2026년 8월 Texas 세율 채택 시즌 — Fort Bend 42.2센트·Frisco 상한 44.13센트, 10월 고지서는 지금 결정된다

2026년 8월, 텍사스 주택 소유자에게 가장 중요한 서류는 매물 리스팅이 아니라 시청과 카운티 청사에 붙은 공청회 공고문이다. 10월에 우편함으로 날아올 재산세 고지서의 숫자가 바로 이번 달과 다음 달에 결정되기 때문이다. 시장 자체는 조용하다. Zillow 기준 Dallas-Fort Worth-Arlington 광역 중간 주택 가치는 $376,817로 1년 전보다 1.5% 내렸고, Houston-The Woodlands-Sugar Land 광역은 $307,326으로 1.0% 올랐다. Dallas 시 $311,326(-2.7%), Fort Worth $298,353(-2.0%), Houston 시 $264,789(-0.4%), Harris 카운티 $280,978(-2.3%). 8월 20일 발표된 Freddie Mac 30년 고정 모기지 평균은 6.65%로, 7월 23일 6.58%에서 8월 6일 6.69%까지 올랐다가 2주 연속 소폭 내린 상태다. 집값도 금리도 옆걸음인데, 정작 매달 나가는 돈을 좌우할 변수는 지금 회의실에서 표결되고 있다.

8월~9월이 텍사스 재산세 캘린더의 심장인 이유

텍사스에는 주 소득세가 없다. 급여명세서에서 주 정부가 떼어가는 돈이 0달러라는 뜻인데, 그 재원을 대신 채우는 것이 재산세다. 그래서 텍사스의 실효 재산세율은 지역에 따라 대략 1.6%에서 2.5% 사이에 형성된다. 카운티별로 보면 Collin 약 1.71%, Denton 약 1.99%, Tarrant 약 2.19%, Dallas 약 2.21% 수준이고, 여기에 시·학군·MUD(상하수도 특별구)가 각자의 세율을 얹는다.

이 세율은 1년에 한 번, 8월과 9월에 결정된다. 각 과세 주체(카운티, 시, 학군, 특별구)는 감정평가청이 확정한 과세 표준을 받아 세율 후보를 제안하고, 공청회를 연 뒤 9월 30일까지 최종 세율을 채택한다. 그리고 10월에 고지서가 발송되며 납부 기한은 이듬해 1월 31일이다. 즉 지금 이 몇 주가 앞으로 12개월 동안 매달 에스크로 계좌에서 빠져나갈 금액을 확정하는 구간이다.

"세율은 그대로"라는 말에 속으면 안 되는 이유

텍사스 Truth-in-Taxation 제도의 핵심은 no-new-revenue rate(무증세 세율)다. 이것은 작년과 올해 모두 과세된 기존 부동산에서 대체로 같은 금액의 세수를 걷게 되는 세율을 뜻한다. 신축 건물은 별도로 계산한다. 기존 부동산의 감정가가 오르면 같은 돈을 걷기 위해 필요한 세율은 자연히 내려간다. 따라서 감정가가 오른 해에 세율을 작년과 똑같이 유지하면, 그것은 사실상 증세다.

Fort Bend 카운티가 올해 딱 그 사례다. 8월 13일 커미셔너스 코트에 올라온 제안은 카운티 41.2센트에 배수구역(drainage district) 1센트를 더한 합계 $100당 42.2센트. 2024년, 2025년과 같은 숫자다. 그런데 카운티가 스스로 계산해 공표한 무증세 세율은 카운티 39.5979센트, 배수구역 0.9609센트로 합계 약 40.5588센트다. 제안 세율은 이보다 약 1.64센트 높고, 비율로는 4.05% 증세다. 그래서 안건에는 증세 공청회가 함께 붙었다.

실제 계산서: Katy·Fulshear·Richmond 주택 기준

숫자로 보면 체감이 달라진다. 과세 표준 $400,000짜리 주택에 42.2센트를 적용하면 카운티와 배수구역 몫만 약 $1,688이다. Fort Bend 감정평가청(FBCAD)이 밝힌 올해 주거용 시장가치 상승률 3.88%를 그대로 적용해 과세 표준이 $415,520이 되면, 같은 세율에서 청구액은 약 $1,753이 된다. 약 $65 증가다. 만약 홈스테드 상한선인 10%까지 올라 $440,000이 되면 약 $1,857로, $400,000 기준 대비 $168이 더 붙는다.

과세 표준별로 정리하면 이렇다. $300,000이면 약 $1,266, $400,000이면 약 $1,688, $500,000이면 약 $2,110, $750,000이면 약 $3,165, $1,000,000이면 약 $4,220.

중요한 건 이 금액이 카운티와 배수구역 몫뿐이라는 점이다. 실제 고지서에는 학군, 시, MUD, 응급서비스구역(ESD)이 각각 줄을 차지한다. Katy 주소를 쓰는 집이 Katy 시 경계 밖에 있고 별도 MUD에 속하는 경우가 흔하다. Fulshear, Richmond, 서쪽 Katy의 신축 단지를 보는 매수자라면 MUD 세율을 반드시 따로 확인해야 한다. MUD는 상하수도와 도로 인프라를 채권으로 먼저 깔고 그 안의 주택에서 걷는 세금으로 갚는 구조라, 단지마다 세율 편차가 상당히 크다.

Fort Bend는 정족수 싸움, Harris는 9월 8일

Fort Bend의 올해 세율 결정에는 변수가 하나 더 있다. 카운티 지도부 분쟁으로 커미셔너 두 명이 회의 출석을 거부하고 있는데, 텍사스 지방정부법 81.006조는 카운티 세금을 부과할 때 커미셔너스 코트 4인 이상 출석을 요구한다. 세율 제안까지는 3인으로 가능하지만 최종 채택에는 4인이 필요하다는 뜻이다. 카운티 재정국은 무증세 세율로 떨어질 경우 $792M 규모 FY2027 예산에서 약 $21M이 빠진다고 추산했다. 예산안 자체는 현 회계연도 대비 4.2% 증가안이다. 마감을 넘기면 주법상 무증세 세율과 작년 세율 중 낮은 쪽을 적용해야 하는데, Fort Bend에서는 무증세 세율이 더 낮다. 예산 공청회는 9월 9~10일, 증세 공청회와 세율 채택은 9월 10일로 잡혀 있다.

Harris 카운티는 9월 8일에 예산과 세율을 다시 다룬다. 무증세 세율을 그대로 채택하면 약 $2.878B의 세수가 나오는데, 제안된 지출과는 약 $218M의 간극이 생긴다. 이 간극을 세율로 메울지 지출로 메울지가 9월 초 표결의 실질 쟁점이다. Sugar Land, Missouri City, Pearland, Spring, Cypress 어디에 살든 카운티 줄은 고지서에 반드시 찍히기 때문에, 이 표결은 광역 전체에 영향을 준다.

DFW: Frisco의 상한선, Plano의 43.96센트

북쪽도 조용하지 않다. Frisco 시의회는 8월 10일 특별 워크세션에서 FY2026-27 재산세율 상한을 $100당 $0.441289로 승인했다. 최종 세율은 아직 채택하지 않았지만, 상한을 올렸다는 것은 더 높은 고지서가 가능해졌다는 뜻이다. 확정되면 2017년 이후 첫 세율 인상이 된다. Plano는 FY2026-27 제안 세율로 $100당 43.96센트를 올렸다. Carrollton은 직전 회계연도에 $0.538750에서 $0.537500으로 소폭 인하했고, Dallas 시는 인하 기조를 이어가고 있다.

붙어 있는 세 도시의 가격표는 이미 크게 벌어져 있다. 여기에 세율까지 서로 다른 방향으로 움직이면 월 부담 격차는 가격표보다 더 크게 벌어진다. Frisco에서 $649,000 주택이 0.441289% 세율을 적용받으면 시(市) 몫만 연 $2,864이고, Plano에서 $518,000 주택이 0.4396%를 적용받으면 시 몫은 연 $2,277이다. Carrollton에서 $410,000 주택에 0.5375%를 적용하면 연 $2,204다. 세율만 보면 Carrollton이 가장 높은데 총액은 가장 낮다. 세율과 과세 표준은 항상 함께 봐야 한다는 뜻이고, 이 계산에는 학군과 카운티가 아직 포함되지도 않았다.

10% 상한과 cap catch-up — 시장가가 안 올라도 세금이 오르는 구조

홈스테드 면제를 신청한 주택은 감정 과세가액 상승이 연 10%(신축 개량분 별도)로 제한된다. 문제는 이 상한이 세금을 없애주는 게 아니라 미루기만 한다는 점이다. 급등기에 상한에 걸려 시장가보다 한참 낮은 과세 표준을 유지하던 집은, 시장이 식은 뒤에도 격차가 좁혀질 때까지 매년 최대 10%씩 올라간다. FBCAD가 2026년을 또 한 번의 cap catch-up 해라고 경고한 이유다.

그래서 올해 감정 통지서를 받고 "시장가는 3.9%밖에 안 올랐네"라고 안심한 소유자도, 과세 표준은 10% 올라 있을 수 있다. 고지서를 볼 때 시장가(market value)가 아니라 과세 표준(taxable value)을 2025년과 2026년으로 나란히 비교해야 하는 이유가 여기 있다.

학군세 면제 $140,000 확대가 준 완충

한 가지 다행인 변화는 학군세 쪽이다. 텍사스 유권자들이 학군 의무 홈스테드 면제를 $100,000에서 $140,000으로 늘리면서, 고지서에서 보통 가장 큰 줄을 차지하는 학군 몫이 눈에 띄게 줄었다. 다만 이 면제는 학군세에만 적용된다. 카운티, 시, MUD, ESD에 자동으로 적용되는 것이 아니다. 카운티나 시가 별도로 홈스테드 면제를 두는 경우도 있지만 비율과 금액이 제각각이다. Frisco가 올해 예산에서 20% 홈스테드 면제를 함께 도입한 것이 그런 사례다. 학군세는 내려가는데 카운티와 시 몫이 올라가면, 총액은 생각만큼 줄지 않는다.

지금 확인해야 할 다섯 가지

첫째, 감정평가청 웹사이트에서 내 물건의 2025년과 2026년 과세 표준을 과세 주체별로 나란히 뽑아본다. 카운티가 쓰는 과세 표준과 학군이 쓰는 과세 표준은 면제 구조 때문에 서로 다르다.

둘째, 홈스테드 면제가 실제로 적용되어 있는지 확인한다. 65세 이상, 장애, 재향군인 면제도 마찬가지다. 신청해두고 반영이 누락되는 경우가 생각보다 흔하다.

셋째, 카운티가 운영하는 재산세 데이터베이스를 확인한다. 이 사이트는 8~9월 내내 각 과세 주체의 제안 세율이 올라올 때마다 갱신되며, 내 주소를 넣으면 각 기관이 제안 세율로 얼마를 걷어가는지 항목별로 보여준다.

넷째, 공청회 일정을 캘린더에 넣는다. Fort Bend는 9월 9~10일, Harris는 9월 8일, DFW 각 시는 8월 말부터 9월 중순에 몰려 있다. 증세 공청회는 법적으로 반드시 공개되고 주민 의견 진술이 가능하다.

다섯째, 매수를 진행 중이라면 리스팅에 적힌 estimated taxes를 그대로 믿지 않는다. 그 숫자는 대개 이전 소유자의 홈스테드 면제와 상한이 적용된 금액이라, 매수 이듬해에 면제와 상한이 리셋되면서 실제 청구액이 크게 뛴다. 신축 단지라면 MUD 세율을, 기존 매물이라면 새 과세 표준을 기준으로 다시 계산해야 한다. Option Period 3~10일 동안 확인할 목록에 반드시 넣어야 할 항목이다.

매수자에게 주는 의미

6.65% 금리에서 $400,000 주택을 20% 다운으로 사면 원리금만 월 약 $2,057이다. 여기에 실효 세율 2.0%를 적용하면 세금이 월 $667, 보험까지 더하면 월 부담은 쉽게 $2,900을 넘는다. 세율이 0.2%포인트만 달라져도 월 $67, 30년이면 $24,000이 넘는 차이다. 집값 협상에서 $5,000을 깎는 것보다 세율이 낮은 관할구역을 고르는 편이 훨씬 큰 돈일 수 있다는 뜻이다.

텍사스가 소득세를 걷지 않는다는 사실은 여전히 강력한 장점이다. 연봉 $150,000 가구가 California에서 텍사스로 옮기면 주 소득세만으로 연 $8,000에서 $9,000을 아낀다. 다만 그 절감분의 상당 부분이 재산세로 되돌아간다는 것, 그리고 그 재산세의 크기가 매년 8월과 9월에 지역 정치로 결정된다는 것 — 이 두 가지를 함께 놓고 봐야 텍사스 부동산의 실제 손익계산서가 완성된다.

10월에 도착할 봉투의 숫자는 이미 쓰이고 있는 중이다.

자료: Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey(FRED, 2026년 8월 20일 기준 6.65%), Zillow Home Value Index, Fort Bend County 2026 Tax Summary 및 커미셔너스 코트 안건, Fort Bend Central Appraisal District 2026 감정 통지, Texas Comptroller Truth-in-Taxation 안내, Frisco·Plano·Carrollton 시 예산 자료. 세율과 예산은 최종 채택 전까지 변경될 수 있으며, 개별 세액은 관할구역과 면제 적용에 따라 달라집니다.