2026년 8월 Hudson County 시세 — Hoboken $999K·Weehawken $770K·Jersey City $665K·Bayonne $663K, 모기지 6.67%의 강 건너 벨트

8월 13일 발표된 프레디맥(Freddie Mac) 주간 조사에서 30년 고정 모기지(30-Year Fixed Mortgage) 금리는 6.67%로 내려앉았다. 7월 16일 6.55%에서 6.58%, 6.66%, 6.69%까지 5주 연속 올라오던 흐름이 이번 주 처음 꺾인 것이다. 같은 주에 허드슨 카운티(Hudson County)에서는 저지시티 웨인 스트리트의 1,300스퀘어핏 주택이 $685,000에 팔리며 주간 중간 거래가를 찍었다. 맨해튼 중간가가 $1.25M, 브루클린이 $899K를 기록한 여름 시장에서, 허드슨 강 서안 벨트는 여전히 "강 건너 30분, 가격은 절반"이라는 공식이 살아 있는 몇 안 되는 구간이다.

허드슨 카운티 전체 그림 — 카운티 평균 $638K, 도시별 격차는 두 배

허드슨 카운티는 뉴저지에서 면적이 가장 작지만 인구 밀도는 가장 높다. 그래서 카운티 평균 하나로는 시장을 읽을 수 없다. 질로우(Zillow) 기준 카운티 평균 주택 가치는 $638,652로 지난 1년간 0.8% 오르는 데 그쳤지만, 레드핀(Redfin) 실거래 중간가는 도시별로 $410K에서 $999K까지 벌어져 있다.

• 카운티 평균 주택 가치: $638,652 (전년 대비 +0.8%)
• 카운티 실거래 중간가: 최근 집계 기준 $725,000 선, 스퀘어핏당 $546
• 주간 중간 거래가(8월 4~10일): $685,000 — 저지시티 1,300sf 주택
• 인접 버겐 카운티(Bergen County) 중간가 $873K와 비교하면 약 20% 낮은 수준
• 평균 DOM(Days on Market)은 도시별로 28일~54일로 편차가 큼

같은 카운티 안에서 호보컨과 유니언시티의 중간가 차이가 두 배 이상이라는 점이 핵심이다. 예산이 정해져 있다면 "허드슨 카운티를 볼까"가 아니라 "허드슨 카운티의 어느 축을 볼까"로 질문을 좁혀야 한다.

프리미엄 축 — 호보컨 $999K, 위호켄 $770K

PATH와 페리로 맨해튼 미드타운·다운타운에 15분 안에 닿는 워터프론트 라인이다. 2026년 들어 이 축의 상승세가 카운티 전체 평균을 크게 웃돌았다.

• 호보컨(Hoboken): 최근 3개월 중간가 $999,000, 전년 대비 +19.5%. 카운티에서 가장 가파른 상승률이다. 스퀘어핏당 $900대로 맨해튼 외곽 구간과 맞먹는다.
• 위호켄(Weehawken): 7월 중간 거래가 $770,000. 다만 7월 클로징이 전부 콘도였고 콘도 중간가는 $754,500이었다. 단독주택 표본이 얇아 월별 숫자가 크게 흔들리는 동네다.
• 두 도시 모두 재고가 얇다. 매물이 나오면 오퍼가 몰리고, 호보컨은 평균 5건의 오퍼를 받는 것으로 집계된다.
• 홍수 리스크는 반드시 확인해야 한다. 호보컨은 전체 부동산의 86%가 향후 30년 내 심각한 침수 위험 구간에 들어간다. 보험료가 월 페이먼트에 직접 붙는다.
• 콘도라면 관리비(HOA)와 별도로 적립금(reserve) 상태를 문서로 확인하는 것이 필수다.

중간 축 — 저지시티 $665K, 웨스트뉴욕 $617K, 시코커스 $480K

카운티 거래의 몸통이다. 특히 저지시티는 지난 1년간 오히려 가격이 내려간 몇 안 되는 뉴욕 메트로 구간이다.

• 저지시티(Jersey City): 질로우 평균 주택 가치 $665,140, 전년 대비 -1.3%. 계약까지 평균 28일. 다운타운 신축 콘도 공급이 몇 년간 누적되면서 평균값을 끌어내린 영향이 크다.
• 웨스트뉴욕(West New York): 5월까지 3개월 중간가 $617,000, 전년 대비 +5.4%. DOM은 41일로, 작년 같은 기간 64일에서 크게 짧아졌다.
• 시코커스(Secaucus): 5월 중간가 $480,000. 5월 거래량은 66건으로 작년 46건보다 늘었고, 현재 리스팅은 143건 수준이다. DOM은 35일.
• 저지시티는 "도시 하나"가 아니라 다운타운·저널스퀘어·하이츠·그린빌이 사실상 다른 시장이다. 다운타운 콘도와 그린빌 단독주택의 스퀘어핏 단가는 두 배 넘게 벌어진다.
• 시코커스는 뉴저지 트랜짓 환승 허브와 창고·물류 고용이 함께 있어, 통근 방향이 맨해튼이 아닌 가구에게 가성비가 좋다.

진입 축 — 베이온 $663K, 노스버겐 $550K, 유니언시티 $410K

첫 집을 노린다면 이 축이다. 다만 "싸다"의 이유가 각각 다르다.

• 베이온(Bayonne): 5월 중간가 $662,603, 전년 대비 +6.1%. 그런데 스퀘어핏당 단가는 $348로 오히려 2.2% 내렸다. 큰 집이 많이 팔려 중간가만 올라간 구조다. DOM 34일(작년 29일), 거래량 69건(작년 88건).
• 노스버겐(North Bergen): 중간가 $550,000 선, 전년 대비 +6.8%. 버겐 카운티 접경이면서 가격은 카운티 평균 이하다.
• 유니언시티(Union City): 12개월 중간가 $410,000, 전년 대비 +6%. 다만 월별로는 3월 $461K에 -16.3%를 기록하는 등 진폭이 크다. 스퀘어핏당 $412, DOM 54일로 카운티에서 가장 길다.
• 이 축은 다세대(multi-family) 비중이 높다. 2~4가구 건물을 사서 한 층에 살고 나머지를 임대하는 구조가 실제로 많이 쓰인다. 이 경우 렌트 수입 일부를 소득으로 인정받아 DTI(Debt-to-Income) 계산이 유리해질 수 있다.
• 대신 다세대는 감정가(appraisal)와 융자 조건이 단독주택과 다르다. 사전 승인 단계에서 "2-4 unit"임을 명시하고 받아야 나중에 뒤집히지 않는다.

모기지 6.67%가 만드는 실제 월 페이먼트

숫자를 계산에 넣어보면 축별 차이가 훨씬 선명해진다. 20% 다운, 30년 고정 6.67%, 원리금만 계산한 값이다(세금·보험·관리비 제외).

• 유니언시티 $410,000 → 융자 $328,000 → 월 약 $2,110
• 시코커스 $480,000 → 융자 $384,000 → 월 약 $2,470
• 노스버겐 $550,000 → 융자 $440,000 → 월 약 $2,830
• 웨스트뉴욕 $617,000 → 융자 $493,600 → 월 약 $3,180
• 베이온 $663,000 → 융자 $530,400 → 월 약 $3,410
• 저지시티 $665,000 → 융자 $532,000 → 월 약 $3,420
• 위호켄 $770,000 → 융자 $616,000 → 월 약 $3,960
• 호보컨 $999,000 → 융자 $799,200 → 월 약 $5,140

여기에 뉴저지 재산세가 얹힌다. 허드슨 카운티는 실효세율이 뉴저지 평균보다 낮은 편이지만, 도시별 편차가 있어 리스팅의 세금 항목을 개별 확인해야 한다. 콘도라면 HOA가 월 $400~900 추가되는 경우가 흔하다.

DOM과 재고가 알려주는 협상 여지

같은 카운티 안에서도 매수자의 협상력은 완전히 다르다.

• 저지시티 28일, 베이온 34일, 시코커스 35일 — 여기까지는 셀러가 여유 있는 구간이다. 리스트가 대비 큰 폭 할인은 어렵다.
• 웨스트뉴욕 41일, 유니언시티 54일 — 여기서는 협상 가능성이 열린다. 특히 유니언시티는 평균 오퍼 수가 1건 수준으로 집계된다.
• 반대로 호보컨은 평균 5건의 오퍼, 리스트가의 약 1% 위에서 계약되고, 인기 매물은 4% 위·15일 만에 계약된다.
• 실전 기준: 리스팅 30일이 넘어간 매물, 한 번이라도 가격을 내린 매물이 실제 협상 카드가 된다.
• 베이온처럼 거래량이 전년 대비 줄어든(88건→69건) 도시는 셀러의 체감 속도가 느려져 있어, 클로징 비용 크레딧이나 수리 항목을 얻어내기 상대적으로 쉽다.

이번 시장에서 실제로 통하는 준비

• 사전 승인(pre-approval)은 6.67% 기준으로 다시 받아라. 7월 초 6.55%로 계산한 승인서는 $600K 구간에서 월 $45 이상 어긋난다.
• 워터프론트 매물은 홍수 구역(flood zone) 판정을 계약 전에 확인하라. 허드슨 카운티 전체 부동산의 38%가 향후 30년 내 심각한 침수 위험 구간이다. 보험료가 예산을 흔든다.
• 콘도는 단지 승인 상태(FHA/Fannie Mae 승인 여부)를 미리 확인하라. 승인이 없으면 융자 옵션이 줄고 재판매 때도 매수자 폭이 좁아진다.
• 다세대를 본다면 기존 임대차 계약서와 실제 렌트롤을 반드시 받아라. 뉴저지는 세입자 보호가 강해, 승계되는 계약이 곧 조건이 된다.
• 예산이 $500K 아래라면 유니언시티·시코커스, $600~700K라면 베이온·웨스트뉴욕·저지시티 외곽, $800K 이상이면 위호켄·호보컨으로 검색 범위를 나눠서 보는 것이 시간을 아낀다.
• 금리가 이번 주 처음 꺾였다는 점은 기억할 만하지만, 0.02%p 하락은 방향 전환의 증거가 되기엔 이르다. 금리를 기다리기보다 가격 협상 여지가 있는 매물을 찾는 쪽이 계산이 빠르다.

허드슨 카운티는 지금 한 방향으로 움직이지 않는다. 호보컨은 1년 새 20% 가까이 뛰었고, 저지시티는 오히려 내렸다. 카운티 이름으로 판단하지 말고 도시 단위, 나아가 동네 단위 숫자로 접근해야 하는 시장이다.