비 −4.7%, 공급 개월수는 5.0개월로 줄었습니다. 2019년 7월(37,315건)과 거의 같은 수준입니다. 거래는 7,965건으로 −5.4%, 매물 체류 기간은 중간값 62일, 최종 거래가는 호가의 약 97%입니다. 즉 DFW 매도자는 여전히 가격을 지키고 있고, 매수자는 시간을 더 쓰되 3% 안팎의 할인에 만족해야 합니다.

Houston은 HAR 기준 공급 5.2개월, 매물 체류 52일이고, HAR가 "역대 가장 많은 선택지"라고 표현할 만큼 매물이 쌓였습니다. 6월 단독주택 거래는 8,820건으로 +3.5%, 펜딩 계약은 +12.3%로 거래 자체는 살아 있습니다. 매물이 많은데 거래도 늘어나는 구조라, 매수자가 협상할 여지는 Houston이 조금 더 넓습니다. 특히 $250K~$500K 구간은 거래가 −1.1%로 정체되어 있어 이 가격대의 매도자가 가장 조급합니다.

3. 같은 $450K 집을 사면 — DFW vs Houston 월 부담 비교

Plano·Frisco·Carrollton 벨트와 Sugar Land·Katy 벨트에서 각각 $450,000짜리 집을 20% 다운페이먼트, 6.71% 30년 고정으로 산다고 가정하겠습니다. 원리금은 두 도시 모두 같습니다. $360,000 대출에 월 약 $2,325입니다. 차이는 그 다음부터입니다.

재산세: DFW 북부(Collin County 쪽 Plano·Frisco)는 홈스테드 공제 후 실효세율이 대략 1.7~2.0%, Carrollton(Denton/Dallas County)은 2.0~2.2% 수준입니다. Houston 서남부의 Sugar Land(Fort Bend County)는 1.9~2.2%, Katy는 MUD(상하수도 지방채 세금)가 얹히는 신축 단지가 많아 2.3~2.8%까지 올라갑니다. $450K 집이면 연간 재산세는 Plano 약 $8,100, Katy 신축 단지는 $11,000 이상 나올 수 있습니다. 월로 환산하면 $675 vs $920, 매달 $245 차이입니다.

주택보험: DFW는 우박, Houston은 허리케인과 홍수가 변수입니다. $450K 주택 기준 DFW 연 $3,200~3,800, Houston 연 $3,800~4,800 정도가 최근 견적 범위이고, Houston 일부 지역은 별도 홍수보험(NFIP 연 $700~1,500)이 사실상 필수입니다. 월로 약 $80~120 차이가 더 벌어집니다.

합산하면 같은 $450K 집에서 Houston(Katy 신축 기준)의 월 총부담이 DFW(Plano 기준)보다 $300~350 많아질 수 있습니다. 반대로 말하면 Houston에서 같은 월 부담으로 살 수 있는 집값은 DFW보다 낮으므로, "Houston이 싸다"는 말은 재산세·보험까지 넣으면 상당 부분 상쇄됩니다. 물론 소득세는 두 도시 모두 0%입니다. 텍사스 무소득세는 어느 도시를 고르든 동일한 혜택이고, 이 선택에서는 변수가 아닙니다.

4. 동네별 가격 사다리 — 어디에 $400K대가 남았나

DFW 북부 벨트의 최근 Zillow 기준 중간가는 Carrollton $410K, Plano $518K, Frisco $649K로 세 도시가 붙어 있으면서 $24만의 사다리를 만듭니다. Richardson은 ZIP에 따라 $395K~$550K, Allen $517K, Wylie $430K입니다. Fort Worth 쪽은 Fort Worth 시내 $308K, Saginaw $318K로 DFW에서 유일하게 전년 대비 오르는 벨트입니다.

Houston 서남부는 Sugar Land 평균 $449K, Katy $338K, Cypress $407K, The Woodlands $650K, Pearland $386K입니다. Katy와 Cypress는 DFW의 Carrollton·Wylie와 비슷한 가격대이면서 신축 비중이 훨씬 높습니다. Sugar Land는 Plano와, The Woodlands는 Frisco와 각각 가격·학군 포지션이 대응합니다.

같은 예산으로 비교하면 $400K 안팎에서 DFW는 Carrollton·Wylie·Fort Worth 북부의 1990~2000년대 기존 주택, Houston은 Katy·Cypress·Pearland의 2015년 이후 신축 또는 준신축을 살 수 있습니다. 집의 연식과 크기만 놓고 보면 Houston이 $50K~80K 정도 앞서고, 재산세·보험이 그 차이를 도로 가져갑니다.

5. 학군 — 두 도시 모두 최상위 ISD가 있지만 분포가 다르다

DFW 북부는 Plano ISD, Frisco ISD, Carroll ISD(Southlake), Coppell ISD, Allen ISD, Prosper ISD가 TEA(텍사스 교육청) A등급을 유지하고, Lewisville ISD·Richardson ISD도 학교 단위로 A~B가 섞여 있습니다. 상위 학군이 US-75와 Dallas North Tollway를 따라 넓게 퍼져 있어서 $400K~$650K 사이 어느 예산이든 A등급 학군을 하나쯤 고를 수 있습니다.

Houston은 Katy ISD, Fort Bend ISD(Sugar Land 쪽), Cypress-Fairbanks ISD, Tomball ISD, Conroe ISD(The Woodlands), Pearland ISD, Clear Creek ISD가 핵심입니다. 이쪽은 학군이 카운티 경계와 고속도로 회랑을 따라 서·북·남으로 흩어져 있어, 직장 위치가 정해지면 선택지가 한두 개 ISD로 좁아집니다. 학군 하나만 보고 도시를 고른다면 우열은 없고, "직장에서 30분 안에 A등급 학군이 몇 개 있느냐"로 따지면 DFW 북부가 조금 더 촘촘합니다.

6. 통근 — DFW는 분산, Houston은 방사형

DFW는 Dallas 다운타운, Plano Legacy(대기업 본사 벨트), Las Colinas/Irving, Fort Worth 다운타운, Frisco의 다섯 고용 중심이 흩어져 있습니다. 집과 직장을 같은 벨트에 맞추면 통근 20~30분이 가능하고, Plano 거주·Dallas 다운타운 통근이 35~45분, Frisco 거주·Las Colinas 통근이 40~50분입니다. DART 경전철은 Plano·Richardson·Carrollton에서 다운타운까지 연결되지만 배차와 속도 때문에 실제 이용률은 낮습니다.

Houston은 다운타운, Texas Medical Center, Galleria/Uptown, Energy Corridor(I-10 서부)가 대부분 610 루프 안팎에 몰려 있고, 외곽 거주지가 방사형으로 뻗습니다. Katy에서 Energy Corridor는 20~25분으로 편하지만 Medical Center까지는 45~60분, Sugar Land에서 다운타운은 US-59로 35~50분, The Woodlands에서 다운타운은 I-45로 45~60분입니다. Houston은 직장이 어느 방향인지에 따라 살 수 있는 동네가 사실상 결정되고, 직장이 바뀌면 통근이 두 배로 늘어날 위험이 있습니다.

7. 금리 6.71% — 양쪽 모두 같은 압력, 다른 대응

Freddie Mac 9월 3일 발표 30년 고정 금리는 6.71%입니다. 8월 첫째 주 6.69%에서 6.65%까지 잠시 내려갔다가 다시 올라왔습니다. $360K 대출 기준 6.65%와 6.71%의 월 차이는 약 $14로 크지 않지만, 방향이 위쪽이라는 점이 매수자 심리를 누릅니다.

DFW에서는 신축 빌더들이 4.99~5.49% 수준의 금리 바이다운을 Princeton·Celina·Anna 같은 US-380 회랑 신축 단지에 여전히 걸어 두고 있어, 금리 부담을 줄이려면 기존 매물보다 신축을 보는 편이 유리합니다. Houston에서는 Katy·Cypress·Iowa Colony의 신축 단지에서 비슷한 인센티브가 나오고, 재고가 많은 만큼 클로징 비용 지원까지 얹어 주는 경우가 더 흔합니다. 어느 쪽이든 금리 인센티브를 받는 대신 MUD 세금이 높은 신축 단지로 가게 되므로, 3번 항목의 재산세 차이를 반드시 함께 계산해야 합니다.

8. 결론 — 이런 가구는 DFW, 이런 가구는 Houston

가격이 조금 더 내려갈 여지를 기다릴 수 있고, 직장이 Plano Legacy·Las Colinas·Frisco 벨트에 있으며, 여러 A등급 학군 중에서 예산에 맞춰 고르고 싶다면 DFW 북부가 맞습니다. 재산세와 보험이 Houston보다 낮아 같은 월 부담으로 $30K~50K 더 비싼 집을 감당할 수 있습니다.

신축·준신축을 같은 예산에 더 크게 사고 싶고, 직장이 Energy Corridor·Medical Center·Galleria 중 하나로 정해져 있으며, 매물이 많은 시장에서 협상하고 싶다면 Houston 서남부가 맞습니다. 다만 재산세 2.3% 이상인 MUD 단지와 홍수보험 여부를 계약 전 반드시 확인하고, 옵션 기간 안에 엘리베이션 서티피킷과 세율 고지서를 직접 받아 보시기 바랍니다.

두 도시 모두 무소득세라는 같은 출발선 위에 있지만, 그 다음 다섯 항목이 만드는 월 $300 안팎의 차이가 30년이면 $100,000이 넘습니다. 가격표가 아니라 계산서로 결정하시기 바랍니다.

데이터 출처: Homes.com DFW 리포트(2026년 7월), HAR 7월 리포트, TRERC Texas Housing Insight(2026년 8월), Freddie Mac PMMS(2026년 9월 3일). 재산세·보험 수치는 카운티 세율표와 최근 견적 범위 기준 추정치이며 개별 주택마다 다릅니다.