뉴욕 세율이 1월 1일부로 10.90%가 됐다 — 주를 떠나는 셀러가 클로징 테이블에서 맞는 '엑싯택스' 3종 완전정리: NJ GIT/REP '2% 최저납부'의 함정, 8월 개정판 박스 2 한 칸으로 전액을 막는 법… 그리고 한국 국적 셀러에게만 붙는 연방 FIRPTA 15%

집을 파는 것보다 무서운 건, 판 다음에 '내 손에 얼마가 남느냐'다.

그리고 뉴욕·뉴저지에서 집을 팔면서 이미 다른 주로 이사했거나, 한국으로 들어갔거나, 애초에 영주권이 없는 셀러는 클로징 테이블에서 아무도 미리 말해주지 않은 서류 한 장을 만난다. 카운티 서기(county clerk)가 그 서류가 없으면 디드(deed) 등기 자체를 거부하기 때문에, 이건 "나중에 세무사와 정리할 문제"가 아니라 그날 그 자리에서 수표를 써야 하는 문제다.

한인 사회에서 흔히 '엑싯택스(exit tax)'라고 부르는 것이 이것이다. 이름이 잘못됐다. 세금이 아니라 원천징수(withholding), 즉 선납금이다. 하지만 이름이 틀렸다고 돈이 안 나가는 건 아니다.

2026년에 확인해야 할 변화부터 짚는다. 뉴욕주는 2026년 1월 1일 이후 클로징부터 비거주자 원천징수 세율을 10.90%로 적용한다. 2026년 양식 IT-2663은 "2025년 12월 31일 이후, 2027년 1월 1일 이전에 발생한 매매"에만 쓰라고 명시돼 있다. 뉴저지는 2025년 8월 개정판(8-25) GIT/REP-3를 쓰고 있고, 이 개정판에 '박스 2'를 체크해도 되는 경우를 확대 해석하는 새 문구가 들어갔다. 이 한 문단이 수만 달러를 좌우한다.

첫 번째 서류 — 뉴저지 GIT/REP: 이익의 10.75%, 그런데 최저가 매매가의 2%

뉴저지 법(N.J.S.A. 54A:8-9)은 이렇게 설계돼 있다. 비거주자 셀러가 뉴저지 부동산을 팔면, 디드를 등기할 때 예상 소득세(estimated Gross Income Tax)를 미리 내야 한다.

금액 계산은 둘 중 큰 쪽이다.

양도차익 × 10.75% (뉴저지 총소득세 최고세율)
총 매매대금(consideration)의 2% ← 이게 최저선이다

여기서 대부분의 셀러가 걸린다. 2% 최저납부(floor)는 이익이 얼마든 상관없다. $800,000에 팔면 이익이 $50,000이든 $0이든, 최저 $16,000을 클로징에서 내야 한다. 손해를 보고 팔아도 마찬가지다.

"consideration"의 정의도 넓다. 현금뿐 아니라 금전적 가치가 있는 모든 것, 그리고 바이어가 인수하는 기존 모기지 잔액, 해소되지 않은 유치권·부담(lien or encumbrance)까지 포함된다. 즉 실제 손에 쥐는 돈보다 큰 숫자에 2%가 붙을 수 있다.

납부하는 서류는 GIT/REP-1(Nonresident Seller's Tax Declaration)이다. 면제를 주장하는 서류는 GIT/REP-3(Seller's Residency Certification/Exemption)다.

GIT/REP-3의 16개 박스 — 어디에 체크하느냐가 전부다

GIT/REP-3에는 셀러 확인란(Seller's Assurances)이 16개 있다. 하나라도 해당되면 등기 시점에 한 푼도 안 낸다. 한인 셀러에게 실제로 쓰이는 것만 추린다.

박스 1 — 뉴저지 거주자. 가장 단순하다. 뉴저지 주민이면 연말에 NJ-1040으로 정산하면 끝이고 원천징수는 아예 없다. 단, 주소란에 파는 집 주소를 쓰면 안 된다. 양식 지시문은 "셀러의 주 거주지 또는 사업장 주소를 쓰라, 파는 부동산 주소를 쓰지 말라"고 못 박고 있다. 그리고 뉴저지에 새 영구거주지(domicile)를 확보하지 못했다면 비거주자로 본다. 결정적으로 연중 일부만 거주한 부분연도 거주자(part-year resident)는 비거주자로 취급된다.

박스 2 — 주 거주지(principal residence). 연방세법 26 U.S.C. §121상의 주 거주지로 전용(exclusively) 사용한 부동산이면 체크할 수 있다. 여기가 이번에 중요해진 지점이다.

2025년 8월 개정판 지시문은 이렇게 쓰고 있다. "매매가만 놓고 계산한 장부상 이익(paper gain)이 있다는 이유만으로 박스 2 체크가 무효가 되지 않는다." 실제 양도차익은 셀러가 취득가·개량비 등 기준가액(basis) 서류를 다 모아야만 확정되기 때문이라는 것이다. 그리고 만약 이익이 §121 공제한도(독신 $250,000 / 부부합산 $500,000)를 넘는다고 스스로 판단하면, 등기 때 GIT/REP-1을 따로 내지 말고 등기 후에 NJ-1040-ES로 추정세를 납부하면 된다고 명시했다.

쉽게 말해 — 주 거주지였다면, 이익이 커 보여도 클로징에서 2%를 빼앗기지 말고 박스 2를 쓰고 나중에 정산하라는 뜻이다. 현금흐름 차이가 $800,000 매매 기준 $16,000이다.

박스 7a/7b — 1031·721·1033. 연방세법상 이익을 인식하지 않는 교환이면 면제다. 다만 부분적으로만 적용되는 경우(현금이나 주식 등 like-kind가 아닌 것을 받은 경우)에는 비면제분에 대해 2%를 내거나 NJ-1040-ES로 내야 한다. 교환이 무산되면 적격중개인(QI)이 GIT/REP-1을 작성해 총 대금의 2%를 납부해야 한다는 조항도 있다.

박스 8 — 상속 분배. 유언집행자·관리인이 상속인에게 분배하기 위해 이전하는 경우다.

박스 12 — 배우자 간 이전·이혼. 26 U.S.C. §1041에 따른 이전이면 면제다.

박스 14 — 순수익이 없는 경우. 정산서(settlement sheet)상 셀러에게 돌아갈 순액이 없으면 면제다.

박스 6 — 총 대금 $1,000 이하. 명의 정리용 이전 등에 쓰인다.

제출은 셀러가 클로징에서 세틀먼트 에이전트(settlement agent)에게 원본을 넘기고, 카운티 서기가 디드에 첨부해 등기한다. 양식이 일부라도 비어 있거나 원본이 제출되지 않으면 서기는 등기를 거부한다. 거래가 그 자리에서 멈춘다는 뜻이다.

두 번째 서류 — 뉴욕 IT-2663: 2026년 세율 10.90%

뉴욕은 주세법 §663으로 같은 구조를 만들어 뒀다. 다만 계산 방식이 뉴저지와 결정적으로 다르다.

뉴욕에는 '매매가의 2%' 같은 최저납부가 없다. 순수하게 양도차익 × 10.90%다. 이익이 0이거나 손실이면 납부액도 0이다. 대신 그걸 증명하는 워크시트를 채워야 한다.

2026년 IT-2663은 2025년 12월 31일 이후, 2027년 1월 1일 이전 클로징에 쓴다. 양식은 디드를 등기하러 갈 때 카운티 등기관에게 납부금과 함께 제출한다. IT-2663-V(납부 바우처)를 절대 떼어내면 안 되고, 세금이 0이어도 바우처는 작성해야 한다. 수표는 "NYS Income Tax" 앞으로 다른 세금과 합치지 않은 별도 수표여야 한다. (반송되면 건당 $50 수수료가 붙는다.)

면제 사유는 뉴저지보다 훨씬 좁다. 세 가지뿐이다.

1. §121상 주 거주지로 전부(in total) 해당되는 경우. 뉴욕 지시문은 여기서 한 줄을 덧붙인다 — "이익이 §121 공제한도를 넘어서 일부가 과세되더라도, 전부가 주 거주지였다면 면제 대상이다." 뉴저지 박스 2와 같은 취지다.
2. 포어클로저 또는 대물변제(deed in lieu)로 모기지 회사에 넘기는 경우
3. 당사자가 연방·뉴욕주 기관, Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae 또는 사모기지보험사인 경우

면제를 주장할 때는 IT-2663이 아니라 TP-584의 Schedule D에 서명한다. 뉴욕시 소재 부동산은 2019년 7월 1일부터 TP-584 대신 TP-584-NYC를 쓴다.

주의할 함정 세 가지.

첫째, 코압은 양식이 다르다. 코압은 부동산이 아니라 주식(shares)이라서 IT-2663이 아니라 IT-2664를 쓴다. 뉴욕시 한인 셀러가 가장 자주 틀리는 부분이다.

뉴욕·뉴저지 한인에게 업체를 알리세요

이동네 매거진 광고 · 첫 광고 시 프리미엄 할인

광고 문의 →

둘째, 일부만 주 거주지인 경우. 1층은 렌트, 2층은 거주 같은 구조라면 거주지가 아닌 부분에 귀속되는 이익에만 세금이 붙는다. 배분 방법은 연방세 신고에서 쓴 것과 동일한 방법을 써야 한다.

셋째, 할부매매(installment sale). 총 이익은 전부 계산하되, 2026년 연방 신고서에 보고될 부분에 대해서만 IT-2663으로 납부한다. 2027년 이후 받는 할부금은 IT-2105(개인) 또는 IT-2106(수탁자)로 낸다.

그리고 뉴욕도 뉴저지와 똑같다. 각 비거주 셀러가 각각 별도의 IT-2663과 별도의 수표를 내야 한다. 예외는 부부다. 부부는 한 장·한 수표로 가능하다.

세 번째 서류 — 연방 FIRPTA 15%: 여기가 진짜 큰돈이다

앞의 둘은 '비거주자'의 문제였다. 세 번째는 '외국인(foreign person)'의 문제다. 시민권자·영주권자가 아니고 세법상 거주자(substantial presence test 통과)도 아닌 셀러 — 예를 들어 한국에 계신 부모님 명의의 뉴저지 집, 또는 학생비자·주재원 신분으로 산 뉴욕 콘도 — 가 대상이다.

FIRPTA(Foreign Investment in Real Property Tax Act)의 구조는 무섭다. 원천징수 의무자가 셀러가 아니라 바이어다. 바이어는 총 매매대금(gross sales price)의 15%를 떼어 클로징 후 20일 이내에 IRS에 송금해야 한다.

이익의 15%가 아니라 매매가의 15%다. $900,000짜리 집을 팔면 $135,000이 그 자리에서 IRS로 간다. 손해를 보고 팔아도, 모기지를 갚고 나면 남는 게 없어도, 매매가 기준으로 15%다.

세율이 낮아지는 예외는 바이어가 그 집에 실제로 거주할 것을 전제로 한다.

매매가 $300,000 이하 + 바이어 거주 → 0% (면제)
매매가 $300,001 ~ $1,000,000 + 바이어 거주 → 10%
그 외 전부 → 15%

바이어가 투자용으로 산다면 $250,000짜리 집이어도 15%다. 면제를 받으려면 바이어가 거주 의사 진술서(affidavit)를 써야 하는데, 바이어 쪽 변호사가 책임 문제로 거절하는 경우가 실제로 많다. 계약 단계에서 미리 합의해 둘 사항이다.

15%를 줄이는 유일한 길 — Form 8288-B, 그리고 4개월

세금 자체가 15%인 게 아니다. 실제 세액은 나중에 1040-NR로 정산하고 남는 건 환급받는다. 문제는 그 돈이 몇 년 묶일 수 있다는 것이다.

정공법은 Form 8288-B(원천징수 증명서 신청)다. 클로징 전에 신청해서 IRS가 "이 거래의 실제 세액은 이만큼이니 그만큼만 떼라"는 원천징수 증명서(withholding certificate)를 발급해 주면, 15%가 아니라 실제 세액만 떼면 된다.

핵심은 타이밍이다. 8288-B 신청이 계류 중이면, 바이어의 Form 8288 제출·송금 기한이 "클로징 후 20일"이 아니라 "IRS가 증명서 또는 거부통지를 발송한 날로부터 20일"로 미뤄진다. 이 조항 덕분에 클로징을 미루지 않고도 기다릴 수 있다.

IRS의 공식 처리 목표는 90일이다. 현실은 그보다 길다. 2026년 들어 적체가 개선되는 추세이긴 하지만, 2026년 4월에 신청해 8월에 증명서를 받은 사례가 보고되고 있다. 약 4개월로 보는 게 현실적이다. 리스팅에 내놓기 전부터 준비해야 한다는 뜻이다.

환급 단계의 함정도 있다. 바이어가 제출한 Form 8288-A에 적힌 납세자번호(TIN)나 금액이 셀러의 1040-NR과 한 글자라도 어긋나면 환급이 지연되거나 거부된다. 가장 흔한 원인이 이것이다. 그리고 ITIN이 없으면 W-7부터 시작해야 한다. IRS는 2026년 1월자로 Form 8288 지시문을 개정했으니, 예전 버전을 쓰고 있는 에이전트라면 확인해야 한다.

최악의 시나리오 — 세 개가 동시에 붙을 때

한국 거주 한국 국적자가 뉴저지 집을 $900,000에 파는 경우를 계산해 보자. 주 거주지가 아니었고(렌트를 놓고 있었다), 면제 박스에 해당하는 게 없다고 가정한다.

연방 FIRPTA: $900,000 × 15% = $135,000
NJ GIT/REP-1: $900,000 × 2% = $18,000 (양도차익 × 10.75%가 이보다 크면 그 금액)
합계 $153,000이 클로징 테이블에서 빠져나간다

같은 집이 뉴욕주에 있고 양도차익이 $150,000이었다면 뉴저지분 대신 $150,000 × 10.90% = $16,350이 된다. 뉴욕은 2% 최저선이 없어서 이익 기준으로만 계산된다는 차이가 여기서 드러난다.

여기에 셀러가 내는 양도등록세, 그리고 $1,000,000을 넘으면 맨션세까지 별도로 붙는다.

클로징 90일 전에 확인할 체크리스트

1. 내 신분을 세 가지 축으로 분리하라. ① 주(state) 거주자인가 비거주자인가, ② 연방 세법상 거주자(resident alien)인가 외국인(nonresident alien)인가, ③ 이 집이 §121상 주 거주지였는가. 세 질문의 답이 서로 다를 수 있고, 각각 다른 서류를 부른다. 영주권자는 FIRPTA 대상이 아니지만 다른 주로 이사했다면 GIT/REP-1·IT-2663 대상이다.

2. 주 거주지였다면 박스 2(뉴저지) 또는 TP-584 Schedule D(뉴욕)를 먼저 검토하라. 매매가만 보고 "이익이 커 보인다"며 포기하지 말 것. 2025년 8월 개정 지시문이 그 판단을 명시적으로 허용한다.

3. 기준가액(basis) 서류를 지금 모아라. 최초 취득 클로징 서류(HUD-1 / Closing Disclosure), 리모델링 영수증, 취득 시 낸 등록세·변호사비. 이 서류가 있어야 뉴욕 IT-2663 워크시트에서 이익을 낮출 수 있고, FIRPTA 8288-B 신청의 근거가 된다.

4. 외국인 셀러라면 ITIN과 8288-B를 리스팅 전에 시작하라. 4개월을 역산하면 리스팅 시점이다.

5. 계약서에 FIRPTA 조항을 넣어라. 바이어의 거주 의사 진술서 제공 여부, 8288-B 계류 시 기한 연장 인정 여부를 계약 단계에서 합의해 둔다.

6. 주소 한 칸을 조심하라. GIT/REP-3에 파는 집 주소를 쓰면 안 된다. 부분연도 거주자는 비거주자다.

7. 수표를 따로 준비하라. 뉴욕은 "NYS Income Tax" 앞으로 다른 어떤 세금과도 합치지 않은 별도 수표여야 한다. 셀러가 둘 이상이면(부부 제외) 각자 별도 양식·별도 수표다.

엑싯택스는 뉴저지나 뉴욕을 떠나는 데 매기는 벌금이 아니다. 선납금이고, 대부분은 돌아온다. 하지만 돌아오는 데 걸리는 시간이 문제다. 뉴저지·뉴욕 환급은 이듬해 신고 시즌까지, FIRPTA 환급은 그보다 더 걸린다.

그리고 클로징 테이블에서 서류 한 칸이 비어 있으면 카운티 서기는 등기를 거부한다. 그날 거래가 멈춘다. 그 한 칸을 미리 채워 두는 것이 이 글의 전부다.

※ 본 기사는 일반 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무·법률 자문이 아닙니다. 실제 거래에서는 반드시 부동산 변호사 및 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.