2026년 8월 Plano vs Frisco vs Carrollton 시세 — $518K·$649K·$410K, 붙어 있는 세 도시가 만든 24만 달러 가격 사다리

2026년 8월 현재 Plano의 일반적인 주택 가치는 $518,080, Frisco는 $649,173, Carrollton은 $409,845다. 세 도시는 지도에서 서로 붙어 있고 출퇴근 시간도 20분 안팎 차이지만, 가격표는 24만 달러 가까이 벌어져 있다. 여기에 8월 20일 기준 30년 고정 모기지 평균 6.65%를 얹으면, 같은 다운페이먼트를 준비한 매수자가 세 도시에서 마주하는 월 부담은 완전히 다른 숫자가 된다.

이 세 도시를 하나로 묶어 보는 이유는 단순하다. Dallas 북부에서 집을 찾는 사람들이 실제로 마지막까지 저울질하는 조합이 대체로 이 셋이기 때문이다. Frisco는 신축과 학군, Plano는 성숙한 인프라와 직주근접, Carrollton은 가격과 접근성. 2026년 8월의 숫자로 이 세 축이 어떻게 정리되는지 하나씩 뜯어본다.

1. 세 도시 가격표 한눈에

세 도시 모두 전년 대비 마이너스다. 이것이 2026년 DFW 북부 시장의 가장 중요한 사실이다. 몇 해 전처럼 "지금 안 사면 내년에 더 오른다"는 압박은 지금 이 벨트에서는 작동하지 않는다. 오히려 가장 비싼 Frisco가 -4.6%로 가장 크게 내렸고, 가장 싼 Carrollton이 -3.2%, 중간의 Plano가 -2.4%로 가장 방어적이었다.

가격이 높을수록 조정 폭이 컸다는 패턴은 신축 공급이 몰린 지역일수록 뚜렷하다. Frisco는 지난 10여 년간 DFW에서 가장 공격적으로 신규 주택을 쏟아낸 도시고, 그 공급이 지금 가격에 반영되고 있다.

2. Frisco — $649K, 41일, 그리고 1,300채가 넘는 매물

Frisco의 세부 지표는 매수자 쪽으로 확실히 기울어 있다.

• 일반 주택 가치: $649,173 (-4.6%)
• 중간 실거래가: $641,000 (6월 기준)
• 중간 호가: $704,233
• 계약까지 걸리는 중간 일수: 41일
• 매물 재고: 1,309채 / 신규 리스팅 361채
• 호가보다 높게 팔린 비율: 13.9%
• 호가보다 낮게 팔린 비율: 70.5%

여기서 눈여겨볼 숫자는 중간 호가 $704,233과 중간 실거래가 $641,000의 간극, 그리고 "호가보다 낮게 팔린 비율 70.5%"다. 열 채 중 일곱 채가 부른 값보다 깎여서 팔렸다는 뜻이다. 41일이라는 계약 소요 기간도 과열기의 한 자릿수와는 전혀 다른 온도다.

우편번호별로는 다음과 같다.

• 75034 (서부, Dallas North Tollway 인접): $684,068 (-1.4%)
• 75033 (북서부): $671,660 (-3.6%)
• 75035 (동부): $664,359 (-3.1%)

세 우편번호 모두 $66만~$68만대로 촘촘하게 붙어 있다. Frisco는 도시 안에서 우편번호만 바꿔 예산을 크게 줄이기 어려운 구조라는 뜻이다. 대신 단지 단위로 내려가면 편차가 훨씬 크다. Chapel Creek $1,614,328, Newman Village $1,366,355, Starwood $1,188,303, Shaddock Creek Estates $1,023,781처럼 100만 달러를 넘는 단지가 있는가 하면, Heritage Village $565,080, Kings Garden $452,610, Old Donation $408,986처럼 도시 평균을 크게 밑도는 단지도 있다. "Frisco는 무조건 비싸다"는 통념은 단지 레벨에서 깨진다. 예산이 $50만 초반이어도 Frisco 주소를 가질 방법은 남아 있다.

임대 시장은 평균 렌트 $1,852로 전국 평균 $1,962보다 낮고, 전년 대비 -0.4%다. 매수를 서두르지 않고 1년 렌트하며 시장을 지켜보는 선택지의 비용이 낮아졌다는 신호이기도 하다.

3. Plano — 우편번호 하나에 32만 달러가 갈린다

Plano는 세 도시 중 내부 편차가 가장 큰 곳이다.

• 75093 (서부, Legacy·Willow Bend 방향): $751,365 (-1.8%), 계약까지 약 16일
• 75025 (북부): $571,368 (-0.5%)
• 75075 (중부): $473,193 (-3.1%)
• 75023 (서중부): $431,265 (-2.0%)

같은 Plano 안에서 75093과 75023의 차이가 $320,100이다. 도시 이름만 보고 예산을 세우면 실패하는 대표적인 시장이다. 특히 75093은 -1.8%로 방어력이 좋은 데다 계약까지 16일로 세 도시 통틀어 가장 빠르게 움직이는 구역이다. 이 구역에서는 여전히 매도자가 협상 우위를 어느 정도 쥐고 있다고 봐야 한다.

반대로 75075와 75023은 각각 -3.1%, -2.0%로 조정 폭이 크고 절대 가격도 $43만~$47만대다. 1970~90년대에 지어진 성숙한 단지가 많아 나무가 크고 필지가 넓지만, 지붕·HVAC·배관 연식이 함께 오래됐다. 이 구역을 볼 때는 인스펙션 예산을 별도로 잡아야 한다. 지붕 교체 $12,000~$25,000, HVAC 시스템 교체 $8,000~$15,000이 실제로 계산서에 등장할 수 있는 금액이다.

Plano 최상단에는 Willow Bend가 있다. 일반 주택 가치 $1,385,433 (-2.0%). 이 단지 하나가 Plano 전체 평균을 위로 끌어올리는 역할을 하고 있다.

4. Carrollton — $409,845, 그리고 $354,780이라는 바닥

Carrollton은 세 도시 중 유일하게 도시 평균이 $41만 아래다. 계약까지 걸리는 기간은 약 16일로 Frisco의 41일보다 훨씬 짧다. 가격대가 낮은 시장일수록 실수요가 두껍고 회전이 빠르다는 일반 법칙이 그대로 나타난다.

우편번호별로는 이렇게 갈린다.

• 75010 (북부, Hebron·Josey 방향): $432,604
• 75007 (중부): $415,970
• 75006 (남부, I-635 인접): $354,780 (-0.3%)

75006의 -0.3%는 세 도시 전체를 통틀어 가장 작은 하락 폭이다. 절대 가격이 낮은 구역이 조정 국면에서 가장 덜 흔들린다는 사실을 보여준다. $35만대 단독주택은 지금 DFW 코어에서 매우 드문 가격대이고, 그 희소성이 가격을 받쳐주고 있다.

다만 Carrollton은 행정 구역이 Dallas·Denton·Collin 세 개 카운티에 걸쳐 있고 학군도 Carrollton-Farmers Branch ISD와 Lewisville ISD로 나뉜다. 같은 도시 주소라도 어느 카운티, 어느 학군에 속하는지에 따라 세율과 배정 학교가 달라진다. 오퍼를 넣기 전에 반드시 해당 물건의 카운티 감정평가청(Appraisal District) 기록에서 정확한 세율 코드를 확인해야 한다.

5. 6.65% 금리로 계산한 실제 월 부담

각 도시의 일반 주택 가치를 기준으로, 20% 다운·30년 고정 6.65%·주택보험 연 $2,600을 가정해 계산하면 이렇게 나온다. 재산세는 학군세 홈스테드 면제 $140,000을 적용한 추정치다.

Frisco와 Carrollton의 월 부담 차이는 $1,604다. 연간으로 $19,248, 30년이면 이자를 빼고 계산해도 매우 큰 금액이다. 다운페이먼트 격차도 $47,866에 달한다.

가격대를 더 내려서 우편번호 단위로 보면 진입 장벽은 더 낮아진다. Carrollton 75006 기준 $354,780짜리 집은 다운 $70,956, 월 부담 약 $2,564다. Plano 75023 기준 $431,265짜리 집은 다운 $86,253, 월 약 $3,021이다. 도시 이름이 아니라 우편번호로 예산을 짜야 하는 이유가 여기 있다.

6. 금리 0.11%p가 만드는 차이

8월 30년 고정 금리 흐름은 다음과 같았다.

• 7월 23일: 6.58%
• 7월 30일: 6.66%
• 8월 6일: 6.69%
• 8월 13일: 6.67%
• 8월 20일: 6.65%

7월 하순 6.58%에서 8월 초 6.69%까지 0.11%p 올랐다가 다시 6.65%로 내려앉았다. 이 구간에서 Frisco 평균가 대출($519,338)의 월 원리금은 $3,310에서 $3,348 사이를 오갔다. 한 달 $38, 연 $456 차이다.

이 숫자가 말해주는 것은 두 가지다. 첫째, 0.1%p 안팎의 금리 등락은 예산 전체를 뒤집을 만한 변수가 아니다. 둘째, 그럼에도 락인(rate lock) 타이밍은 공짜가 아니다. 계약을 앞두고 있다면 락인 기간과 연장 비용을 대출 담당자와 먼저 확인해두는 편이 낫다. 지금 시장에서는 매도자 크레딧으로 금리를 낮추는 레이트 바이다운을 요구하기 좋은 조건이기도 하다. 호가보다 낮게 팔린 비율이 70%를 넘는 Frisco 같은 시장에서는 가격 인하 대신 클로징 비용 지원이나 2-1 바이다운을 요청하는 편이 월 부담 절감 효과가 더 클 수 있다.

7. 소득세 제로와 재산세 2% 사이의 계산

Texas에는 주 소득세가 없다. 대신 재산세가 높다. DFW 북부 이 세 도시의 총 재산세율은 대체로 연 1.9~2.2% 수준에서 형성된다(카운티·시·학군·특별구가 합산된 값이며 물건마다 다르다).

이 교환이 유리한지 불리한지는 소득 수준에 달려 있다. 부부 합산 소득 $150,000 가구가 California에서 Texas로 옮기면 주 소득세만으로 대략 연 $1만 안팎을 절약한다. $250,000 가구라면 절약 폭은 연 $18,000 수준까지 올라간다. 반면 Plano 평균가 주택의 연 재산세는 추정 $8,773, Frisco 평균가는 $11,978이다.

즉 소득이 높을수록 Texas의 교환 조건이 유리해지고, 소득이 낮고 집이 비쌀수록 불리해진다. 이 계산은 반드시 본인의 실제 소득과 실제 물건의 세율로 다시 해봐야 한다.

그리고 Texas에 살면서 반드시 챙겨야 할 것이 홈스테드 면제(Homestead Exemption)다. 학군세 면제 한도가 $140,000이므로, 이를 신청하면 학군세 과표에서 $140,000이 빠진다. 학군세율을 1% 안팎으로 잡으면 연 $1,400 안팎이 자동으로 절감된다. 여기에 과표 상승 한도 10% 캡까지 함께 적용된다. 주 거주지로 소유·거주 중이라면 신청 비용은 없다. 클로징 이후 해당 카운티 감정평가청에 신청서를 내는 것으로 끝난다. 매년 수백에서 천 달러 이상이 걸린 절차를 놓치는 경우가 의외로 많다.

8. Option Period를 반드시 쓸 것

Texas 표준 계약서에는 옵션 기간이 있다. 적게는 $100~$300 수준의 옵션비를 내고 보통 3~10일 동안 무조건적인 해지권을 갖는 제도다. 이 기간 안에는 어떤 이유로든 계약을 취소하고 계약금을 돌려받을 수 있다.

지금처럼 매물 재고가 두껍고 계약까지 41일이 걸리는 시장에서는 옵션 기간을 7~10일로 넉넉하게 요구하기 훨씬 수월하다. 이 기간에 반드시 해야 할 것은 다음과 같다.

• 종합 인스펙션 (일반적으로 $400~$700)
• 파운데이션 별도 점검 — Texas 점토질 토양 특성상 구조 기술자 점검 $300~$500이 아깝지 않다
• 지붕 연식 확인 — 우박 피해 이력이 잦은 지역이라 보험료와 직결된다
• 해당 물건의 정확한 세율 코드와 특별구(MUD/PID) 부과 여부 확인
• 학군 배정 확인 — 도시 경계와 학군 경계는 일치하지 않는다

인스펙션 결과가 나오면 그 자료로 수리 요구나 가격 재협상에 들어간다. 지금 시장에서는 이 협상이 통할 확률이 과열기보다 훨씬 높다.

9. 정리 — 어느 쪽을 골라야 하나

예산 $40만 이하, 빠른 입주, 통근 우선이라면 Carrollton, 특히 75006과 75007이다. $35만~$42만대 단독주택이 남아 있고, 조정 폭도 가장 작았다. 다만 연식이 있는 물건이 많아 인스펙션 예산을 별도로 잡아야 한다.

예산 $45만~$60만, 성숙한 인프라와 직주근접이라면 Plano다. 75023과 75075가 $43만~$47만대로 접근 가능하고, 75025는 $571,368로 -0.5%라는 가장 안정적인 흐름을 보인다. 75093은 $751,365에 16일이라는 빠른 회전으로, 예산이 되고 학군과 위치를 최우선으로 둔다면 여전히 경쟁이 있는 구역이다.

예산 $60만 이상, 신축과 협상력 우선이라면 Frisco다. 지금 Frisco는 세 도시 중 매수자에게 가장 유리한 조건이 열려 있다. 재고 1,309채, 계약 41일, 호가 대비 하회 판매 70.5%. 다만 가격이 -4.6%로 가장 크게 내렸다는 사실은 단기 시세 차익을 노린 매수에는 경고 신호로 읽어야 한다. 5년 이상 거주할 계획이 있는 실거주자에게 지금이 협상하기 좋은 시점이라는 의미로 받아들이는 편이 맞다.

세 도시 모두 전년 대비 하락 중이고, 금리는 6.6%대에서 횡보하고 있으며, 매물은 쌓여 있다. 서둘러야 할 이유가 없는 시장이다. 대신 예산 안에서 우편번호를 정확히 골라내고, 옵션 기간을 충분히 확보하고, 홈스테드 면제를 놓치지 않는 것 — 이 세 가지가 지금 실제로 돈을 아껴주는 항목이다.

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시세 데이터: Zillow Home Value Index (2026년 6~7월 기준), 30년 고정 모기지 평균: Freddie Mac PMMS / FRED (2026년 8월 20일 기준 6.65%). 재산세 및 월 부담 수치는 20% 다운·30년 고정 6.65%·주택보험 연 $2,600·학군세 홈스테드 면제 $140,000을 가정한 추정치이며, 실제 금액은 물건별 세율 코드와 개인 신용 조건에 따라 달라집니다.