2026년 10월 Union County 시세 — 중간가 $725K(+7.4%), Bergen과 반대로 올랐다: Linden $510K·Springfield $722K·Cranford $865K, 모기지 7.40%에서 월 원리금 $2,825~$4,791

2026년 10월 둘째 주 기준 30년 고정 모기지(Mortgage) 금리는 7.40%로 한 주 전 7.28%보다 0.12%p 올랐고, Union County의 8월 중간 거래가(Median Sale Price)는 $725,000으로 1년 전보다 7.4% 높았습니다. Bergen이 내리는 동안 Union은 오히려 올랐다는 점이 이번 달 NJ 지도에서 가장 눈에 띄는 대목입니다. 이 글은 Linden $510K에서 Cranford $865K까지 이어지는 Union County의 가격 사다리를 7.40% 금리 기준 월 부담으로 환산해 보여 드립니다.

1. 이번 달 숫자: $725,000, 그리고 +7.4%

Redfin 기준 Union County의 2026년 8월 중간 거래가는 $725,000이고 전년 동월 대비 7.4% 상승했습니다. 같은 달 Bergen이 하락세였던 것과 정반대입니다. 6월 카운티 리포트에서는 단독주택 중간가가 $750,000(341건 거래), 타운하우스·콘도 중간가가 $412,500(42건 거래)로 집계됐습니다.

• 카운티 중간 거래가: $725,000 (2026년 8월, 전년 대비 +7.4%)
• 6월 단독주택 중간가: $750,000, 거래 341건
• 6월 타운하우스·콘도 중간가: $412,500, 거래 42건
• 30년 고정 금리: 7.40% (10월 8일 주, 직전 주 7.28%)

단독주택 거래가 콘도의 8배 가까이 되는 시장이라는 점이 중요합니다. 카운티 평균은 사실상 단독주택 시장의 숫자입니다.

2. 7.40%에서 월 부담은 얼마인가

계약금 20%, 30년 고정, 금리 7.40%로 계산한 월 원리금(Principal & Interest)입니다. 재산세는 카운티 중간 유효세율 2.113%를 적용한 월 환산액입니다.

• 카운티 중간가 $725,000: 월 원리금 약 $4,016 + 재산세 약 $1,277 = 약 $5,293
• 단독주택 중간가 $750,000: 월 원리금 약 $4,154 + 재산세 약 $1,321
• 콘도 중간가 $412,500: 월 원리금 약 $2,285 + 재산세 약 $726

같은 $725,000 집을 금리 6.34%였던 1년 전에 샀다면 월 원리금은 약 $3,605였습니다. 지금은 $411 더 냅니다. 연으로 환산하면 약 $4,900입니다. 집값이 오른 것과 별개로 금리만으로 생긴 차이입니다.

3. 가격 사다리: Linden $510K에서 Cranford $865K까지

6월 카운티 리포트에 나온 동네별 가격입니다. 조사 기준이 달라 일부는 중간가가 아닌 구간 대표값일 수 있으니 방향을 보는 용도로 쓰세요.

• Linden $510,000: 월 원리금 약 $2,825. 카운티에서 가장 낮은 축
• Hillside $570,000: 약 $3,157
• Roselle Park $565,000: 약 $3,130
• Kenilworth $602,000: 약 $3,335 (3월 기준 중간가)
• Union Township $609,000: 약 $3,373
• Springfield $722,000: 약 $3,999
• Cranford $865,000: 약 $4,791 (단독주택 중간가는 $805,500)

가장 싼 Linden과 Cranford의 월 원리금 차이는 약 $1,966입니다. 같은 카운티 안에서 매달 $2,000 가까이 갈립니다.

4. 상위 벨트: Westfield, Summit, Scotch Plains, Berkeley Heights

Westfield는 중간가가 $1.4M 안팎으로 알려져 있고 Summit은 그보다 위입니다. Fanwood는 $775,000 안팎입니다. Scotch Plains와 Berkeley Heights도 상위 구간에 속합니다. Westfield $1.4M을 20% 계약금으로 사면 대출금은 $1.12M이고 월 원리금은 약 $7,755입니다.

• Westfield $1.4M: 월 원리금 약 $7,755, 재산세 별도
• Fanwood $775K: 월 원리금 약 $4,293
• 학군 프리미엄: Westfield·Summit·Cranford는 학군 수요가 가격에 반영되는 지역으로 알려져 있습니다

이 구간은 Bergen의 Ridgewood·Closter와 직접 경쟁합니다. Bergen이 하락하는 동안 Union이 올랐다면 NJ 매수자 일부가 Union으로 눈을 돌리고 있다는 신호일 수 있습니다. 다만 이는 추정이며 두 카운티 거래 데이터를 더 쌓아 봐야 확인됩니다.

5. 재산세: Kenilworth 사례로 보는 실제 비용

NJ에서는 재산세가 월 부담의 큰 비중을 차지합니다. Kenilworth의 2025년 일반세율은 $100당 $6.625, 유효세율은 2.002%로 카운티 중간 유효세율 2.113%보다 약간 낮습니다. 중간 평가액은 $172,700, 추정 연간 세금은 약 $11,441입니다.

• 유효세율 2.113% 기준: $725,000 집에 연 약 $15,319
• Kenilworth 유효세율 2.002%: $602,000 집에 연 약 $12,052
• 주의: 일반세율은 평가 비율이 다른 동네끼리 직접 비교할 수 없으므로 유효세율로 비교해야 합니다

6. 매수자가 지금 확인할 것

금리가 7주 연속 오르는 흐름에서 가격이 오르는 시장은 협상 여지가 좁습니다. 그래도 확인할 항목은 있습니다.

• DOM(Days on Market)과 호가 대비 거래가: 리스팅 이력에서 가격 인하 횟수를 확인하세요
• 금리 락(Rate Lock): 계약 후 클로징까지 금리가 오르면 월 부담이 바로 늘어납니다
• 셀러 크레딧: 가격을 깎는 대신 클로징 비용 보조나 금리 바이다운 비용으로 받는 방법이 있습니다
• 재산세 재평가: 구매 직후 평가액이 바뀌는지 해당 타운 정책을 확인하세요
• 콘도 vs 단독: 콘도는 $412,500 수준으로 진입 장벽이 낮지만 HOA 비용을 월 부담에 더해야 합니다

7. 예산별로 동네 고르기

월 총 부담(원리금+재산세) 한도에서 거꾸로 동네를 고르는 방법입니다. 재산세는 카운티 중간 유효세율 2.113%를 적용했습니다.

• 월 $4,000 안팎: Linden $510K(원리금 $2,825+세금 $898=약 $3,723), Roselle Park $565K(약 $4,125)가 들어옵니다
• 월 $4,500 안팎: Union Township $609K(원리금 $3,373+세금 $1,072=약 $4,445)가 맞습니다
• 월 $5,300 안팎: Springfield $722K(원리금 $3,999+세금 $1,271=약 $5,270)가 카운티 중간가와 비슷한 수준입니다
• 월 $6,300 이상: Cranford $865K(원리금 $4,791+세금 $1,523=약 $6,314)부터 학군 벨트가 시작됩니다

인접 카운티와 비교하면, 최근 분석에서 Bergen 단독주택 중간가는 $949,500이었고 Essex의 Newark는 $572K였습니다. Union의 $725K는 두 카운티의 중간에 놓입니다. 출퇴근 거리, 학군, 재산세를 함께 비교하세요.

8. 정리

Union County는 $725,000(+7.4%)으로 Bergen과 반대로 움직였고, 7.40% 금리에서 카운티 중간가의 월 원리금은 약 $4,016입니다. 1년 전보다 $411 늘어난 금액입니다. 동네 선택에 따라 월 원리금이 $2,825(Linden)에서 $4,791(Cranford), 그 이상으로 갈리므로 예산에서 출발해 동네를 고르는 방식이 맞습니다.

본 글은 Redfin, FRED, 지역 부동산 리포트의 공개 데이터를 바탕으로 한 정보 제공용이며, 월 원리금은 계약금 20%·30년 고정·금리 7.40% 가정의 단순 계산입니다. 동네별 수치는 조사 시점과 기준(중간가·구간 대표값)이 다를 수 있습니다. 투자·금융 자문이 아닙니다.