2026년 11월 Texas 모기지 7.18% — 3주 연속 하락, Frisco $640,131 월 원리금 $77·Sugar Land $438,349 $52·Katy $330,372 $39가 가벼워졌다

Freddie Mac 30년 고정 모기지 금리가 11월 5일 기준 7.18%로 내려왔습니다. 10월 8일·15일 7.40%에서 10월 22일 7.32%, 10월 29일 7.24%, 그리고 이번 주 7.18%까지 3주 연속 하락입니다. 같은 기간 Zillow 기준 Frisco 중간가는 $640,131(1년 전보다 -3.9%), Katy는 $330,372(-3.2%)입니다. 금리가 0.22%p 내려간 숫자가 실제 월 지출을 얼마나 바꾸는지, Texas 주요 도시별로 계산했습니다.

1. 3주 연속 하락, 숫자로 보면

최근 5주 금리는 7.40% → 7.40% → 7.32% → 7.24% → 7.18%입니다. 한 번에 크게 움직인 것이 아니라 0.08%p, 0.08%p, 0.06%p씩 세 번 내려온 흐름입니다. 다음 발표는 11월 12일입니다. 이 하락폭이 작아 보이지만, 30년 만기 대출에서는 원금이 클수록 월 납입액 차이가 눈에 띄게 벌어집니다.

계산 기준은 계약금 20%, 30년 고정, 금리 7.40% 대비 7.18%입니다. 재산세는 도시별 실효세율 1.8~2.3%를 가정한 추정치이며, 실제 세율은 카운티·학군·MUD 여부에 따라 달라집니다.

2. 도시별 월 원리금 변화

주의할 점은 자료 시점이 다르다는 것입니다. Frisco와 Katy는 2026년 9월 값이고, Dallas는 2025년 11월, Sugar Land·Austin·DFW 광역은 2025년 12월 값입니다. 도시 간 절대 비교보다는 "금리 0.22%p가 가격대별로 얼마를 움직이는가"를 보는 표로 읽어 주세요.

3. 재산세를 넣으면 월 부담이 달라진다

Texas는 주 소득세가 없는 대신 재산세 실효세율이 대체로 1.6~2.5%입니다. 7.18% 금리에 재산세를 더한 월 부담(원리금+재산세 추정)은 이렇습니다.

Katy $330,372 집은 원리금 $1,790에 재산세 약 $633을 더해 월 $2,424 안팎입니다. Frisco $640,131 집은 원리금 $3,469에 재산세 약 $1,014로 월 $4,483입니다. DFW 광역 중간가 $358,078은 월 $2,537, Houston $260,149는 $1,887입니다. 금리 하락으로 줄어든 $31~$77은 재산세 한 달치의 5~8% 수준입니다. 즉 금리 변동만큼이나 재산세율과 이의신청(protest)이 월 부담을 좌우합니다.

4. 가격은 아직 내려가는 중

금리가 내려도 가격이 같이 오르면 효과가 상쇄됩니다. 다행히 지금은 그렇지 않습니다. Frisco는 -3.9%, Katy -3.2%, Dallas -4.3%, DFW 광역 -3.9%, Austin -6.4%, Sugar Land -0.7%로 1년 전보다 낮습니다. Frisco의 중간 pending 기간은 56일, 판매가/호가 비율은 0.977이고 재고는 1,258채입니다. 호가 $687,817 대비 판매가 중간값 $636,667로 약 $51,000의 협상 여지가 있었다는 뜻입니다. Katy도 판매가/호가 0.983, 재고 2,291채, pending 48일로 여유 있는 시장입니다.

5. 협상할 때 쓸 수 있는 카드

가격 협상 폭이 이 정도라면 숫자로 쓰는 것이 유리합니다. 첫째, 셀러 크레딧입니다. Frisco에서 판매가의 3%인 약 $19,000를 클로징 비용으로 받으면 금리 인하와 비슷한 체감 효과를 냅니다. 둘째, 금리 바이다운(buydown)입니다. 셀러가 비용을 내 첫 1~2년 금리를 낮추는 방식은 지금처럼 금리가 내려오는 구간에서 재융자(refinance)와 함께 고려할 만합니다. 셋째, Option Period 7~10일을 활용해 인스펙션 후 수리비를 가격에 반영하는 방법입니다.

6. 지금 사야 할까, 기다려야 할까

금리가 내려갈 때 가장 흔한 고민입니다. 다만 금리 방향은 누구도 확정하지 못합니다. 판단 기준을 숫자로 잡아 보면, 예를 들어 $400,000 집은 7.40%에서 월 원리금 $2,216, 7.18%에서 $2,168로 $48 차이입니다. 금리가 6.9%까지 더 내려도 차이는 몇 십 달러 단위지만, 가격이 3~4% 더 빠지면 $12,000~$16,000가 줄어듭니다. 지금은 금리보다 가격 협상 쪽에서 얻을 몫이 더 큰 구간입니다. 반대로 금리가 크게 내려 수요가 몰리면 협상력이 줄 수 있다는 점도 함께 고려하세요.

7. 체크리스트

• 대출 견적은 최소 3곳에서 같은 날 받아 APR로 비교하세요.
• 재산세는 카운티 appraisal district 자료로 해당 주소의 실제 세율을 확인하세요(MUD·PID 추가 세금 포함).
• 주택보험료는 Texas에서 최근 크게 올랐으므로 견적을 미리 받아 월 부담에 넣으세요.
• 재산세 감정가에 이의신청(protest)은 매년 5월 15일 전후가 마감입니다.
• 거주 목적이면 Homestead Exemption을 반드시 신청하세요.

부록. 같은 금리, 다른 체감 — 소득 기준으로 보면

월 부담을 소득으로 나눠 보면 도시별 체감이 더 분명해집니다. 흔히 쓰는 기준은 월 주거비(원리금+재산세+보험)가 세전 월소득의 28% 안팎이라는 것입니다. 앞서 계산한 Katy 월 $2,424(원리금+재산세)에 보험료를 월 $250 정도로 가정하면 약 $2,674이고, 이를 28%로 맞추려면 세전 연소득이 약 $114,600 필요합니다. Frisco는 월 $4,483에 보험 $350을 더해 $4,833, 연소득 약 $207,000가 필요한 계산입니다. Houston $260,149 집은 월 $1,887에 보험 $200을 더해 $2,087로, 연소득 약 $89,000 수준입니다. 물론 소득세가 없는 Texas에서는 같은 세전 소득이라도 실수령이 높기 때문에 이 기준을 조금 더 여유 있게 잡는 가구도 많지만, 금리가 0.22%p 내려와도 가격대가 이 표의 가장 큰 변수라는 점은 변하지 않습니다.

한 가지 더, 계약금 비율입니다. 같은 Frisco $640,131 집을 계약금 10%로 사면 7.18%에서 월 원리금이 약 $3,903로 20% 계약금($3,469)보다 $434 늘어나고, 대출 기관 기준에 따라 PMI가 추가됩니다. 계약금을 줄이면 초기 현금은 아끼지만 월 부담은 금리 0.22%p 하락분($77)의 5배 이상 커집니다. 금리 소식에 마음이 급해질수록 계약금·월 부담·비상금(최소 3~6개월 지출)을 한 장의 표로 놓고 비교해 보세요.

마무리

금리 7.18%는 한 달 전보다 낮지만 여전히 높은 수준입니다. 그래도 가격이 내려가고 재고가 쌓인 지금은 Frisco·Katy·Sugar Land처럼 가격대가 다른 시장에서 협상 여지가 존재합니다. 월 부담은 원리금만이 아니라 재산세와 보험료까지 합쳐서 계산하고, 금리 한 번에 서두르기보다 가격·크레딧·옵션 기간을 함께 설계하는 것이 Texas 매수의 핵심입니다.

자료: Freddie Mac PMMS(FRED MORTGAGE30US, 2026-11-05), Zillow 도시별 Home Values(자료 시점은 지표마다 상이). 월 납입액은 계약금 20%·30년 고정 가정의 추정치이며 세금·보험료는 실제와 다를 수 있습니다. 투자·재무 자문이 아닙니다.