뉴욕시 중개수수료, 이제 집주인이 낸다 — FARE Act 시행 1년, 한인 세입자·집주인이 알아야 할 벌금 $2,000과 6가지 규정

뉴욕시에서 아파트를 빌릴 때 세입자가 한 달치 월세의 한두 배에 달하는 중개수수료를 떠안던 시대가 막을 내렸다. FARE Act(Fairness in Apartment Rental Expenses Act, 정식 명칭 Local Law 119 of 2024)가 2025년 6월 11일 발효된 지 1년, 이제 집주인이 고용한 중개인의 수수료는 원칙적으로 집주인이 부담한다. 시행 첫해를 지나며 시장에는 혼선과 편법이 적지 않았고, 위반 시 건당 최대 $2,000의 벌금과 세입자의 민사 소송까지 가능해 한인 세입자와 집주인 모두 정확한 규정을 알아둘 필요가 있다.

■ 핵심 원칙 — '고용한 사람이 낸다'

FARE Act의 뼈대는 단순하다. 중개인을 고용한 당사자가 그 비용을 부담한다는 것이다. 과거 뉴욕시 임대 시장에서는 집주인이 중개인(listing agent)을 고용해 매물을 올려놓고, 정작 수수료(통상 연 월세의 12~15%, 한 달치 월세 한두 배)는 세입자에게 떠넘기는 관행이 일반적이었다. 월세 $3,000짜리 아파트라면 세입자가 보증금·선납 월세에 더해 $4,000~$5,000의 broker fee를 별도로 내야 입주가 가능했다.

이제 집주인이 직접 또는 자신의 매물을 광고하기 위해 고용한 중개인(landlord's agent), 그리고 집주인의 허락을 받아 매물을 올린 listing agent는 세입자에게 수수료를 청구할 수 없다(Admin. Code § 20-699.21). 중요한 점은 '매물을 게시한 중개인은 집주인의 허락을 받아 게시한 것으로 추정한다(rebuttable presumption)'는 조항이다. 즉 광고를 올린 중개인이 세입자에게 수수료를 물리려면, 자신이 집주인 측이 아님을 스스로 입증해야 한다.

■ 세입자가 자기 중개인을 쓰는 경우는 예외

법은 세입자가 자발적으로 자신의 중개인을 고용하고 그 수수료를 내는 것까지 막지는 않는다. 다만 집주인이나 그 중개인이 "이 집을 보려면(혹은 빌리려면) 특정 중개인을 써야 한다"고 조건을 다는 것은 금지된다. dual agent(집주인과 세입자를 동시에 대리하는 중개인)를 강제로 쓰게 하는 것도 불법이다. 세입자 입장에서는 "이 매물은 OO 중개인을 통해야만 계약된다"는 말을 들었다면 그 자체가 위반 신호라는 점을 기억해야 한다.

또 하나 자주 오해하는 부분 — 신용조회(credit check)·신원조회(background check) 비용은 여전히 세입자에게 청구할 수 있다. 다만 뉴욕주 부동산법(Real Property Law § 238-a)에 따라 이 비용은 실비와 $20 중 낮은 금액으로 제한된다. 중개수수료를 '신청비(application fee)' 명목으로 부풀려 받는 편법이 단속 대상이다.

■ 의무화된 '수수료 명세 서면 공개'

FARE Act는 단순히 수수료 전가만 금지한 것이 아니라, 모든 비용을 사전에 투명하게 공개하도록 의무화했다(Admin. Code § 20-699.22). 모든 광고·매물 게시에는 세입자가 부담해야 할 모든 비용이 '명확하고 눈에 띄게(clear and conspicuous)' 표시돼야 한다. 또한 집주인 또는 그 중개인은 임대차 계약 체결 전에 세입자가 내야 할 모든 비용을 항목별로 적은 서면 명세서(itemized written disclosure)를 제공해야 하고, 세입자는 리스에 서명하기 '전에' 이 명세서에 서명해야 한다. 집주인 측은 이 서명 명세서를 3년간 보관하고 사본을 세입자에게 줘야 한다. 계약 막판에 듣도 보도 못한 비용이 튀어나오는 일을 막기 위한 장치다.

■ 위반하면 — 벌금 $2,000과 민사 소송

집주인은 자신의 중개인이나 listing agent가 세입자에게 수수료를 청구한 경우에도 책임을 진다(Admin. Code § 20-699.21(b), (e)). 단속은 소비자노동자보호국(DCWP, Department of Consumer and Worker Protection)이 맡으며, 위반이 적발되면 소환장이 발부되고 행정심판소(OATH)에서 다툰다. 혐의가 인정되면 위반 건당 최대 $2,000의 민사 벌금이 부과되고, 세입자에게 불법으로 받은 수수료를 환불(restitution)해야 한다.

여기에 더해 FARE Act는 개인이 직접 민사 법원에 소송을 제기할 수 있는 권리(private cause of action, Admin. Code § 20-699.24)를 부여했다. 이미 6월 11일 전에 리스에 서명했더라도, 그 시점까지 실제로 수수료를 내지 않았다면 이후에는 청구할 수 없다는 것이 원칙이다. 다만 발효일 이전에 발생한 계약상 수수료 지급 의무는 사정에 따라 예외가 인정될 수 있다.

■ 시행 1년, 시장은 어떻게 바뀌었나

법 시행 직후 가장 눈에 띈 변화는 '입주 초기 비용(move-in cost)'의 급감이다. 과거 세입자는 입주 시 첫 달 월세(first month rent), 보증금(security deposit, 뉴욕주는 한 달치로 상한), 그리고 한 달치 안팎의 broker fee까지 사실상 월세의 3배에 달하는 목돈을 한 번에 마련해야 했다. FARE Act 이후 broker fee 항목이 빠지면서, 같은 $3,000 매물 기준 초기 부담이 약 $9,000에서 $6,000 수준으로 떨어진 셈이다.

반면 일부 집주인은 부담하게 된 중개수수료를 표시 월세(asking rent)에 분산해 반영하기 시작했다. 그 결과 시행 직후 일부 지역에서는 광고 월세가 한 자릿수 비율로 오르는 현상이 관측됐다. 다만 월세에 녹인 비용은 1년에 걸쳐 나눠 내는 구조여서, 한 번에 목돈을 내야 했던 과거보다 세입자의 현금 흐름 부담은 여전히 가볍다는 평가가 많다. 단기 거주자보다 장기 거주자에게 유리한 변화라는 분석도 나온다.

■ 한인 세입자·집주인을 위한 실전 체크리스트

세입자라면, 첫째 광고에 '세입자 부담 broker fee'가 적혀 있다면 그 자체가 위법 소지가 크다. 둘째 계약 전 받은 서면 명세서에 '중개수수료' 항목이 있는지 확인하고, 있다면 누가 그 중개인을 고용했는지 따져야 한다. 셋째 이미 부당하게 수수료를 냈다면 DCWP(311 신고) 또는 소액 민사소송으로 환불을 청구할 수 있다. 증거 확보를 위해 광고 캡처, 문자·이메일, 영수증을 보관해 두자.

집주인이라면, 중개인을 통해 매물을 내놓을 때 그 수수료를 세입자에게 전가하는 리스 조항은 무효이며 본인이 책임진다는 점을 명심해야 한다. 수수료를 월세에 일부 반영하는 것은 합법이지만(시행 후 일부 매물의 표시 월세가 상승한 배경), 이는 시장이 받아들이는 선에서만 가능하다. 무엇보다 계약 전 항목별 비용 명세서 서명·3년 보관 의무를 빠뜨리면 그 자체로 위반이 된다.

FARE Act는 뉴욕시(5개 보로 전역)에만 적용되며, 뉴저지나 뉴욕주 다른 카운티에는 적용되지 않는다. 임대 시장의 초기 비용 구조를 바꾼 이 법은 세입자에게는 목돈 부담을 덜어준 반면, 일부 집주인은 월세에 비용을 녹이는 방식으로 대응하고 있어 '체감 효과'는 매물마다 다르다. 계약서에 서명하기 전, 내가 내는 모든 비용의 정체와 근거를 명세서로 확인하는 습관이 가장 확실한 자기 방어다.