뉴욕시 '지하방 양성화' 시대 열렸다 — 2024년 4월 20일 前 만든 불법 반지하·지하 아파트, '임시거주 승인'으로 합법화… 2029년 4월 20일까지 신청 안 하면 문 닫힌다

뉴욕 한인 사회에서 '지하방(basement) 세놓기'는 오랜 관행이었다. 집값과 모기지를 지하 렌트로 메우고, 갓 이민 온 친척·유학생에게 방을 내주며 버텨온 홈오너가 적지 않다. 그러나 이런 지하·반지하 유닛 상당수는 뉴욕시 건축법(Building Code)과 조닝(zoning)상 '불법 개조 유닛(illegal conversion)'이었다. 적발되면 벌금은 물론, 세입자를 즉시 내보내야 하고 최악의 경우 유닛을 원상복구해야 했다. 그런데 2024년 12월 시의회가 통과시킨 Local Law 126·127과 조닝 개편안 City of Yes for Housing Opportunity가 맞물리면서, 30~40년간 음지에 있던 이 지하방들을 '합법 유닛'으로 끌어올릴 길이 처음으로 열렸다. 핵심은 2029년 4월 20일이라는 신청 마감이다. 이 창(窓)을 놓치면 다시는 양성화 기회가 없을 수 있다.

무엇이 바뀌었나 — ADU 합법화와 '지하방 사면(赦免)'의 두 축

이번 변화는 성격이 다른 두 제도가 동시에 굴러간다. 첫째는 부속주거유닛(Accessory Dwelling Unit·ADU) 합법화다. 조닝 개편 City of Yes에 따라 뉴욕시 5개 보로의 단독·2가구 주택(1~2 family home)에 지하 유닛, 차고 개조, 뒷마당 별채(backyard cottage) 같은 부속 유닛을 새로 만들 수 있게 됐다. 이 조닝 규정은 2025년 9월 30일 발효됐다.

둘째는 이미 존재하는 불법 지하·반지하 유닛을 구제하는 Local Law 126의 '지하·셀러 양성화 사면 프로그램'이다. 뉴욕시 건축국(Department of Buildings·DOB)에 임시거주 승인(Authorization for Temporary Residence)을 신청하면, 최대 10년에 걸친 단계적 준수 일정(compliance schedule)을 이행하는 조건으로 세입자를 내쫓지 않은 채 유닛을 코드에 맞춰 완전 합법화할 수 있다. '지금 당장 완벽하게 고치지 않으면 불법'이라던 과거와 달리, 시간을 주고 합법의 궤도에 태워 주는 것이 핵심이다.

'반지하 사면' 신청 자격 — 날짜·구역·소유자 거주가 결정한다

Local Law 126 파일럿에 들어가려면 세 가지 문턱을 넘어야 한다. 첫째, 해당 지하·셀러 유닛이 2024년 4월 20일 이전부터 존재했어야 한다. 이 날짜 이후에 새로 만든 불법 유닛은 '사면' 대상이 아니다. 둘째, 유닛이 Local Law 126이 지정한 커뮤니티 디스트릭트(community district) 안에 있어야 한다. 이 프로그램은 뉴욕시 전역이 아니라 지정된 구역에서 먼저 시행하는 파일럿이다. 자기 집이 대상 구역인지는 DOB 웹사이트에서 반드시 확인해야 한다.

셋째, 소유자 거주(owner-occupancy) 요건이다. ADU가 처음 거주에 들어가는 시점에, 그 필지(zoning lot)는 소유자 중 한 명의 '주된 거주지(primary residence)'여야 한다. 즉 투자 목적으로 사둔 빈 집에 지하방만 세놓는 구조는 이 규정의 취지에서 벗어난다. 또 하나 결정적인 제외 조항이 있다. 홍수 위험 지역(flood-prone area)에 있는 유닛은 이 프로그램에 아예 참여할 수 없다. 사우스 브루클린·퀸즈 해안가 등 침수 이력이 있는 지역의 지하방은 안전상 이유로 배제된다.

합법화의 실제 관문 — 안전 기준과 준수 일정

임시거주 승인을 받는다고 끝이 아니다. 지하 유닛이 최소 안전 기준을 갖춰야 한다. 대표적으로 연기·가스 경보기(smoke and gas alarm), 중앙난방(central heating), 화재 시 탈출이 가능한 적정 출구(proper egress), 그리고 보일러 등 난방설비와 거주공간을 분리하는 벽체 격리(wall separation)가 요구된다. 천장 높이, 채광·환기 창, 방수 등 세부 항목도 뒤따른다.

여기서 한인 홈오너가 가장 오해하기 쉬운 지점이 있다. 이 프로그램은 '서류만 내면 즉시 합법'이 아니라, 최대 10년의 준수 일정을 통해 단계적으로 코드 위반을 해소해 최종적으로 '완전 합법 유닛'을 만들어 내는 구조다. 그 과정에서 공사·인스펙션 비용이 발생하고, 일부는 셀러·거주 공간의 물리적 개조가 필요하다. 그럼에도 '불법 유닛 적발 → 세입자 강제 퇴거 → 원상복구 + 벌금'이라는 최악의 시나리오를 피하고, 지하 렌트를 합법 소득으로 전환할 수 있다는 점에서 실익이 크다.

불법 지하 유닛을 그대로 방치했을 때의 위험도 분명히 알아야 한다. 뉴욕시 건축국은 '거주 불가 공간을 침실로 개조(illegal conversion)'한 위반에 대해 환경통제위원회(Environmental Control Board·ECB/OATH) 벌금을 부과할 수 있고, 위반 유형에 따라 수천 달러의 과태료와 함께 시정명령(vacate order)이 내려질 수 있다. 특히 불법 지하 유닛에서 화재·침수 사고로 인명 피해가 나면 소유자의 민·형사 책임까지 번질 수 있다. '사면 창'이 열려 있는 지금이 위험을 정리할 현실적 기회인 이유다.

신청 마감 2029년 4월 20일 — '기다리다' 기회 놓치지 마라

가장 중요한 숫자는 신청 마감일 2029년 4월 20일이다. 대상 구역·자격 요건을 충족하는 홈오너는 이 날짜 전까지 DOB 웹사이트를 통해 임시거주 승인을 신청해야 한다. 파일럿이 성공적으로 안착하면 확대될 여지가 있지만, 현재로선 이 창이 닫히면 기존 불법 지하방의 합법화 경로가 사라진다.

한 가지 냉정하게 짚어야 할 사실도 있다. 언론은 City of Yes를 '지하방 전면 합법화'처럼 보도했지만, 실제 ADU 신설 자격은 생각보다 좁다. 조닝·필지 크기·이격거리(dimensional) 요건을 모두 충족하는 뉴욕시 주거 필지는 약 12%에 불과하다는 분석도 있다. 즉 '내 집도 당연히 된다'가 아니라, 필지별로 자격을 따져봐야 한다.

뉴저지·뉴욕주는 아직 '동네마다 제각각'

참고로 뉴욕주(州) 차원의 ADU 강제 법률은 아직 없다. 캘리포니아·오리건·워싱턴처럼 지자체 조닝을 무력화하는 '주 차원 선점법(preemption)'을 뉴욕주는 통과시키지 않았고, 상원 법안 S4547A가 심사 중일 뿐이다. 뉴저지도 마찬가지로 주 전체 ADU 의무화 법은 없고, 단독·2가구 필지에 ADU를 허용하도록 하는 법안 S1786이 계류 중이다. 즉 뉴욕시를 벗어나면 ADU·지하 유닛 규정은 여전히 '동네(municipality)마다 제각각'이라는 점을 기억해야 한다.

정리 — 지금 확인해야 할 3가지

첫째, 내 지하·반지하 유닛이 2024년 4월 20일 이전부터 존재했고 Local Law 126 대상 커뮤니티 디스트릭트에 속하는지 DOB에서 확인한다. 둘째, 소유자 거주 요건과 홍수 지역 제외 조항에 걸리지 않는지 점검한다. 셋째, 연기·가스 경보기, 출구, 벽체 격리 등 안전 기준과 예상 공사 범위를 전문가(건축사·변호사)와 미리 상의해 2029년 4월 20일 마감 전에 신청 전략을 세운다. 불법 유닛을 계속 음지에 두는 것보다, 사면 창이 열려 있는 지금 합법화 경로를 검토하는 것이 세입자 보호와 자산 가치 양면에서 유리하다.

※ 본 기사는 일반적인 법률·제도 정보를 정리한 것으로, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아니다. 구체적 신청·공사·세무 판단은 뉴욕주 면허 변호사 및 건축사와 상담하기 바란다.