2026년 8월 US-380 회랑 시세 — Prosper $779K·Celina $530K·Melissa $431K·Anna $360K, Collin 카운티 북쪽 끝의 가격 사다리

2026년 8월 현재 DFW 북쪽 끝, US-380 회랑의 시세는 Prosper $779K, Celina $530K, Melissa $431K, Anna $360K로 1년 새 6~10% 조정을 받았다. 30년 고정 모기지가 6.69%(8월 6일 Freddie Mac 기준)까지 오른 지금, Collin 카운티 북부의 신축 프론티어는 DFW에서 가격 협상 여지가 가장 큰 지역이 됐다.

US-380 회랑이란 — Frisco·McKinney 북쪽의 다음 성장 벨트

Plano에서 시작해 Frisco, McKinney를 거쳐 북쪽으로 올라온 DFW의 성장 물결이 지금 도달한 곳이 US-380 회랑이다. 동서로 뻗은 US-380 고속도로를 축으로 서쪽부터 Prosper, Celina, 그리고 US-75를 따라 북쪽으로 Melissa, Anna가 이 벨트를 구성한다. 모두 Collin 카운티(일부는 Denton 카운티) 소속으로, Dallas North Tollway와 US-75(Central Expressway)가 남북으로 관통해 Plano·Frisco의 고용 중심지까지 30~45분 통근권이다.

Celina는 최근 수년간 미국에서 인구 증가율이 가장 높은 도시 중 하나로 꼽혔고, Prosper는 이미 Frisco의 고급 주거 수요를 이어받는 위치에 섰다. 반면 Melissa와 Anna는 아직 $300~400K대 신축을 대량 공급하는 초기 단계다. 같은 회랑 안에서 가격이 두 배 이상 벌어지는, DFW에서 보기 드문 '가격 사다리'가 형성돼 있다.

2026년 8월 도시별 시세 — $360K에서 $779K까지

Zillow 홈가치지수(ZHVI) 기준 최신 수치는 다음과 같다.

네 도시 모두 하락했다는 점이 눈에 띈다. 참고로 같은 Collin 카운티의 McKinney가 $520~550K, Frisco는 그보다 위인 것을 감안하면, US-380 회랑은 '한 단계 북쪽으로 올라가면 $100K씩 싸지는' 구조다. Celina의 -9.9%는 이번 조사에서 DFW 주요 도시 중 가장 큰 낙폭에 속한다. 신축 공급이 집중된 곳일수록 빌더 간 가격 경쟁이 조정 폭을 키우고 있다.

Prosper — Frisco 프리미엄의 북쪽 연장선

Prosper의 평균 홈가치는 $779,299로 1년 전보다 6.0% 내렸다. 4월 중간 판매가는 $811,833, 5월 중간 호가는 $847,916으로 호가와 실거래가 사이에 4% 이상의 협상 폭이 존재한다. 실제로 4월 거래의 76.4%가 호가 아래에서 팔렸고, 호가 위에서 팔린 매물은 13.2%에 그쳤다. 판매가/호가 비율은 0.978이다.

5월 말 기준 매물은 414개, 신규 리스팅은 한 달에 126개가 쏟아졌다. Windsong Ranch, Star Trail($907K), Crestview($908K) 같은 마스터플랜 커뮤니티가 상단을, Trails of Prosper($559K)가 하단을 받친다. Prosper ISD의 학군 평판이 이 가격대를 지탱하는 핵심이다.

Celina — 가장 빠르게 컸고, 가장 크게 조정받는 중

Celina의 평균 홈가치는 $529,873로 1년 새 9.9% 하락했다. 매물이 펜딩으로 넘어가는 데 약 44일이 걸린다. Redfin 기준 최근 3개월 중간 판매가는 $496K 수준까지 내려왔다.

Celina의 조정이 큰 이유는 명확하다. 공급이 수요보다 빠르다. Dallas North Tollway 연장선을 따라 Mustang Lakes, Light Farms 등 대형 마스터플랜 커뮤니티가 동시다발로 분양 중이고, 빌더들은 금리 바이다운과 클로징 비용 지원을 앞다퉈 내걸고 있다. 매수자 입장에서는 2~3년 전 Frisco에서 상상할 수 없던 조건으로 신축을 살 수 있는 시기다. 다만 뒤에서 다룰 세금 항목을 반드시 확인해야 한다.

Melissa·Anna — US-75 라인의 $300~400K대 신축 벨트

US-75를 타고 McKinney 북쪽으로 10~15분 올라가면 Melissa($430,722, -6.4%)와 Anna($359,561, -8.7%)가 나온다. Melissa는 6월 말 기준 매물 200개, 중간 호가 $479,133이며 펜딩까지 45일이 걸린다. 평균 렌트는 $1,927로 전국 평균($1,965)보다 낮다.

Anna는 이 회랑에서 가장 저렴한 진입점이다. $360K 전후면 2,000sqft 이상 신축 단독주택이 가능하고, 그럼에도 펜딩까지 약 24일로 네 도시 중 가장 빨리 팔린다. 가격이 충분히 내려오면 수요가 붙는다는 증거다. DFW 광역 중간가가 $409K(7월 기준)인 것을 감안하면, Anna는 광역 평균보다 $50K 싸게 Collin 카운티 신축에 진입하는 카드다.

모기지 6.69% 시대의 실제 월 부담

8월 6일 기준 30년 고정 금리는 6.69%로, 7월 초 6.49%에서 5주 연속 올랐다(6.49→6.55→6.58→6.66→6.69%). 20% 다운페이먼트를 가정한 도시별 원리금(P&I) 월 납입액은 다음과 같다.

• Prosper($779K): 융자 $623K → 월 약 $4,020
• Celina($530K): 융자 $424K → 월 약 $2,730
• Melissa($431K): 융자 $345K → 월 약 $2,220
• Anna($360K): 융자 $288K → 월 약 $1,850

Texas는 주 소득세가 없어 캘리포니아나 뉴욕에서 이주하는 가구라면 연봉 $150K 기준 연 $10K 안팎의 소득세가 그대로 절약된다. 그 대신 재산세가 1.6~2.5%로 높다는 점이 계산의 핵심 변수다.

신축 프론티어의 함정 — PID·MUD 세금을 반드시 확인하라

Collin 카운티의 평균 실효 재산세율은 1.66% 수준이지만, US-380 회랑의 신축 마스터플랜 커뮤니티 상당수는 PID(Public Improvement District)나 MUD(Municipal Utility District)가 얹혀 있다. 도로·상하수도 등 인프라 비용을 입주자가 분담하는 구조로, 이 경우 총 세율이 2.2~2.8%까지 올라갈 수 있다.

같은 $530K 집이라도 세율 1.66%면 연 $8,800, 2.5%면 연 $13,250 — 월 부담이 $370 이상 벌어진다. 계약 전 타이틀 회사나 카운티 세무 사이트에서 해당 필지의 전체 세율(tax rate breakdown)을 확인하고, PID의 경우 잔여 상환액(assessment)이 얼마인지, 일시 상환이 가능한지 물어봐야 한다. 입주 후에는 Homestead Exemption을 반드시 신청하자. 2026년 기준 학군세 면제 한도가 $140,000으로 확대되어 실수령 절감액이 커졌다.

매수 전략 — 지금 이 회랑에서 유리한 카드

첫째, 협상하라. Prosper 거래의 76%가 호가 아래에서 성사되는 시장이다. 호가 대비 3~5% 인하 제안은 무례가 아니라 표준이다. 둘째, 빌더 인센티브를 현금 가치로 환산해 비교하라. 금리 바이다운(예: 첫 2년 4.99%)과 클로징 비용 지원($10~25K)은 커뮤니티별로 편차가 크다. 셋째, Option Period(통상 7~10일, 옵션비 $200~500)를 활용해 인스펙션 후 재협상 여지를 확보하라. 넷째, 장기 관점을 유지하라. Celina와 Anna의 조정은 공급 과잉의 결과이지 수요 붕괴가 아니다. 인구 유입이 계속되는 한, US-380 회랑은 10년 전 Frisco가 걸었던 경로의 초입에 있다.

금리가 6.7%대에 머무는 동안은 매수자가 칼자루를 쥔다. 가격 사다리의 어느 칸에 올라탈지 — $360K의 Anna부터 $779K의 Prosper까지 — 선택지가 이렇게 넓게 열린 시기는 흔치 않다.

시세 데이터: Zillow ZHVI(2026년 5~6월 기준), Redfin, Freddie Mac PMMS(2026년 8월 6일). 실제 거래 조건은 매물·시점에 따라 다를 수 있습니다.