2026년 11월 Texas 재산세 고지서 납부 가이드 — 1월 31일 마감, Frisco $651,683 집 연 $10,982, 하루 늦으면 $769·7월엔 $4,569가 붙는다

Freddie Mac 30년 고정 모기지 금리는 11월 5일 기준 7.18%로 3주 연속 내려왔고, Zillow 기준 Frisco 중간 주택가는 $651,683, Sugar Land $438,349, Carrollton 약 $396,000, Katy $330,372, Dallas $302,721 수준입니다. 그리고 지금 Texas 집주인들의 우편함에는 1년에 한 번 오는 가장 큰 청구서, 2026년 재산세 고지서가 도착하고 있습니다.

Texas는 주 소득세가 없는 대신 재산세가 전국 최상위권입니다. 카운티·시·학군·커뮤니티 칼리지·병원구·MUD를 모두 합친 실효 세율이 대략 1.6~2.5%에 이르기 때문에, 같은 $400,000짜리 집이라도 어디에 있느냐에 따라 연간 세금이 수천 달러씩 달라집니다. 이 글에서는 고지서를 받은 뒤 1월 31일 마감까지 무엇을 확인하고, 어떻게 납부하고, 늦으면 얼마가 붙는지를 실제 숫자로 정리합니다.

1. Texas 재산세 일정 — 10월 고지, 1월 31일 마감

Texas 재산세는 1년 주기가 꽤 명확합니다.

즉 지금 받는 고지서는 2026년 1월 1일 기준 감정가에 2026년 세율을 곱한 금액이고, 2027년 1월 31일까지 내면 됩니다. Dallas County, Collin County, Denton County, Tarrant County, Harris County, Fort Bend County 모두 같은 마감일을 따릅니다. 1월 31일이 주말이면 다음 영업일까지 연장되지만, 마지막 주에는 온라인 결제와 창구가 몰리므로 1월 중순 이전 처리를 권합니다.

2. 고지서에서 반드시 확인할 다섯 줄

고지서를 열면 숫자가 많지만 실제로 볼 곳은 다섯 군데입니다.

1. Market Value vs Appraised Value — 시장가와 과세 감정가가 다르다면 홈스테드 10% 상한(Homestead Cap)이 적용된 것입니다. 홈스테드 주택은 감정가가 전년 대비 10% 넘게 오를 수 없습니다.
2. Exemptions — 학군세에 적용되는 홈스테드 공제 $140,000이 들어가 있는지 확인합니다. 2025년 11월 주민투표로 $100,000에서 $140,000으로 올랐고, 65세 이상·장애인은 학군세에서 $60,000을 추가로 공제받습니다.
3. 과세기관별 세율 — County, City, ISD, College, Hospital, MUD/PID가 각각 줄로 나옵니다. 신축 단지에서 MUD 세율이 0.5~1.0%에 이르는 경우가 흔합니다.
4. Prior Year Due — 전년도 미납액이 있으면 이미 페널티와 이자가 붙은 상태입니다.
5. Mortgage Company 표시 — 대출기관 이름이 찍혀 있으면 에스크로로 대신 납부된다는 뜻입니다. 이 경우 고지서는 "참고용(Informational)"입니다.

홈스테드 공제가 빠져 있다면 지금이라도 카운티 CAD에 신청하세요. Texas는 소급 신청이 가능해 최대 2년 전까지의 과다 납부분을 환급받을 수 있습니다.

3. 동네별 실제 연간 재산세 계산 (홈스테드 적용)

중간가 기준으로 실효 세율을 적용하고, 학군세 홈스테드 공제 $140,000(학군 세율 약 1.0% 가정)으로 줄어드는 약 $1,400을 뺀 추정치입니다. 모기지는 20% 다운페이, 30년 고정 7.18% 기준입니다.

눈여겨볼 점은 Katy입니다. 집값은 Carrollton보다 약 $66,000 낮지만 MUD 세금 때문에 연 재산세는 $57 차이밖에 나지 않습니다. Fort Bend·Harris County의 신축 단지, 그리고 DFW에서도 Prosper·Celina·Little Elm 쪽 신축 단지는 고지서에서 MUD 줄을 꼭 확인해야 합니다. 실제 세율은 주소별로 다르므로 각 카운티 Tax Office 사이트에서 정확한 금액을 조회하세요.

4. 에스크로 vs 직접 납부 — 누가 언제 내나

에스크로 계좌가 있는 경우: 대출기관이 매달 원리금과 함께 재산세의 1/12을 적립해 두었다가 12월~1월 사이에 카운티에 직접 납부합니다. 집주인이 할 일은 1월 말에 카운티 사이트에서 "Paid" 상태를 확인하는 것뿐입니다. 다만 감정가나 세율이 올라 세금이 적립액보다 많으면 에스크로 부족분(Shortage)이 생기고, 이듬해 봄 에스크로 분석 후 월 납입액이 오릅니다. 예를 들어 Frisco 집의 세금이 $10,982에서 10% 상한만큼 오르면 연 약 $1,100, 월 약 $92가 추가됩니다.

직접 납부하는 경우: 현금 매수, 대출 상환 완료, 또는 에스크로 면제(Waiver)를 받은 경우입니다. 납부 방법은 카운티 Tax Office 웹사이트의 e-Check(대부분 수수료 없음), 신용카드(보통 2% 안팎 수수료), 우편 수표(소인 기준 1월 31일), 창구 방문 중에서 고르면 됩니다. Frisco 집 $10,982를 카드로 내면 수수료만 약 $220이므로, 카드 리워드가 그보다 크지 않다면 e-Check가 유리합니다.

5. 1월 31일을 넘기면 — 페널티·이자 계산

Texas Tax Code상 연체 페널티는 꽤 가파릅니다. 2월 1일부터 페널티 6% + 이자 1%가 붙고, 매달 페널티 1%와 이자 1%씩 늘어 7월 1일에는 페널티 12% + 이자 6% = 18%가 됩니다. 7월 1일 이후에는 과세기관이 위탁하는 추심 변호사 비용으로 최대 20%가 추가될 수 있습니다.

Frisco 중간가 주택(연 세금 $10,982)을 예로 들면:

하루 늦는 대가가 $769입니다. 7월까지 방치하면 원래 세금의 40%가 넘는 $4,569가 붙습니다. 연체가 장기화되면 카운티가 압류(Tax Lien)와 경매 절차에 들어갈 수 있으니, 자금이 빠듯하다면 아래 분할납부 제도부터 확인하세요.

6. 분할납부(Installment) — 누가 쓸 수 있나

Texas는 일부 납세자에게 페널티 없는 4회 분할납부를 허용합니다.

• 대상: 65세 이상, 장애인, 장애 재향군인 및 그 배우자 등이 홈스테드에 대해 신청할 수 있습니다. 자연재해 피해 지역 납세자에게도 별도 분할 제도가 열리는 경우가 있습니다.
• 조건: 1월 31일 전에 첫 회차(전체의 1/4)를 내면서 분할 의사를 표시해야 합니다.
• 일정: 1월 31일, 3월 31일, 5월 31일, 7월 31일에 각 1/4씩 납부합니다.

대상이 아닌 일반 납세자도 카운티 Tax Office와 연체 후 분할납부 약정(Payment Agreement)을 맺을 수 있지만, 이때는 페널티와 이자가 그대로 붙습니다. 또한 많은 카운티가 12월 1일부터 매월 자동이체로 미리 나눠 내는 선납 계획(Pre-payment Plan)을 운영하니, 에스크로가 없는 집주인이라면 다음 해부터 이용을 검토할 만합니다.

7. 12월 31일 전 납부 — 연방 세금 공제 타이밍

Texas는 주 소득세가 없어서 연방 소득세 신고 시 항목별 공제(Itemized Deduction)의 SALT(State and Local Tax) 항목이 거의 재산세로만 채워집니다. 2025년부터 SALT 공제 한도가 $10,000에서 $40,000으로 올라갔고(2026년은 약 $40,400, 고소득 가구는 단계적 축소), Texas 집주인에게 재산세 공제가 다시 의미 있어졌습니다.

중요한 건 "낸 해"에 공제된다는 점입니다. 2026년 고지서를 12월 31일까지 내면 2026년 세금 신고에서 공제되고, 1월에 내면 2027년 공제로 넘어갑니다.

• 모기지 이자 + 재산세 합계가 표준공제(부부 합산 약 $32,000 수준)를 넘는다면 12월 납부가 유리할 수 있습니다.
• Frisco 예시: 첫해 모기지 이자 약 $37,300 + 재산세 $10,982 = 약 $48,300으로 표준공제를 크게 넘습니다.
• 에스크로 계좌라면 대출기관이 언제 냈는지 Form 1098의 재산세 항목으로 확인하세요.

세금 공제 판단은 가구 소득과 다른 공제 항목에 따라 달라지므로, 최종 결정은 세무사와 상의하는 것이 안전합니다.

8. 무소득세와 재산세, 한 장으로 보는 균형

Texas 이주를 고민하는 분들이 자주 묻는 질문이 "결국 재산세로 다 내는 것 아니냐"입니다. Frisco 중간가 주택의 연 재산세 $10,982는 분명 큰 돈입니다. 하지만 같은 가구가 연소득 $150,000을 버는 경우 캘리포니아라면 주 소득세만 연 약 $9,000~$10,000, 뉴욕주(뉴욕시 거주 시 시 소득세 포함)라면 $12,000 이상이 나갑니다. Dallas $302,721 주택이라면 연 재산세 $5,260으로 오히려 크게 남습니다.

핵심은 집값이 높을수록 재산세 부담이 무소득세 혜택을 잠식한다는 것입니다. 그래서 Texas에서는 집을 살 때부터 세율이 낮은 학군·MUD 없는 동네를 고르고, 매년 5월 감정가 이의신청을 하고, 홈스테드 공제를 빠짐없이 받는 것이 장기적으로 가장 큰 절세입니다.

체크리스트 — 1월 31일 전에 할 일

• [ ] 카운티 Tax Office 사이트에서 2026년 고지 금액 조회
• [ ] 홈스테드 $140,000 공제(65세 이상은 +$60,000) 반영 여부 확인
• [ ] MUD/PID 세율 줄 확인
• [ ] 에스크로라면 1월 말 "Paid" 확인, 아니라면 e-Check로 직접 납부
• [ ] 항목별 공제 대상이면 12월 31일 전 납부 검토
• [ ] 65세 이상·장애인은 4회 분할납부 신청 검토
• [ ] 내년 4~5월 감정가 통지서가 오면 이의신청 준비

본 기사의 세율과 세금 계산은 중간 주택가와 대표 세율을 가정한 추정치이며, 실제 금액은 주소별 과세기관과 공제 항목에 따라 달라집니다. 세금 관련 결정은 공인 세무 전문가와 상의하시기 바랍니다.