2026년 9월 Texas 무소득세 절감 효과 계산 — 연소득 $150K 가구가 $500K 집을 살 때 NJ $16,500·NY $17,000·CA $11,500 vs Plano $7,000, 재산세를 넣어도 남는 차이
2026년 9월 첫째 주 기준 Dallas-Fort Worth 메트로의 Zillow 평균 주택 가치는 $372,523(전년 대비 −3.0%), Houston 메트로는 약 $307,000 선이며, Freddie Mac 30년 고정 모기지 금리는 8월 27일 기준 6.66%다. 가격이 1년 넘게 조정을 받으면서 "지금 Texas로 옮겨도 되나"를 계산기로 두드려 보는 가구가 늘었는데, 이 계산에서 가장 자주 빠지는 항목이 바로 주 소득세 0%와 재산세 1.6~2.5%의 상쇄 효과다. 이번 글은 연소득 $150,000 가구가 $500,000 집을 살 때 NJ·NY·CA와 Texas의 연간 세금 계산서가 실제로 얼마나 달라지는지, 동네별로 숫자를 놓고 따져본다.
1. 먼저 시세부터 — 같은 $500K로 살 수 있는 집
Zillow 8월 말 데이터 기준 DFW 주요 동네의 평균 주택 가치는 Plano $518,080(−2.4%), Frisco 약 $661,000~$674,000(−2.7~−3.9%), Carrollton $405,531(−2.5%, 7월 31일 기준, 계약까지 중간 21일)이다. Dallas 시 자체는 $309,590(−2.1%), Fort Worth는 $298,353(−2.0%)로 메트로 평균보다 낮다.
Houston 쪽은 Houston 시 $264,789(−0.4%), Harris 카운티 $280,978(−2.3%), Sugar Land $455,992(−0.6%), Katy $338,369(−3.5%)다. Katy 안에서도 77494(Cinco Ranch 남쪽)는 $487,108, 77493(북서쪽 신축 벨트)은 $342,654로 갈린다.
정리하면 $500,000 예산이면 Plano·Sugar Land에서는 평균보다 약간 나은 집, Carrollton·Katy에서는 상위권 매물, Frisco에서는 평균 이하 매물을 고르게 된다. 이 글의 계산 예시를 $500K로 잡은 이유다. 참고로 $500,000에 20% 다운, 6.66% 30년 고정이면 원리금은 월 약 $2,571이다.
2. 소득세 계산 — 연소득 $150,000 부부 합산 기준
Texas는 주 소득세가 없다. 반면 이주 전 거주지가 NJ·NY·CA라면 아래 금액을 매년 내고 있었을 가능성이 높다(2025~2026 세율표 적용, 부부 합산 신고, 표준공제 반영, 지방 소득세·크레딧 제외 추정치).
| 주 | 연소득 $100K | $150K | $200K | $250K |
|---|---|---|---|---|
| New Jersey | 약 $2,750 | 약 $5,500 | 약 $8,700 | 약 $11,900 |
| New York (주세만) | 약 $4,300 | 약 $7,000 | 약 $9,900 | 약 $12,900 |
| California | 약 $2,500 | 약 $6,000 | 약 $10,700 | 약 $15,300 |
| Texas | $0 | $0 | $0 | $0 |
소득이 올라갈수록 격차가 급격히 벌어진다. NJ는 $150K를 넘는 구간부터 6.37%, CA는 $141K 초과분에 9.3%가 붙기 때문이다. NYC 거주자는 여기에 시 소득세(약 3.9%)가 추가된다. 맞벌이로 $250K를 버는 가구라면 Texas 이주만으로 연 $12,000~$15,000의 주 소득세가 사라진다.
3. 재산세 계산 — Texas의 "숨은 청구서"
여기서 Texas의 반대편 계산서가 나온다. Texas의 명목 재산세율은 동네에 따라 1.6~2.5%로, 전국에서 가장 높은 축이다. 다만 2025년 개정으로 학군세(ISD) 감정가 공제가 $140,000으로 올라가면서, Homestead Exemption을 신청한 실거주 주택의 실효세율은 명목보다 상당히 낮아졌다.
$500,000 주택, Homestead 신청 완료 기준의 연간 재산세 추정치(2025 채택 세율 기준, 2026 세율은 10월 고지서에서 확정):
| 동네 | 주요 관할 | 명목세율(합산) | 공제 후 연 재산세 | 실효세율 |
|---|---|---|---|---|
| Plano | Plano ISD·Plano시·Collin 카운티 | 약 1.70% | 약 $7,000 | 1.4% |
| Frisco | Frisco ISD·Frisco시·Collin 카운티 | 약 1.71% | 약 $7,000 | 1.4% |
| Carrollton | CFB ISD·Carrollton시·Dallas 카운티 | 약 1.94% | 약 $8,100 | 1.6% |
| Sugar Land | Fort Bend ISD·Sugar Land시·Fort Bend 카운티 | 약 1.87% | 약 $7,700 | 1.5% |
| Katy (MUD 구역) | Katy ISD·Fort Bend 카운티·MUD | 약 2.26% | 약 $9,700 | 1.9% |
주의할 점 세 가지. 첫째, Homestead를 신청하지 않으면 위 표에서 약 $1,500이 더 붙는다($140,000 × 학군세율 약 1.05%). 둘째, Katy·Cypress·Richmond 등 신축 단지의 MUD(Municipal Utility District) 세금은 0.5~1.0%p를 추가하며, 위 표는 0.75%를 가정했다. 셋째, 신축 매수 첫해는 토지 감정가만으로 세금이 나오다가 이듬해 완공 감정가로 뛰는 "2년차 충격"이 있으니 에스크로 부족분을 미리 준비해야 한다.
4. 합산 계산서 — NJ $16,500 vs Plano $7,000
이제 두 숫자를 합친다. 연소득 $150,000, $500,000 주택, 실거주 기준이다.
| 거주지 | 주 소득세 | 재산세 | 연간 합계 |
|---|---|---|---|
| NJ (Bergen 카운티, 실효 2.2%) | 약 $5,500 | 약 $11,000 | 약 $16,500 |
| NY (Long Island, 실효 2.0%) | 약 $7,000 | 약 $10,000 | 약 $17,000 |
| CA (Prop 13, 실효 1.1%) | 약 $6,000 | 약 $5,500 | 약 $11,500 |
| Texas — Plano | $0 | 약 $7,000 | 약 $7,000 |
| Texas — Carrollton | $0 | 약 $8,100 | 약 $8,100 |
| Texas — Sugar Land | $0 | 약 $7,700 | 약 $7,700 |
| Texas — Katy (MUD) | $0 | 약 $9,700 | 약 $9,700 |
NJ·NY에서 오는 가구는 Plano 기준 연 $9,500~$10,000, 10년이면 $95,000~$100,000이 남는다. Katy MUD 구역을 고르더라도 연 $7,000 안팎의 차이가 유지된다. 반면 CA에서 오는 가구는 사정이 다르다. CA의 재산세는 Prop 13 덕분에 1.1% 수준이라 Texas의 높은 재산세가 소득세 절감분을 상당 부분 갉아먹고, $150K 소득 기준 연 차이는 $2,000~$4,500에 그친다. CA→Texas 이주의 절감 효과는 소득 $200K 이상, 혹은 CA에서 팔 집이 Prop 13 혜택을 오래 받아온 저감정가 주택이 아닐 때 본격적으로 커진다.
5. 소득이 오를수록, 집값이 낮을수록 Texas가 유리하다
이 계산의 구조를 이해하면 동네 선택이 달라진다. 소득세 절감은 소득에 비례하고, 재산세 부담은 집값에 비례한다. 따라서 Texas 무소득세의 효과를 극대화하는 조합은 "높은 소득 + 상대적으로 낮은 집값"이다.
예를 들어 연소득 $250,000 가구가 Carrollton의 평균가 $405,000 주택을 산다면 재산세는 약 $6,300, 소득세 $0으로 합계 $6,300이다. 같은 가구가 NJ에 남아 있었다면 소득세 $11,900 + 재산세(같은 $405K 집이라 가정) $8,900 = $20,800으로, 차이가 연 $14,500까지 벌어진다. 반대로 소득 $100,000 가구가 Frisco의 $670,000 집을 사면 재산세만 약 $9,400이 되어 NJ 대비 절감폭이 연 $8,000 이하로 줄어든다.
Sugar Land vs Katy도 같은 논리다. Sugar Land는 집값이 높지만 MUD가 대부분 소멸된 기성 도시라 실효세율이 낮고, Katy 신축 벨트는 집값이 낮은 대신 MUD 세금이 실효세율을 끌어올린다. 8월 시세로 Sugar Land 평균 $456K, Katy 평균 $338K에 각각의 세율을 넣으면 연 재산세는 약 $6,900 vs 약 $6,400으로, 집값 차이 $118,000이 세금에서는 $500 차이로 좁혀진다.
6. 연방 SALT 공제와 모기지 이자 — 계산서를 더 흔드는 변수
2025년 세법 개정으로 연방 SALT(주·지방세) 공제 한도가 $10,000에서 $40,000으로 올라갔다(소득 $500K 이상은 축소). 이는 세금이 높은 NJ·NY 거주자에게 유리한 변화로, 항목별 공제를 택하는 가구라면 위 표의 NJ·NY 부담이 실질적으로 20~30% 줄어들 수 있다. Texas 거주자도 재산세 $7,000~$9,700을 SALT로 공제할 수 있지만 절대 금액이 작아 표준공제($30,000 부부 합산)를 넘기기 어렵다. 즉 항목별 공제를 감안하면 NJ→Texas 절감폭은 위 계산보다 다소 줄어든다는 점을 기억해야 한다.
모기지 쪽에서는 6.66% 금리가 변수다. $500K 주택 20% 다운 기준 원리금 $2,571에 Plano 재산세 월 $583, 보험 약 $250을 더하면 월 주거비는 약 $3,400이다. DFW 평균가 $372,523 주택이면 원리금 $1,915 + 세금 약 $520 + 보험 $220으로 약 $2,650, Houston 메트로 평균가 $307,326이면 원리금 $1,580 + 세금 약 $480 + 보험 $280(해안 지역 보험료 반영)으로 약 $2,350 선이다.
7. 이주 전 체크리스트 — 절감액을 실제로 확보하려면
첫째, 클로징 직후 Homestead Exemption을 신청한다. Collin·Dallas·Fort Bend·Harris 카운티 감정평가청(CAD) 사이트에서 온라인으로 가능하며, 1월 1일 기준 거주 여부로 판단하되 늦게 신청해도 2년까지 소급 적용된다. 신청 여부만으로 연 $1,400~$1,500이 갈린다.
둘째, 감정가 상한 10%를 활용한다. Homestead 주택은 감정가가 연 10% 이상 오를 수 없다. 조정기에 산 집은 향후 시장이 반등해도 세금이 완만하게 오르는 구조다.
셋째, MUD·PID 여부를 계약 전 확인한다. Texas Option Period(보통 7~10일) 동안 Seller's Disclosure와 타이틀 커밋먼트에서 MUD 세율을 확인하고, 명목세율이 2.5%를 넘는 매물은 월 부담을 다시 계산한다.
넷째, 이주 연도의 이중 거주 신고를 대비한다. NJ·NY·CA는 이주 연도에 파트타임 거주자 신고를 요구하며, 특히 NY와 CA는 주소 이전 후에도 원래 주에 "거주 의도"가 남았다고 보면 소득세를 추징하는 감사 사례가 있다. 운전면허·투표 등록·Homestead 신청 기록이 Texas 거주의 증빙이 된다.
8. 결론 — "재산세가 높다"는 말은 절반만 맞다
Texas 재산세율 1.6~2.5%는 분명 전국 최상위다. 그러나 Homestead 공제를 넣은 실효세율은 1.4~1.9%로 내려오고, 여기에 주 소득세 0%를 합치면 NJ·NY에서 오는 $150K 가구의 연간 세금은 절반 이하로 줄어든다. 절감 효과가 가장 큰 조합은 높은 소득에 평균가 이하 주택이며, Carrollton·Plano·Sugar Land처럼 MUD가 없는 기성 도시가 신축 MUD 벨트보다 계산서에서 유리하다. CA에서 오는 가구는 Prop 13을 포기하는 대가가 크므로 소득 수준과 집값을 반드시 함께 넣어 계산해야 한다.
본 기사의 세율·세금 수치는 2025~2026 공개 세율표와 Zillow·Freddie Mac 8월 말 데이터를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 세액은 개인 상황·카운티별 2026 채택 세율·공제 항목에 따라 달라질 수 있다. 세무 결정 전 전문가 상담을 권한다.
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