상속받은 주택, 팔기 전에 'Step-Up Basis' 모르면 양도세 폭탄 — 2026 연방 면제 $1,500만 영구화, NJ 상속세·NY 에스테이트 택스 절벽까지

2025년 7월 서명된 'One Big Beautiful Bill Act(OBBBA)'로 2026년 연방 상속·증여세 통합 면제액(Estate & Gift Tax Exemption)이 1인당 $15,000,000(부부 $3,000만)으로 인상되며 영구화됐다. 종전 2025년 $13,990,000에서 한 단계 올랐고, 2026년 말 절반으로 떨어질 예정이던 '일몰(sunset)' 조항도 사라졌다. 한인 가정 대부분은 이 금액 근처에도 가지 않으니 연방 상속세 걱정은 없다는 뜻이다. 그런데 정작 부모님 집을 물려받아 파는 한인 셀러들이 매년 수만 달러를 더 내는 진짜 이유는 따로 있다. 바로 Step-Up in Basis(취득가액 상향조정)를 모르고, 또는 알아도 증빙을 챙기지 못해서다.

■ Step-Up Basis란 무엇인가 — IRC §1014

양도소득세(Capital Gains Tax)는 '판 가격 − 취득가액(basis)'에 대해 매겨진다. 살아 있는 사람이 산 부동산의 basis는 원래 산 가격이다. 그런데 미국 세법 IRC §1014는 상속으로 받은 자산의 basis를 '피상속인 사망일의 공정시장가치(Fair Market Value, FMV)'로 다시 잡아준다. 이것이 Step-Up Basis다. 즉 부모가 수십 년 전에 싸게 산 집이라도, 자녀가 물려받는 순간 그동안 쌓인 평가차익(unrealized gain)이 전부 '없던 일'이 된다.

예를 들어 부모님이 1992년 뉴저지 버겐카운티 단독주택을 $150,000에 매입했고, 2026년 사망 당시 시세가 $850,000이라고 하자. 만약 부모님이 생전에 직접 팔았다면 차익 $700,000에 대해 양도세를 냈을 것이다. 그러나 자녀가 상속받으면 basis가 $850,000로 'step-up'된다. 이후 자녀가 6개월 뒤 $870,000에 매도하면 과세 대상 차익은 단돈 $20,000뿐이다. 같은 집인데 세금 차이가 수십 배다. 이것이 상속 주택 절세의 핵심이며, 어떤 1031 Exchange나 공제보다 강력하다.

■ Date-of-Death Appraisal — 가장 중요한 한 장의 서류

Step-Up Basis의 위력은 '사망일 FMV를 얼마로 입증하느냐'에 달려 있다. 자녀가 나중에 집을 팔 때 차익이 거의 없으려면 사망일 시세를 정확하고 높게 잡아야 하는데, 국세청(IRS)은 셀러의 주장만으로는 인정하지 않는다. 그래서 반드시 Date-of-Death Appraisal(사망일 기준 감정평가)를 받아야 한다. 공인 감정사(licensed appraiser)가 사망일 시점으로 소급 평가한 보고서로, 비용은 단독주택 기준 보통 $400~$700 선이다. 이 한 장이 없어 나중에 basis 분쟁이 생기면, 자녀는 수만 달러의 양도세와 가산세를 떠안을 수 있다. Zillow 추정치나 부동산 중개인의 구두 의견은 IRS 감사에서 증빙으로 약하다. 연방 상속세 신고서(Form 706)를 제출하는 큰 자산의 경우엔 'consistent basis reporting' 규정에 따라 신고가액과 basis가 일치해야 하므로 더욱 중요하다.

■ 양도세율과 NIIT

상속 부동산은 보유 기간과 무관하게 무조건 장기양도(Long-Term Capital Gains)로 분류된다. 받은 다음 날 팔아도 단기세율이 아니라 장기세율 0%·15%·20%가 적용된다. 여기에 고소득자(개인 MAGI $200,000, 부부 $250,000 초과)는 순투자소득세(Net Investment Income Tax, NIIT) 3.8%가 추가된다. 즉 최고 구간이라도 연방 23.8%이며, 여기에 뉴욕·뉴저지 주 소득세가 더해진다. 그래도 step-up 덕분에 과세 차익 자체가 작아 실제 세금은 미미한 경우가 많다.

■ 뉴저지: 에스테이트 택스는 없지만 '상속세(Inheritance Tax)'는 있다

뉴저지는 2018년 1월 주(州) 상속재산세(Estate Tax)를 폐지했다. 그러나 별도의 Inheritance Tax(상속세)가 여전히 존재하며, 이는 '누가 받느냐'에 따라 세율이 갈린다. 다행히 직계가족인 Class A(배우자·자녀·손주·부모·조부모)는 전액 면제다. 즉 부모가 자녀에게 집을 물려주면 NJ 상속세는 0원이다. 반면 Class C(형제자매·사위·며느리)는 $25,000 초과분부터 11~16%, Class D(조카·친구 등 기타)는 15~16%가 부과된다. 따라서 자녀가 아닌 조카나 형제에게 NJ 주택을 남길 계획이라면 세 부담을 미리 따져야 한다.

■ 뉴욕: $735만 면제와 악명 높은 '105% 절벽(Cliff)'

뉴욕주는 자체 에스테이트 택스를 유지하며, 2026년 면제액(Basic Exclusion Amount)은 $7,350,000이다. 문제는 뉴욕 특유의 '절벽(cliff)' 구조다. 과세 대상 유산이 면제액의 105%(2026년 $7,717,500)를 단 1달러라도 넘으면 면제 자체가 통째로 사라지고, 첫 달러부터 전액 과세된다. $7,717,501짜리 유산이 $7,717,499짜리보다 수십만 달러를 더 내는 기현상이 벌어진다. 부동산 가치가 큰 뉴욕 자산가라면 생전 증여, 신탁(Trust), 자선기부(이른바 'Santa Clause' 조항) 등으로 절벽을 피하는 설계가 필수다.

■ Section 121 공제와의 관계

본인이 살던 집을 팔 때 적용되는 양도세 면제 Section 121(개인 $250,000·부부 $500,000)은 상속 주택에는 원칙적으로 곧바로 쓸 수 없다. §121은 '매도 직전 5년 중 2년 이상 본인 주거용으로 보유·거주'해야 하기 때문이다. 부모 집을 물려받아 곧장 파는 경우엔 거주 요건을 못 채워 §121 대상이 아니다. 그러나 step-up basis가 이미 차익을 거의 없애주므로 대개 문제되지 않는다. 만약 자녀가 그 집에 실제로 이사해 2년을 채우고 판다면, 그때는 §121 공제까지 추가로 받아 남은 차익마저 면제받을 수 있다.

■ 공동명의·배우자 사망 시 주의점

명의 형태에 따라 step-up 범위가 달라진다. 부부 공동명의(JTWROS)나 부부 전체소유권(Tenancy by the Entirety)으로 보유한 집은, 뉴욕·뉴저지 같은 보통법(common law) 주에서는 배우자 한 명이 사망하면 사망자 지분 '절반만' step-up된다. 캘리포니아 같은 부부공동재산(community property) 주의 '전액 step-up(double step-up)'과 다르다. 따라서 NY·NJ 거주 부부는 한쪽 사망 후 남은 배우자가 집을 팔 계획이라면, 절반만 상향조정된 basis로 차익을 다시 계산해야 한다.

■ 실전 체크리스트

첫째, 사망 직후 Date-of-Death Appraisal부터 의뢰해 사망일 FMV를 서면으로 확보하라. 둘째, 유언검인(Probate) 또는 유언이 없을 때의 무유언 상속(intestate) 절차를 통해 명의 이전을 마쳐야 매도가 가능하다. 셋째, 매도 시 Form 8949·Schedule D로 신고하고 step-up basis를 정확히 기재하라. 넷째, 형제가 공동상속해 함께 파는 경우 각자 지분만큼 차익을 나눠 신고한다. 다섯째, NJ 주택을 직계가 아닌 사람에게 남길 땐 Inheritance Tax를, 고가 NY 자산이라면 에스테이트 택스 절벽을 미리 점검하라.

흔한 실수는 ▲감정평가를 받지 않아 basis를 입증 못 하는 것 ▲상속 직후 시세 급등 후 한참 뒤에 팔아 그사이 오른 차익에 세금을 무는 것 ▲§121을 쓸 수 있다고 착각하는 것이다. 상속 주택은 '언제, 어떤 명의로, 무슨 서류를 갖고 파느냐'가 세금을 가른다. 금액이 크다면 매도 전 부동산 전문 변호사와 세무사(CPA)의 검토를 받는 것이 가장 확실한 절세 전략이다.

※ 본 기사는 일반 정보 제공용이며 개별 사안의 법률·세무 자문이 아니다. 정확한 적용은 반드시 전문가와 상담하기 바란다.