SALT 공제 한도 $40,400, 올해가 '4년 창구'의 두 번째 해다 — 9월 17일 분석 '버겐카운티 부부 $33,000 전액 공제, 연방세 $7,360 절감'의 이면: MAGI $505,000부터 $1당 30센트씩 깎여 $606,333에서 옛 $10,000으로 돌아가는 '솔트 어뢰', AMT가 통째로 되가져가는 함정… 그리고 뉴욕 PTET는 3월 15일에 이미 닫혔고 뉴저지 BAIT는 2027년 3월 15일까지 열려 있다

9월 17일, 재산세 감정 이의신청 플랫폼 오운웰(Ownwell)이 스태커(Stacker)를 통해 배포한 분석 한 편이 뉴욕·뉴저지 납세자들 사이에서 돌고 있다. 제목은 "4만 달러 SALT 확대가 만든 고세율 지역 승자와 소득 함정(How the $40,000 SALT expansion creates high-tax winners and income traps)". 사례로 든 곳이 바로 버겐카운티(Bergen County) 다. 재산세 $18,000에 뉴저지 주 소득세 $15,000, 합계 $33,000을 내는 맞벌이 부부는 2024년까지 이 중 $23,000을 연방 세금신고서(Schedule A)에서 한 푼도 공제받지 못했다. 2026년 과세연도부터는 $33,000 전액이 공제된다. 32% 구간이면 연방 소득세가 약 $7,360 줄어드는 셈이다.

이 변화의 근거는 2025년 7월 4일 서명된 H.R.1, 이른바 '하나의 크고 아름다운 법(One Big Beautiful Bill Act, OBBBA, Public Law 119-21)' 이다. 2017년 감세법(TCJA)이 $10,000에 묶어둔 주·지방세 공제(State and Local Tax deduction, SALT) 한도를 2025년 $40,000으로 네 배 올렸고, 매년 1%씩 자동 인상해 2026년 과세연도 한도는 $40,400 이다. 내국세법 §164(b)(6)에 명문화돼 있고, IRS Topic No. 503과 Schedule A 지침에 같은 숫자가 실려 있다.

그런데 이 $40,400은 '전 국민 감세'가 아니다. 소득이 일정 선을 넘으면 $1당 30센트씩 깎이고, 대체최저세(AMT)에 걸리면 통째로 사라지며, 2030년 1월 1일에는 아무 조치 없이 $10,000으로 되돌아간다. 뉴욕·뉴저지 주택 소유자에게 이 법이 실제로 무슨 뜻인지, 조항 단위로 정리한다.

1. 숫자부터 — 2025~2030년 한도표

세 가지를 먼저 짚는다. 첫째, 싱글과 부부합산신고(Married Filing Jointly)의 한도가 똑같이 $40,400 이다. 미혼 두 사람이 공동명의로 집을 사면 각자 $40,400, 합쳐서 $80,800까지 공제되지만 결혼하면 $40,400 하나로 줄어든다. 이른바 '결혼 페널티(Marriage Penalty)'다. 둘째, SALT에 들어가는 항목은 세 가지, 즉 주·지방 소득세, 부동산 재산세(Real Property Tax), 가치 기준 개인재산세다. 소득세와 판매세(Sales Tax)는 둘 중 하나만 고를 수 있다(§164(b)(5)). 셋째, 모기지 이자는 SALT와 별개다. Schedule A의 다른 줄(8a~8e)에 $750,000 융자 원금 한도로 따로 공제되며, OBBBA는 이 $750,000 한도를 영구화했다.

2. 항목별 공제가 8년 만에 다시 유리해진 이유

공제 한도가 올라도 항목별 공제(Itemized Deduction) 를 택해야 효과가 있다. 2026년 표준공제(Standard Deduction)는 싱글 $16,100, 부부합산 $32,200, 세대주 $24,150 이다(IRS IR-2025-103).

한도가 $10,000이던 시절, 부부합산 신고자는 SALT $10,000에 모기지 이자와 기부금을 $22,200 넘게 더 얹어야 표준공제를 넘길 수 있었다. 2018년 이후 뉴저지 주택 소유자 상당수가 표준공제로 돌아선 이유다. 이제 계산이 뒤집힌다. 버겐카운티의 위 부부는 SALT만 $33,000이고, 여기에 $600,000 융자의 첫해 이자 약 $40,000(6.9% 기준)을 더하면 항목별 공제가 $73,000으로 표준공제의 두 배를 넘는다. 2018~2025년 내내 표준공제를 택했던 사람이라면 2026년 신고(2027년 4월 마감)에서 반드시 Schedule A를 다시 돌려봐야 한다.

3. '솔트 어뢰(SALT Torpedo)' — MAGI $505,000부터 $606,333까지

OBBBA는 고소득자에게 이 혜택을 주지 않기 위해 수정조정총소득(Modified Adjusted Gross Income, MAGI) 기준의 감액 장치를 넣었다. 공식은 단순하다.

> 2026년 공제 한도 = $40,400 − 0.30 × (MAGI − $505,000), 단 최저 $10,000

MAGI가 $550,000인 부부라면 초과분 $45,000의 30%인 $13,500이 깎여 한도가 $26,900 이 된다. MAGI $606,333에서 한도는 정확히 옛날의 $10,000으로 떨어지고, 그 위로는 얼마를 벌든 $10,000이다. 부부개별신고는 모든 숫자가 절반이다(기준 $252,500, 바닥 $5,000).

문제는 $505,000~$606,333 구간의 실효 한계세율이다. 이 구간에서 $1을 더 벌면 연방소득세 35%를 내는 동시에 공제 30센트가 사라지고, 사라진 30센트에 다시 35%가 붙는다. 합치면 약 45.5% 다. 세무 업계에서 '솔트 어뢰'라고 부르는 이유다. 연말 보너스, 스톡옵션 행사, 로스(Roth) 전환, 임대 부동산 매각 차익 등 소득 시점을 조절할 수 있는 항목이 있다면 이 구간을 피해 배치하는 것이 2026~2029년 4년간 가장 큰 절세 레버 중 하나다. 기준이 과세소득이 아니라 MAGI라는 점도 기억해야 한다. 공제를 적용하기 전 단계에서 걸린다.

4. AMT — 공제를 통째로 되가져가는 두 번째 장치

SALT 공제가 살아났어도 대체최저세(Alternative Minimum Tax, AMT) 에 걸리면 무의미하다. AMT는 Form 6251에서 SALT 공제 전액을 소득에 다시 더해서 세금을 재계산하는 병행 시스템이다. 2026년 AMT 면제액은 싱글 $90,100, 부부합산 $140,200이고, MAGI $500,000(부부 $1,000,000)부터 면제액이 줄기 시작한다.

여기서 OBBBA의 또 다른 조항이 문제가 된다. 면제액 감소율이 종전 25%에서 50%로 두 배 올랐고, 감소 시작 기준은 2018년 수준으로 되돌려졌다. 싱글 기준 AMT 감소 시작점($500,000)과 SALT 감액 시작점($505,000)이 거의 같은 자리에 있다는 점에 주목해야 한다. 이 소득대의 뉴욕·뉴저지 납세자는 SALT 감액과 AMT를 동시에 맞을 수 있다. 큰 SALT 공제를 계획하고 있다면 정규 세금과 AMT를 나란히 계산해 보지 않으면 4월에 놀라게 된다.

5. 뉴욕은 3월 15일에 닫혔고, 뉴저지는 아직 열려 있다 — PTET

S-corp, 파트너십, 다인 LLC로 사업을 하는 자영업 소유주에게는 한도 자체를 우회하는 합법적 경로가 있다. 패스스루 사업체 세금(Pass-Through Entity Tax, PTET) 이다. 주 소득세를 개인이 내지 않고 사업체가 사업체 차원에서 납부하면, 그 세금은 개인의 $40,400 한도가 아니라 사업 경비로 전액 공제된다. 소유주는 주 세금신고서에서 그만큼 크레딧을 받는다. IRS는 2020년 11월 Notice 2020-75로 이 구조를 명시적으로 인정했고, OBBBA 초안에 있던 '전문서비스업(법률·회계·의료·컨설팅) 배제' 조항은 최종 법안에서 삭제됐다. 즉 2026년 현재 업종을 가리지 않고 쓸 수 있다.

주별 절차가 다르다는 것이 함정이다.

뉴욕주 PTET·뉴욕시 PTET — 매년 3월 15일까지 해당 과세연도의 선택(Election)을 온라인으로 해야 한다. 2026년분 선택은 이미 지난 3월 15일에 마감됐다. 지금 할 수 있는 것은 2027년분 선택(2027년 1월 1일~3월 15일) 을 캘린더에 적어두는 일이다. 세율은 사업소득 $200만까지 6.85%, $200만~$500만 9.65%, 그 위로 10.30%·10.90%다. 뉴욕시 거주 소유주는 뉴욕시 PTET(3.876%)를 별도로 선택할 수 있다.

뉴저지 BAIT(Business Alternative Income Tax) — 선택은 사업체 신고서(Form PTE-100)의 원래 마감일(2026년분은 2027년 3월 15일)까지 할 수 있어 아직 열려 있다. 다만 분기별 예납(4월 15일·6월 15일·9월 15일·이듬해 1월 15일)이 요구되고, 못 냈으면 이자가 붙는다. 세율은 배분소득 $25만까지 5.675%, $25만~$100만 6.52%, $100만~$500만 9.12%, $500만 초과 10.9%다. 9월 15일 3분기 예납일이 지났으므로 이제 시작하는 사업체라면 CPA와 함께 1월 15일 4분기 예납에 몰아 넣는 것이 현실적인 경로다.

PTET로 주 소득세를 사업체로 넘기면 개인의 $40,400 한도는 온전히 재산세 몫으로 남는다. 버겐·웨스트체스터·나소에서 재산세만 $20,000~$30,000인 자영업 가구에게 이것이 실질적으로 가장 큰 차이를 만든다.

6. 임대 주택은 애초에 한도가 없다 — Schedule E

한 채를 더 사서 세를 놓는 한인 투자자가 자주 놓치는 지점이다. 연 14일 넘게 임대하는 주택의 재산세는 Schedule A가 아니라 Schedule E의 사업 경비로 들어간다. $40,400 한도도, $505,000 감액도, 2030년 환원도 적용되지 않는다. 본인 거주 주택과 임대 주택의 재산세를 한 줄로 합쳐 '한도에 걸렸다'고 포기하는 경우가 있는데, 두 주택은 세법상 전혀 다른 서류에 올라간다.

7. 연말 3개월 — 시점(Timing)으로 만드는 차이

재산세는 서비서(Servicer)가 실제로 카운티에 송금한 해에 공제된다. 매달 에스크로에 넣은 돈이 아니다. 연말 에스크로 분석서(Escrow Analysis)에서 올해 실제 납부액을 확인해야 한다. 뉴저지 분기 재산세 납기는 2월 1일·5월 1일·8월 1일·11월 1일이고, 다음 해 2월 1일분 고지서는 이미 여름에 발부돼 있다. 이미 고지된(assessed) 분기분을 12월에 앞당겨 내면 2026년 공제에 들어간다. 고지서가 나오지 않은 미래분을 추정해서 내는 것은 안 된다. 2017년 12월 IRS가 IR-2017-210으로 못 박은 원칙이다. 반대로 SALT 합계가 이미 $40,400을 넘는 가구는 앞당겨 내봐야 연방 공제는 한 푼도 늘지 않는다.

주 소득세도 마찬가지다. 2026년 4분기 예납(2027년 1월 15일 마감)을 12월 안에 내면 2026년 공제에 잡힌다. 단, 항목별 공제로 실제 혜택을 본 뒤 이듬해 주 환급을 받으면 그 환급은 '세금혜택 원칙(Tax Benefit Rule, IRS Pub. 525)' 에 따라 다음 해 과세소득이 된다. 한도가 $10,000이던 시절에는 어차피 한도에 걸려 환급이 과세되지 않던 가구가 많았지만, 2026년부터는 달라진다.

공제를 표준공제 언저리에서 오가는 가구라면 번칭(Bunching) 이 답이다. 두 해 치 기부금(도너어드바이즈드펀드 활용)과 앞당길 수 있는 세금을 한 해에 몰아 항목별 공제를 택하고, 다음 해는 표준공제를 택하는 방식이다.

8. 주 세금신고서는 별개다

연방 SALT 한도는 주 신고서와 무관하다. 뉴저지 NJ-1040의 재산세 공제는 종전대로 $15,000 한도(또는 $50 크레딧) 이고, 뉴욕주는 원래부터 뉴욕주 소득세 자체를 주 신고서에서 공제해 주지 않는다. 뉴저지 ANCHOR·Senior Freeze·Stay NJ 환급(9월 15일 PAS-1 마감)은 재산세 '납부액'을 줄이는 것이 아니라 별도로 돌려주는 돈이므로 연방 Schedule A의 재산세 공제액에서 빼지 않는다는 것이 일반적 해석이지만, 환급이 큰 가구는 CPA에게 확인하는 편이 안전하다.

9. 2030년 1월 1일 — 아무것도 안 하면 $10,000으로 돌아간다

§164(b)(6)에 따라 상향된 한도는 2025~2029년 5개 과세연도에만 적용되고, 2030년부터는 소득과 무관하게 모든 납세자가 $10,000(MFS $5,000) 으로 돌아간다. 의회가 연장하지 않는 한 그렇다. 조세재단(Tax Foundation)은 이를 "2030년부터 SALT 한도는 이전 법의 $10,000으로 환원된다"고 요약한다.

주택 구매를 저울질하는 바이어에게 이것이 뜻하는 바는 구체적이다. 재산세 $22,000짜리 뉴저지 타운과 $14,000짜리 타운의 세후 부담 차이는 2026~2029년에는 좁혀져 있고, 2030년에는 다시 벌어진다. 지금 재산세가 높은 동네를 사면서 "공제되니까 괜찮다"고 계산했다면, 그 계산은 4년짜리다. 반대로 카운티 감정가(Assessment)를 낮추는 이의신청은 연방 한도와 무관하게 영구적으로 재산세를 줄이므로, 오운웰 분석이 지적하듯 공제와 감정 이의신청을 함께 검토하는 것이 맞다.

10. 지금 확인할 다섯 가지

1. 2026년 MAGI 추정 — $505,000 근처라면 보너스·옵션·로스 전환·자산 매각 시점을 조정한다.
2. SALT 합계 계산 — 주 소득세(원천징수+예납)와 재산세(서비서 실납부액)를 더해 $40,400과 비교한다.
3. 항목별 vs 표준공제 — 모기지 이자와 기부금을 더해 $16,100/$32,200을 넘는지 본다.
4. 사업체 소유주는 PTET — 뉴저지 BAIT는 2027년 3월 15일까지, 뉴욕 PTET는 2027년분을 2027년 3월 15일까지.
5. AMT 시뮬레이션 — Form 6251로 공제가 되돌아가지 않는지 확인한다.

버겐카운티 부부의 $7,360은 실제 숫자다. 다만 그 숫자는 MAGI $505,000 아래, AMT 바깥, 그리고 2029년까지라는 세 가지 조건 위에 서 있다. 조건을 알고 쓰면 4년간 $25,000이 넘는 돈이고, 모르고 쓰면 4월에 청구서로 돌아온다.

본 기사는 일반 정보 제공 목적이며 개별 세무 자문이 아닙니다. 구체적 사안은 CPA 또는 세무 변호사와 상담하시기 바랍니다.