부모님 집 상속받아 팔면 양도세가 거의 0인 이유 — '스텝업 베이시스(Step-Up Basis)' 완전정리: 1998년 $180,000에 산 집이 $850,000이 되어도 세금은 '사망일 이후 오른 만큼만', 생전에 이름만 얹어 주면 정반대가 되는 함정… 그리고 NJ 상속세·NY 에스테이트세, 한국에 사는 상속인의 FIRPTA 15%

오늘의 숫자 한 줄: 집값은 올랐고, 상속받은 집의 '세금 계산서'는 사망일에 리셋된다

9월 29일 연방주택금융청(FHFA)이 발표한 주택가격지수(House Price Index)에 따르면 7월 전국 집값은 전월 대비 0.3%, 1년 전보다 2.6% 올랐습니다. 8월 25일 발표된 2분기 지수도 전년 동기 대비 2.1% 상승이었습니다. 숫자 자체는 완만하지만, 뉴욕·뉴저지에서 1990년대와 2000년대 초반에 집을 산 부모님 세대에게는 이야기가 다릅니다. 그때 $180,000~$300,000에 산 집이 지금은 $700,000~$1,000,000을 넘는 경우가 흔합니다. 이 집을 자녀가 물려받아 팔 때, 양도세를 '구입가 $180,000'부터 계산하면 수십만 달러의 이익이 잡힙니다. 하지만 상속으로 받았다면 계산 시작점이 부모님이 돌아가신 날의 시가로 바뀝니다. 이것이 스텝업 베이시스(Step-Up Basis) 이고, 미국 세법에서 가장 강력한 합법 절세 장치 중 하나입니다.

이 글은 2026년 10월 21일 기준으로 정리했습니다. 참고로 같은 시기 IRS는 9월 28일 '특정 농지 매각 양도세의 4년 분할납부' 관련 규정안을 냈고, 연방 정부가 양도차익의 과세 시점을 조정하는 규칙을 계속 손보고 있다는 점을 보여줍니다. 다만 일반 주택 상속의 스텝업 규정(IRC §1014)은 이번 가을에 바뀐 것이 아니라 수십 년째 유지되는 조문입니다. "새 법이 나왔다"가 아니라 "이 조문을 모르고 집을 팔면 수만 달러를 더 낸다"는 이야기입니다.

스텝업 베이시스란 무엇인가: 계산의 출발점이 바뀐다

양도세는 (팔 때 가격 − 판매 비용) − 베이시스(Basis, 취득 기준가) 로 계산합니다. 보통 베이시스는 내가 산 가격에 증축·리노베이션 비용을 더한 값입니다. 그런데 상속받은 부동산의 베이시스는 IRC §1014에 따라 피상속인(돌아가신 분)이 사망한 날의 공정시장가치(Fair Market Value) 로 바뀝니다. 유산 관리인(Executor)이 연방 에스테이트세 신고서(Form 706)에서 선택했다면 사망 후 6개월 되는 날의 가치(대체평가일, Alternate Valuation Date)를 쓸 수도 있지만, 이는 에스테이트세 신고 대상 유산에서 총액과 세금을 모두 줄이는 경우에만 가능하므로 일반 가정에는 거의 해당되지 않습니다.

예를 들어 보겠습니다. 가상의 사례입니다. 부모님이 1998년에 버겐카운티 단독주택을 $180,000에 샀고, 2026년 3월에 돌아가셨으며, 사망일 감정가가 $850,000이었다고 합시다. 자녀가 6개월 뒤 $870,000에 팔고 중개수수료·변호사비·양도등록세 등 판매 비용이 $50,000 들었다면:

• 스텝업이 있는 경우(상속): $870,000 − $50,000 − $850,000 = −$30,000. 이익이 아니라 손실이므로 양도세는 0입니다. 이 손실은 개인 용도로 쓰던 집이라면 공제되지 않을 수 있으니 세무사와 확인하십시오. 핵심은 과세 대상 이익이 없다는 점입니다.
• 스텝업이 없는 경우(만약 이름만 얹어서 증여받았다면): $870,000 − $50,000 − $180,000 = $640,000의 양도차익. 연방 장기양도세율 15%만 적용해도 약 $96,000이고, 소득이 높으면 20%에 순투자소득세(NIIT) 3.8%가 더해집니다. 여기에 주세금이 붙습니다.

같은 집, 같은 가격인데 세금이 0과 $100,000 가까이로 갈립니다. 이 차이가 이 글의 전부입니다.

상속받으면 '자동으로 장기(Long-Term)'다

스텝업과 함께 알아둘 규칙이 하나 더 있습니다. 상속받은 자산은 상속인이 실제로 얼마나 오래 보유했는지와 상관없이 자동으로 장기 보유로 취급됩니다(IRC §1223(9)). 사망 후 한 달 만에 팔아도 단기 양도소득(일반 소득세율) 규정이 적용되지 않습니다. 반대로 사망일 이후에 집값이 오르면 그 오른 만큼은 상속인의 이익입니다. 사망일 $850,000에서 $900,000으로 오른 뒤 팔면 $50,000이 이익이고, 반대로 내려가면 손실이 됩니다. 그래서 "빨리 팔수록 이익은 0에 가깝다" 는 것이 일반적인 흐름입니다. 하지만 빈집으로 두는 비용(재산세, 보험, 유지비)과 비교해야 합니다.

증여는 정반대: 생전에 '이름을 넣어주는 것'의 함정

한인 가정에서 가장 자주 보이는 실수입니다. "나중에 세금 안 내게 미리 애 이름으로 바꿔놓자"며 생전에 증여(Gift) 로 증여증서(Deed)에 자녀를 올립니다. 증여받은 자산은 IRC §1015의 이월 베이시스(Carryover Basis) 를 따릅니다. 즉 부모님이 $180,000에 샀으면 자녀의 베이시스도 $180,000입니다. 스텝업이 없습니다. 위의 예로 돌아가면 양도차익 $640,000에 대한 세금이 그대로 자녀에게 옵니다.

생전 증여가 필요한 경우도 있습니다. 메디케이드(Medicaid) 대비 재산 이전, 부모님 사후 분쟁 방지, 에스테이트세 한도 초과 대비 등이 그렇습니다. 하지만 양도세만 놓고 보면 '사망 후 상속'이 거의 항상 유리합니다. 증여를 고려한다면 반드시 변호사·세무사와 함께 '스텝업 상실 비용'을 숫자로 계산해 보셔야 합니다. 참고로 증여 시에는 연방 증여세 신고서(Form 709)도 연간 면제액을 넘으면 필요합니다.

중간 형태도 있습니다. 부부가 공동명의(Joint Tenancy with Right of Survivorship, 부부 간) 로 가진 집은 한 사람이 사망하면 절반만 스텝업됩니다(IRC §2040(b)). 예를 들어 $200,000에 산 집이 사망일 $800,000이면, 사망한 배우자의 절반은 $400,000으로 올라가고 생존 배우자의 절반은 $100,000 그대로입니다. 새 베이시스는 $500,000입니다. (배우자가 공동으로 가진 부동산의 상속은 주마다 소유 형태와 재산법이 달라 확인이 필요합니다.) 생존 배우자가 집을 팔 때는 아래의 Section 121 비과세($250,000, 부부 합산 $500,000)도 함께 따져야 합니다.

사망일 감정(Date-of-Death Appraisal): 지금 안 해두면 나중에 입증이 어렵다

스텝업 금액은 '사망일 시가'입니다. 이 값을 입증하는 가장 쉬운 방법은 사망일 기준 공인 감정평가(Appraisal) 입니다. 일반 주택의 경우 비용은 보통 수백 달러에서 1,000달러 안팎이라고 알려져 있지만, 지역과 주택 유형에 따라 다르므로 견적을 받으십시오. 몇 년 뒤 IRS가 감사하면 "사망일에 얼마였다"를 증명할 책임은 상속인에게 있습니다. 중개인의 가격 의견서(BPO)나 온라인 추정가는 증빙력이 약합니다.

연방 에스테이트세 신고서(Form 706)를 제출하는 경우, 상속인들에게 각자의 베이시스를 알려주는 Form 8971과 Schedule A를 유산 관리인이 제출해야 하고, 상속인은 신고된 값과 일관되게 자기 베이시스를 사용해야 합니다(IRC §1014(f), 일관성 규칙). 2026년 기준 연방 에스테이트세 기본공제액은 1인당 $15,000,000이므로 대부분의 가정은 Form 706 신고 대상이 아닙니다. 다만 사망한 분의 배우자 몫 이전을 위한 '이식(Portability)' 신고처럼 선택적으로 706을 내는 경우도 있습니다.

팔기 전에: 상속인이 집에 살았다면 Section 121도 적용된다

상속받은 집에 자녀가 직접 들어가 살았다면 일반 주택 양도세 비과세 규정인 Section 121의 적용 여지가 생깁니다. 매각 직전 5년 중 2년 이상 본인이 주거주지로 사용했다면 이익 $250,000(부부 합산 $500,000)까지 비과세입니다. 스텝업으로 이미 이익이 거의 없는 경우가 많아 실익이 작지만, 상속 후 몇 년을 보유하며 집값이 크게 오른 경우에는 의미가 있습니다. 반대로 임대로 돌렸다면 감가상각(Depreciation) 회수 세금이 따로 붙는 점에 주의하십시오. 세입자를 받는 순간 '상속 주택'에서 '투자용 부동산'으로 성격이 바뀝니다.

뉴저지: 에스테이트세는 없지만 '상속세(Inheritance Tax)'는 있다

뉴저지는 2018년 1월 1일 이후 사망자에 대해 주 에스테이트세를 폐지했습니다. 하지만 상속세(Inheritance Tax) 는 남아 있습니다. 이것은 유산 전체가 아니라 '받는 사람'이 내는 세금이고, 세율은 관계에 따라 달라집니다.

• Class A (배우자, 자녀, 손주, 부모, 동거 파트너 등): 상속세 면제.
• Class C (형제자매, 며느리·사위): 처음 $25,000 면제, 이후 11%부터 최고 16%.
• Class D (그 외 친척, 친구, 지인): 15%부터, $700,000을 넘으면 16%.
• Class E (자선단체, 교회 등): 면제.

즉 부모님 집을 자녀가 받으면 상속세는 없지만, 형제자매나 사위·며느리 앞으로 가면 세금이 생깁니다. 그리고 뉴저지에서 사망자의 부동산을 팔려면 주 재무부의 '세금 면제증(Tax Waiver)'이 필요한 경우가 많습니다. 타이틀 회사가 이 서류를 요구하는 것이 일반적이라, 서류가 늦어지면 클로징 날짜가 밀립니다. 상속세 신고서(Form IT-R) 제출 기한은 보통 사망 후 8개월이므로, 그 안에 면제증과 함께 정리하는 것이 안전합니다. 구체적인 양식과 절차는 NJ Division of Taxation 안내를 확인하십시오.

뉴욕: 상속세는 없지만 에스테이트세(Estate Tax)가 있다

뉴욕은 반대 구조입니다. 주 상속세는 없고, 유산 전체에 부과하는 뉴욕 에스테이트세가 있습니다. 기본공제액은 매년 오르며 2026년에는 약 $7,350,000로 알려져 있습니다(정확한 금액은 NY 세무국 공지로 확인하십시오). 그런데 뉴욕에는 '절벽(Cliff)' 규칙이 있습니다. 유산 총액이 공제액의 105%를 넘으면 공제가 사라져 유산 전체에 세금이 매겨집니다. 연방 공제액($15,000,000)보다 훨씬 낮아서, 맨해튼 아파트와 현금성 자산을 함께 가진 가정은 '연방은 면제인데 뉴욕은 해당'인 경우가 생깁니다. 이 경우에도 스텝업은 연방 소득세 규칙이므로 그대로 적용됩니다. 신고(ET-706)는 보통 사망 후 9개월 안에 합니다.

한국에 사는 상속인이 팔 때: FIRPTA 15%

미국에 집이 있고 상속인이 한국에 산다면 외국인 매도자 세금 원천징수(FIRPTA)가 적용됩니다. 일반적으로 매도 총액의 15% 를 클로징에서 떼어 IRS에 보냅니다. 문제는 이 15%가 '이익'이 아니라 '총 매각대금' 기준이라는 점입니다. $870,000에 팔면 $130,500이 묶입니다. 하지만 스텝업 덕분에 실제 양도세가 0에 가깝다면, Form 8288-B로 원천징수 감면 증명서(Withholding Certificate)를 신청해 실제 세액에 맞춰 줄일 수 있습니다. 이 신청은 클로징 전에 해야 하고, IRS 처리에 몇 달이 걸릴 수 있어 변호사가 에스크로에 적정액을 맡겨 두는 경우가 많습니다. 신청하지 않았다면 클로징 후 연방 소득세 신고(Form 1040-NR)로 환급받아야 하고, 환급이 나올 때까지 돈이 묶입니다. 클로징 일정이 정해지기 전에 변호사와 먼저 얘기하십시오.

상속받은 집, 팔기 전에 순서대로 할 일

1. 사망증명서와 법원 서류: 뉴저지는 카운티 서로게이트(Surrogate) 법원, 뉴욕은 서로게이트 법원에서 유언 검인(Probate)을 거쳐 유산 관리인(Executor) 권한을 받습니다. 이 서류 없이는 타이틀 회사가 매매를 진행하지 않습니다. 유언장이 없으면 법정 상속 절차(Administration)가 되고 더 오래 걸립니다.
2. 사망일 감정 확보: 가능한 한 빨리 공인 감정사에게 의뢰합니다.
3. 주(State) 세금 서류: NJ는 면제증, NY는 에스테이트세 해당 여부 확인.
4. 보험: 빈집이 되면 일반 주택보험이 보장을 제한하는 경우가 많습니다. 보험사에 빈집 기준과 별도 보험(Vacant Dwelling) 여부를 확인하십시오.
5. 판매 방식 결정: 매각, 입주, 임대 중 무엇을 할지 정하고, 임대는 스텝업 후 새로 감가상각이 시작됨을 고려합니다.
6. 세무사 상담: 매각 후 신고서(Form 8949, Schedule D)에는 취득일 대신 'Inherited'를 쓰고 스텝업된 베이시스를 입력합니다.

마무리: '언제' 이름이 바뀌느냐가 세금을 결정한다

정리하면 이렇습니다. 상속받아 팔면 계산은 사망일부터 시작합니다. 생전 증여로 받으면 부모님이 산 날부터 계산합니다. 같은 집이 한쪽에서는 세금 0, 다른 쪽에서는 수만~수십만 달러입니다. 뉴저지는 '받는 사람'의 관계가, 뉴욕은 '유산 총액'이, 한국에 사는 상속인에게는 FIRPTA 15% 원천징수와 그 감면 신청이 변수입니다.

이 글은 일반 정보이며 개별 세무·법률 자문이 아닙니다. 가정마다 소유 형태, 유언장, 유산 규모, 상속인 거주지가 달라 결과가 달라집니다. 이름을 deed에 올리거나, 집을 내놓거나, 임대를 시작하기 전에 반드시 뉴욕·뉴저지 면허를 가진 부동산·상속 전문 변호사와 CPA를 만나십시오. 계약 후가 아니라 결정 전이 가장 저렴한 시점입니다.

출처: FHFA 보도자료(9월 29일 HPI, 8월 25일 분기 HPI), IRS 뉴스룸(9월 28일 IR-2026-115), IRC §§1014·1015·1223(9)·2040(b), NJ Division of Taxation, NY State Department of Taxation and Finance