2026년 9월 휴스턴 클리어레이크·베이 벨트 시세 — Friendswood $464K·League City $377K·Seabrook $344K·Clear Lake $327K·Dickinson $290K·Webster $264K, NASA 20분 거리에서 홍수보험과 MUD 세율이 순위를 정한다

휴스턴 광역 단독주택 중간가는 2026년 8월 기준 $330,000으로 한 달 새 $5,000 내렸고, 평균 판매 기간은 54일, 재고는 5.3개월분(활성 매물 38,947채)까지 쌓였다. 여기에 9월 17일 발표된 30년 고정 모기지 금리가 6.95%로 한 주 만에 0.19%p 뛰면서, 휴스턴 남동부 I-45 회랑 — 이른바 클리어레이크·베이 벨트 — 의 계산서도 다시 써야 하는 시점이 됐다.

1. 한 고속도로, 여섯 도시, 20만 달러

다운타운에서 I-45 남쪽으로 25분, NASA 존슨우주센터를 중심으로 반경 10마일 안에 여섯 개의 도시가 붙어 있다. Zillow·Redfin·HAR 최신 수치를 한 줄로 세우면 이렇다.

Friendswood와 Webster의 차이는 정확히 $200K다. 그런데 두 도시의 경계는 FM 528 도로 하나이고, 차로 8분이다. 휴스턴 광역 중간가 $330K를 기준으로 보면 Clear Lake와 Seabrook이 딱 광역 평균, League City와 Friendswood가 그 위, Dickinson과 Webster가 그 아래에 놓인다.

Kemah는 표에서 뺐다. 해안가 신축 워터프론트와 내륙 구옥이 섞여 평균가는 $66만~71만, 중간 거래가는 $36만으로 자료마다 두 배씩 벌어지는 시장이라 한 숫자로 대표할 수 없다.

2. Friendswood $464K — 학군이 만든 프리미엄

Friendswood는 이 벨트에서 유일하게 $400K를 넘는다. 이유는 하나로 요약된다. Friendswood ISD. 학생 6,000명 규모의 작은 학군인데 텍사스 교육청 등급 A를 꾸준히 받고 있고, 도시 자체가 학군 하나로 묶여 있어 "Friendswood 주소 = FISD"가 거의 성립한다. Clear Creek ISD(CCISD)에 속한 League City·Clear Lake·Webster와 구별되는 지점이다.

대신 이 도시는 Galveston 카운티와 Harris 카운티에 걸쳐 있어 재산세율이 주소마다 다르다. Galveston 쪽은 대략 2.0~2.1%, Harris 쪽은 2.2% 안팎이다. $464K 집이라면 연 $9,300~$10,200, 월 $775~$850 수준이다. 여기에 6.95% 금리로 20% 다운 후 $371K를 빌리면 원리금이 월 $2,458이니, 보험까지 합치면 월 $3,500 안팎의 부담이 된다.

3. League City $377K — 물량이 가장 많은 곳

League City는 인구 11만으로 이 벨트에서 가장 크고, 단독주택 매물만 400채 가까이 나와 있다. 전년 대비 0.0%, 즉 1년 동안 값이 전혀 움직이지 않았다. 매수자 입장에서는 "가격 인하 협상이 되는 시장"이라는 뜻이다. HAR 기준 휴스턴 광역의 판매 기간이 54일인데, League City의 대형 신축 단지(Westover Park, Hidden Lakes, Westwood 등)는 60일을 넘기는 매물도 흔하다.

주의할 점은 MUD(Municipal Utility District) 세금이다. 2010년 이후 개발된 단지는 대부분 MUD 채권 상환분이 세율에 얹혀 있어 총 재산세율이 2.4~2.7%까지 올라간다. $377K에 2.5%면 연 $9,400이다. 같은 League City라도 1990년대 구획(Bay Ridge, Countryside 등)은 MUD가 소멸돼 2.0% 초반이니, 집값 차이 $30K보다 세율 차이 0.5%p가 10년 보유 시 더 큰 돈이 된다.

4. Clear Lake·Seabrook·Webster — Harris 카운티 쪽의 세 가격표

Clear Lake City(77058)는 NASA 직원용으로 1960~70년대에 계획된 동네다. 통상 1,800~2,400sqft의 단층·복층 벽돌집이 $327K 안팎이고, 구옥이라 리노베이션 여부에 따라 $280K~$420K로 벌어진다. 재산세는 Harris 카운티 + Houston 시 + CCISD로 약 2.2%다. 지붕·배관·기초(foundation) 상태가 가격을 결정하므로 옵션 기간 인스펙션이 가장 중요한 동네이기도 하다.

Seabrook $344K는 갤버스턴 베이에 면한 소도시로, 값은 Clear Lake와 비슷하지만 성격이 완전히 다르다. 해안선 1마일 안쪽 매물은 홍수보험이 필수이고, 2008년 Ike 침수 이력이 있는 구획은 지금도 보험료가 연 $2,000~$4,000이다. 전년 대비 −0.4%는 이 보험 부담이 매수 심리를 누르고 있다는 신호로 읽힌다.

Webster $264K는 이 벨트의 최저가다. 도시 면적이 작고 상업지(Baybrook Mall, 병원 클러스터)가 많아 주거지 자체가 적다. 아파트·타운홈 비중이 높아 중간가가 낮게 잡히는 면도 있다. 단독주택만 보면 $290K~$350K대가 실제 거래 구간이다.

5. Dickinson $290K, −3.4% — 벨트에서 가장 크게 내린 곳

Dickinson은 지난 석 달 거래 중간가가 전년보다 3.4% 내렸다. 여섯 도시 중 유일한 의미 있는 하락이다. 이유는 두 가지다. 첫째, Harvey(2017) 당시 Dickinson Bayou 범람으로 시 전체의 상당 부분이 침수된 기억이 여전히 가격에 반영된다. 둘째, League City 남쪽 신축 단지들이 $300K 초반 가격대로 쏟아지면서 Dickinson 구옥의 비교 우위가 사라졌다.

다만 Dickinson ISD는 최근 신축 학교를 잇달아 열었고, I-45 접근성은 League City와 동일하다. 침수 이력이 없는 고지대 구획(Bayou Lakes, Lago Mar 인근)을 골라낼 수 있다면, $290K에 2,200sqft 신축급 집을 사는 곳은 이제 휴스턴 남동부에 여기밖에 없다.

6. 세금 계산서 — 소득세 0, 재산세 2.0~2.7%

텍사스는 주 소득세가 없다. 연소득 $150K 가구가 NJ·NY·CA에서 내던 주 소득세 $7,000~$10,000이 사라진다. 대신 이 벨트의 재산세는 총 2.0~2.7%로 전국 평균(약 1.0%)의 두 배가 넘는다.

여섯 도시에 같은 기준(20% 다운, 6.95%, 홈스테드 적용)을 적용한 월 부담을 보면:

눈에 띄는 것은 League City 신축과 Friendswood 구획의 재산세가 월 $10 차이라는 점이다. 집값은 $87K 차이인데 세금은 같다. MUD 세율이 그만큼 무겁다는 뜻이다. 반대로 Seabrook은 여기에 홍수보험 월 $170~$330이 더해지면 실제 부담이 Friendswood 구획과 $500밖에 차이 나지 않는다.

홈스테드 면제는 반드시 신청해야 한다. 학군세 과세표준에서 $140,000이 빠지고, 연간 평가액 인상이 10%로 제한된다. 신청하지 않으면 이 벨트 기준 연 $1,500~$1,800을 그냥 내는 셈이다.

7. 홍수보험 — 이 벨트에서 순위를 바꾸는 변수

여섯 도시 모두 갤버스턴 베이에서 15마일 안쪽이다. FEMA 홍수지도상 AE 존(100년 홍수 범위) 안에 있으면 융자 조건으로 NFIP 또는 민간 홍수보험이 강제된다. 2026년 기준 Risk Rating 2.0 요율로 Seabrook·Kemah·Dickinson 저지대는 연 $2,000~$4,500, Clear Lake·Webster의 X 존 매물은 연 $500~$900이다.

같은 $344K라도 Seabrook 저지대와 Clear Lake 고지대의 10년 보유 비용 차이가 보험만으로 $20K~$35K 벌어진다. 매수 전 반드시 확인할 것 세 가지: FEMA 존(AE/X), 판매자 공시(Seller's Disclosure)의 침수 이력 항목, 그리고 elevation certificate. 텍사스는 2019년부터 판매자가 침수 이력·보험 청구 이력을 공시하도록 법으로 정했으니, 공시서에서 "Yes"가 하나라도 있으면 보험 견적부터 받아야 한다.

8. 통근·고용 — NASA·항만·메디컬센터

이 벨트의 고용 기반은 NASA 존슨우주센터(약 1만 명, Clear Lake 바로 옆), 휴스턴 항만·쉽채널 석유화학(La Porte·Pasadena 방향 20분), 그리고 텍사스 메디컬센터(I-45 북상 35~50분)다. 다운타운 통근은 러시아워 기준 League City 45분, Clear Lake 40분, Friendswood 50분이다.

원격·하이브리드 근무자에게는 이 통근 시간이 크게 문제되지 않는다. 그래서 2021~22년 이 벨트로 유입된 수요가 지금의 가격대를 만들었고, 사무실 복귀가 늘어난 2025~26년에는 상승이 멈춘 것이다. 0.0%·+0.6%·−0.4%라는 숫자는 정확히 그 균형점을 보여준다.

9. 정리 — 9월 매수자가 볼 것

금리 6.95%는 부담이지만, 이 벨트는 재고 5.3개월·판매기간 54일·가격 정체라는 세 조건이 동시에 매수자 편이다. Option Period 10일을 확보하고 가격 인하와 클로징 비용 보조를 함께 요구하는 것이 지금 표준이다. 학군을 최우선하면 Friendswood, 신축을 원하면 League City(단 MUD 세율 확인), 예산 $300K 안쪽이면 Clear Lake 구옥 리노베이션 또는 Dickinson 고지대가 선택지다. 어느 쪽이든 FEMA 존과 세율 두 줄을 먼저 보고 집값을 나중에 보는 순서가, 이 벨트에서만큼은 맞다.

자료: Zillow ZHVI(2026년 6~9월), Redfin(2026년 8월), HAR 2026년 8월 월간 리포트, Freddie Mac PMMS 2026년 9월 17일. 재산세율은 각 카운티 감정평가청 2025년 채택 세율 기준 근사치이며, 실제 세율은 주소별 MUD·ESD 포함 여부에 따라 다르다.