뉴저지 세입자, 락아웃 3영업일 안에 '판결문 금액'만 내면 퇴거 무효 — 대법원 6월 2일 상고 허가로 재검토 착수, 한인 집주인이 지금 챙겨야 할 스택 수정법(Stack Amendment)

뉴저지 대법원이 지난 6월 2일, 임대차 분쟁에서 가장 논쟁적인 조항 중 하나인 스택 수정법(Stack Amendment)에 대해 상고 허가(certification)를 내줬다. 쟁점은 한 문장으로 요약된다. 락아웃(lockout) 직전 세입자가 얼마를 내야 퇴거가 무효가 되는가. 지난해 12월 8일 항소법원(Appellate Division)은 "판결문(JOP)에 적힌 금액만 내면 된다"고 판시했고, 집주인 측이 이에 불복해 대법원까지 올라갔다. 결정은 2026년 하반기로 예상된다.

이 사건이 왜 중요한가. 뉴저지에서 세를 놓은 한인 집주인 상당수는 팰리세이즈파크·포트리·레오니아·클리프사이드파크 일대의 2가구·3가구 주택 오너다. 유닛 한두 채를 세놓은 소형 집주인일수록 렌트 체납 하나가 곧바로 현금흐름 문제로 이어진다. 그런데 지금 뉴저지 법은, 몇 달을 끌어 판결까지 받아내고 보안관이 퇴거 영장을 문에 붙인 그 순간에도, 세입자가 판결문에 적힌 금액만 들고 오면 집주인이 그 돈을 반드시 받아야 하고 퇴거는 없던 일이 되도록 설계돼 있다.

스택 수정법이란 무엇인가

스택 수정법은 2020년 3월 1일 발효된 법으로, 정식 명칭은 없고 대표발의자인 브라이언 스택(Brian P. Stack) 상원의원의 이름을 따 이렇게 불린다. 기존 공정 퇴거 통지법(Fair Eviction Notice Act, N.J.S.A. 2A:42-10.15~-10.17)을 개정하며 들어갔고, 실제 조문은 두 갈래다.

• N.J.S.A. 2A:42-10.16a — 세입자에게 3영업일(three business days)의 납부 기회를 부여
• N.J.S.A. 46:8-49.3 — 집주인에게 그 납부를 수령할 의무 부과

핵심 구조는 이렇다. 렌트 미납(non-payment of rent)을 이유로 한 퇴거 소송에서, 퇴거 영장(warrant for removal)이 유닛 문에 게시되거나 락아웃이 집행된 날로부터 3영업일 동안 세입자는 밀린 렌트를 낼 수 있다. 납부 수단은 현금·공인수표(certified check)·머니오더, 또는 연방·주·지방 렌트 보조 프로그램이나 정식 자선단체가 세입자를 대신해 내는 돈까지 포함된다.

집주인은 이 돈을 거절할 수 없다. 받은 뒤에는 2영업일 이내에 법원에 "렌트를 받았다"는 서면 통지를 해야 한다. 만약 세입자가 기한 내 제대로 냈는데 집주인이 법원에 통지하지 않으면, 세입자는 해당 미납 퇴거 소송을 '기각(with prejudice)' 해달라는 신청을 낼 수 있다. 'with prejudice'는 같은 사유로 다시 소송을 걸 수 없다는 뜻이다.

정당한 납부를 거절한 집주인에게는 1건당 최대 $500의 과태료가 부과된다. 1999년 과태료 집행법(Penalty Enforcement Law of 1999, N.J.S.A. 2A:58-10 이하)에 따른 약식 절차로 징수된다.

항소법원이 정한 기준선: "판결문 금액"

문제는 조문이 "얼마를" 내야 하는지 명확히 쓰지 않았다는 점이다. 집주인들의 주장은 상식적이었다. "판결 이후에도 매달 렌트가 계속 쌓였으니, 락아웃 시점에 실제로 밀린 전액을 내야 퇴거가 무효가 되어야 한다."

Fairkings Partners, LLC v. Essence L. Daniels(에섹스 카운티, LT-001879-24)에서 항소법원은 2025년 12월 8일 이 주장을 배척했다. 법원의 논리는 두 가지다.

첫째, 집주인이 세입자를 내보낼 수 있게 만드는 법적 근거는 반(反)퇴거법(Anti-Eviction Act, N.J.S.A. 2A:18-61.1~-61.12)상 내려진 점유 판결(Judgment of Possession, JOP)이다. 따라서 그 판결을 무력화하는 데 필요한 금액도 판결문에 적힌 그 금액이라는 것이다.

둘째, 현실적인 이유다. 3영업일이라는 창(window)은 매우 짧다. 그 사이 계속 변동하는 금액을 세입자가 정확히 계산해 맞춰 낼 것을 요구하는 것은 사실상 조항을 무의미하게 만든다.

결론적으로 항소법원은, 판결 이후 새로 쌓인 렌트는 별도의 소송(예: 금전 청구)으로 받아내라고 정리했다. 다시 말해 집주인은 퇴거는 못 하고, 밀린 잔액은 따로 쫓아가야 한다.

대법원 상고 허가 — 뒤집히면 무엇이 달라지나

뉴저지 대법원은 2026년 6월 2일 상고를 허가했다. 현재 서면 공방(briefing)이 진행 중이며, 판결은 2026년 말로 전망된다.

만약 대법원이 항소법원을 뒤집는다면, 세입자가 내야 할 금액은 "판결문 금액"에서 "납부 시점 기준 실제 미납 전액"으로 올라간다. 이는 훨씬 높은 문턱이고, 그 문턱을 넘지 못하는 세입자가 늘어난다. 집주인 입장에서는 유리한 변화다.

반대로 유지된다면, 지금의 구조가 확정된다. 판결 후 몇 달이 흘러 렌트가 더 쌓였더라도, 세입자는 낡은 판결문 숫자만 들고 와 퇴거를 무효화할 수 있다.

중요한 것은 지금 이 순간의 법은 항소법원 판시라는 점이다. 대법원이 결정을 내릴 때까지 뉴저지 전역의 집주인은 "판결문 금액" 기준으로 대응해야 한다. 대법원 결정을 기대하고 정당한 납부를 거절하면, 퇴거는 무효가 되고 $500 과태료까지 얹힌다.

한인 집주인 실전 체크리스트

1. 판결문(JOP) 금액을 최신화하라. 이 사건의 교훈은 "판결문에 얼마가 적혀 있느냐"가 곧 세입자의 면제 가격표라는 것이다. 판결이 오래됐고 그 사이 렌트가 크게 쌓였다면, 변호사와 상의해 금액 갱신 절차나 재산정(amended judgment) 가능성을 검토하는 것이 현재 구조에서 가장 실질적인 방어다.

2. 미루면 손해가 커진다. 판결 후 시간이 흐를수록 "판결문 금액"과 "실제 미납액"의 격차가 벌어진다. 그 격차는 스택 수정법 아래에서 사실상 회수 리스크로 남는다. 체납 초기에 대응하는 것이 산술적으로 유리하다.

3. 3영업일 안에 온 돈은 무조건 받아라. 현금, 공인수표, 머니오더, 또는 렌트 보조 프로그램·자선단체가 대신 낸 돈 모두 수령 의무가 있다. "부분 납부라 안 받겠다"는 대응은 현재 법 아래에서 위험하다.

4. 수령 후 2영업일 내 법원 통지를 절대 놓치지 마라. 이 통지를 빠뜨리면 세입자가 with prejudice 기각을 신청할 수 있다. 같은 미납 건으로 다시 소송을 걸 수 없게 된다는 뜻이다. 실무상 가장 흔한 사고 지점이다.

5. 판결 후 누적 렌트는 별도 청구로 설계하라. 항소법원이 명시했듯 추가 렌트는 새로운 소송의 대상이다. 임대차 계약서 단계에서 연체료·변호사비 조항을 정비해 두면 회수 가능성이 올라간다.

6. 락아웃 일정과 3영업일 계산을 문서화하라. "영업일(business day)"은 주말·법정 공휴일을 제외한다. 영장 게시일·락아웃 집행일·납부 도달 시각을 사진과 기록으로 남겨야 분쟁 시 방어된다.

세입자 입장에서

한인 세입자에게도 이 조항은 마지막 안전판이다. 퇴거 영장이 문에 붙었다고 이사부터 준비할 일이 아니다. 3영업일 안에 판결문 금액을 마련하면 퇴거는 무효가 된다. 뉴저지의 렌트 보조 프로그램이나 자선단체가 대신 내주는 돈도 집주인이 받아야 한다. 집주인이 수령을 거부한다면 그 자체가 위법이며, 법원에 구제를 구할 수 있다.

다만 이 권리는 미납(non-payment) 사유의 퇴거에만 적용된다. 반퇴거법상 다른 사유 — 반복적 연체(habitual late payment), 계약 위반, 소유주 실거주 등 — 로 진행되는 퇴거에는 해당하지 않는다. 자신의 사건이 어떤 사유인지 판결문에서 반드시 확인해야 한다.

정리

스택 수정법은 "3영업일"이라는 짧은 창 하나로 뉴저지 퇴거 실무 전체를 바꿔 놓았다. 그 창을 통과하는 가격표가 판결문 금액인지, 실제 미납 전액인지를 대법원이 올해 안에 결정한다. 결정 전까지는 항소법원 기준이 살아 있다.

집주인이라면 판결문 숫자를 관리하고, 3영업일 안에 들어온 돈을 거절하지 말고, 2영업일 내 법원 통지를 반드시 하라. 세입자라면 영장이 붙은 그날부터 3영업일을 세고, 판결문 금액을 확인하라. 이 세 가지 숫자 — 3영업일, 2영업일, $500 — 가 지금 뉴저지 임대차의 핵심이다.

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본 기사는 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 법률 자문이 아니다. 개별 사건은 반드시 뉴저지주 면허 변호사와 상담해야 한다.