$1,999,999에 팔면 $20,000, $2,000,000에 팔면 $40,000 — NJ '맨션세(Mansion Tax)' 셀러 부담 시대 1년, 가격표 1달러 차이가 클로징 수표를 바꾼다

뉴저지에서 집을 파는 한인 셀러들이 리스팅 가격을 정하다가 멈칫하는 지점이 생겼다. 바로 $2,000,000이라는 숫자다. 2025년 6월 30일 머피 주지사가 서명하고 그해 7월 10일부터 발효된 개정 맨션세법(S4666/A5804, P.L.2025 c.69)이 시행 1년을 넘기면서, '가격 1달러 차이'가 클로징 정산서를 수만 달러 단위로 바꾸는 사례가 버겐카운티·포트리·테너플라이 일대 고가 주택 거래에서 실제로 반복되고 있다.

무엇이 바뀌었나 — '바이어의 세금'에서 '셀러의 세금'으로

2004년 도입 이후 뉴저지 맨션세(Mansion Tax)는 20년 넘게 "$100만 이상 주택을 사는 바이어가 매매가의 1%를 낸다"는 규칙으로 운영돼 왔다. 그런데 2025년 7월 10일 이후 완전 체결(fully executed)된 계약부터는 구조가 뒤집혔다.

첫째, 납부 주체가 바이어에서 셀러로 바뀌었다. $100만 초과 주거용 부동산(Class 2, 일부 Class 4A 포함) 거래에서 바이어가 내던 1% 수수료는 폐지되고, 같은 금액을 셀러가 부담한다.

둘째, $200만 초과 구간에는 누진 티어가 도입됐다. 매매가 기준으로 △$1,000,000 초과~$2,000,000 이하 1% △$2,000,000 초과~$2,500,000 이하 2% △$2,500,000 초과~$3,000,000 이하 2.5% △$3,000,000 초과~$3,500,000 이하 3% △$3,500,000 초과 3.5%다.

셋째, 그리고 가장 오해가 많은 부분 — 이 세율은 초과분이 아니라 매매가 전체에 적용된다. 연방 소득세처럼 구간별로 나눠 계산하는 방식이 아니다.

'절벽 효과' — $1달러가 $20,000을 만든다

전체 금액 과세 방식 때문에 구간 경계에서 이른바 절벽 효과(cliff effect)가 발생한다.

매매가 $1,999,999이면 맨션세는 1%, 즉 약 $20,000이다. 그런데 $2,000,001이면 전체 금액에 2%가 적용돼 약 $40,000이 된다. 가격이 2달러 오르는 순간 세금이 2만 달러 늘어나는 셈이다. $2,500,000 경계에서는 2%→2.5%로 $12,500이, $3,000,000 경계에서는 2.5%→3%로 $15,000이, $3,500,000 경계에서는 3%→3.5%로 $17,500이 추가로 튄다.

이 때문에 시행 1년차 시장에서는 리스팅 가격이 $1,995,000·$2,495,000·$2,995,000처럼 구간 바로 아래에 몰리는 현상이 뚜렷해졌다. 반대로 오퍼 경쟁이 붙어 $2,000,000을 살짝 넘겨버리면 셀러 순수익(net proceeds)이 오히려 줄어드는 역전이 생길 수 있어, 카운터오퍼 단계에서 변호사·에이전트와 '세후 계산'을 반드시 해봐야 한다.

맨션세만이 아니다 — RTF는 원래부터 셀러 몫

혼동하기 쉬운 부분이 있다. 뉴저지에는 맨션세와 별도로 리얼티 트랜스퍼 피(Realty Transfer Fee·RTF)가 있고, 이는 개정 전부터 셀러가 부담해 왔다. $100만 주택 기준 RTF는 대략 매매가의 1% 남짓이다. 즉 $2,100,000에 집을 파는 셀러라면 △RTF 약 $21,000 △맨션세 2% $42,000을 합쳐 6만 달러 이상이 트랜스퍼 관련 비용으로 클로징 정산서(Closing Disclosure·CD)에서 빠져나간다. 여기에 브로커 커미션, 모기지 잔액 상환까지 더하면 셀러가 손에 쥐는 금액은 생각보다 크게 줄어든다.

투자자라면 — CITT '지분 양도'도 셀러 부담 4단계 누진

상업용·투자용 부동산을 법인 지분 형태로 사고파는 한인 투자자에게는 CITT(Controlling Interest Transfer Tax·지배지분양도세) 개정이 더 중요하다. 부동산을 직접 넘기지 않고 부동산을 보유한 법인의 지분 50% 초과를 양도하는 경우 부과되는 세금인데, 종전 '바이어 부담 1%'에서 맨션세와 동일하게 셀러 부담·최고 3.5% 누진 구조로 바뀌었다. Class 4A 상업용 부동산의 $100만 초과 지분 거래가 대상이다. LLC 지분 매각으로 트랜스퍼 택스를 우회하던 전략은 이제 통하지 않는다고 봐야 한다.

뉴욕과 비교하면 — 강 건너면 규칙이 정반대

허드슨강 건너 뉴욕은 정반대다. 뉴욕주 맨션세는 여전히 바이어가 $100만 이상 주택에 1%를 내고, 뉴욕시 안에서는 2019년 도입된 누진 구조에 따라 $200만부터 세율이 올라가 $2,500만 이상은 최고 3.9%까지 바이어가 부담한다. 반면 셀러는 뉴욕주 트랜스퍼 택스 0.4%($300만 이상 주거용은 0.65%)와 뉴욕시 트랜스퍼 택스 1~1.425%를 낸다.

포트리 콘도를 팔고 맨해튼으로 옮기는 한인이라면 파는 쪽(NJ)에서 셀러로서 맨션세를, 사는 쪽(NY)에서 바이어로서 맨션세를 양쪽 모두 낼 수 있다는 뜻이다. 두 주에 걸친 갈아타기를 계획한다면 예산에 이 이중 부담을 미리 반영해야 한다.

모든 거래에 붙는 것은 아니다 — 면제와 '대가(Consideration)'의 함정

맨션세는 매매가가 정확히 $1,000,000 이하이면 부과되지 않고, 부부간 명의 이전이나 상속·증여처럼 '대가(consideration)' 없이 이뤄지는 등기 이전은 원칙적으로 대상이 아니다. 다만 '대가'에는 현금만이 아니라 인수하는 모기지 잔액도 포함된다는 점을 놓치기 쉽다. 가족 간에 명목상 $90만에 넘기더라도 남아 있는 융자 $30만을 함께 인수하면 총 대가가 $120만으로 계산돼 과세선을 넘을 수 있다. 등기 전 변호사에게 대가 산정을 반드시 확인받아야 하는 이유다.

한인 셀러·투자자 실전 체크리스트

1. 리스팅 가격은 '세후'로 역산하라. $2,000,000~$2,060,000 사이 가격은 $1,999,000보다 순수익이 적을 수 있다. 구간 경계 ±3% 구간에서는 반드시 시나리오 계산을 해볼 것.

2. 계약서에 부담 주체를 명확히. 법정 기본값은 셀러 부담이지만, 계약 협상으로 일부를 바이어가 분담하기로 합의하는 것 자체는 막혀 있지 않다. 어토니 리뷰(Attorney Review) 3영업일 안에 변호사에게 배분 조항을 점검받아야 한다.

3. 오래된 계약서 양식을 조심하라. 아직도 "맨션세는 바이어 부담"이라고 인쇄된 구버전 양식이 돌아다닌다. 2025년 7월 10일 이후 체결 계약이라면 이 문구와 무관하게 주정부는 셀러에게 징수한다.

4. 양도소득세와는 별개다. 맨션세·RTF는 양도소득세(Capital Gains Tax)와 별도로 부과된다. 다만 매도 비용으로 처리돼 양도차익 계산에서 차감되므로, 클로징 정산서를 세무사에게 반드시 전달할 것.

5. 1031 교환에도 예외 없음. 1031 Exchange로 양도세를 이연하더라도 맨션세와 RTF는 클로징에서 그대로 납부해야 한다.

6. 지분 거래도 신고 대상. LLC 지분 양도 방식이라면 CITT 신고·납부 의무가 셀러에게 있다. 미신고 시 이자·페널티가 붙는다.

시행 2년차에 접어든 셀러 부담 맨션세는 이제 뉴저지 고가 주택 거래의 '상수'가 됐다. $100만 이상 주택을 팔 계획이라면, 리스팅 사인을 꽂기 전에 클로징 변호사·세무사와 함께 구간별 세금 시뮬레이션부터 돌려보는 것이 순수익을 지키는 첫걸음이다.