2026년 7월 DFW 카운티별 재산세 비교 — Collin 1.66%·Dallas 1.68%·Denton 1.72%·Tarrant 1.77%, 같은 $500K 집인데 연 세금이 왜 다를까

2026년 7월 현재 Dallas-Fort Worth 광역권의 중간 주택 가치는 약 $376,800으로 지난 1년간 1.5% 하락했고, 30년 고정 모기지 금리는 6.43%까지 내려왔다. 가격과 금리가 동시에 한 발짝씩 물러선 지금, 매수를 저울질하는 사람이라면 매매가만큼이나 냉정하게 따져야 할 숫자가 하나 더 있다. 바로 '어느 카운티에서 사느냐'에 따라 매년 달라지는 재산세다. Texas는 주 소득세가 없는 대신 재산세로 재정을 메우는 구조라, DFW 안에서도 카운티를 잘못 고르면 같은 값의 집을 사고도 매년 수백 달러를 더 내게 된다.

DFW 4대 카운티, 실효세율 한눈에

DFW 대부분의 주택은 Collin, Denton, Dallas, Tarrant 네 카운티 안에 있다. 2026년 기준 각 카운티의 평균 실효 재산세율(주택 가치 대비 실제 납부액)은 다음과 같다.

• Collin County: 1.66% — DFW 4대 카운티 중 가장 낮음
• Dallas County: 1.68%
• Denton County: 1.72%
• Tarrant County: 1.77% — 가장 높음

숫자만 보면 0.11%포인트 차이라 사소해 보이지만, 이건 '매년' 그리고 '집값 전체'에 붙는 비율이라 시간이 지날수록 격차가 눈덩이처럼 불어난다.

같은 $500,000 주택, 카운티별 연·월 세금

이해를 돕기 위해 감정가 $500,000짜리 동일한 집을 네 카운티에 각각 놓고 계산해보자(홈스테드 공제 적용 전, 평균 실효세율 기준).

• Collin (1.66%): 연 $8,300 → 월 약 $692
• Dallas (1.68%): 연 $8,400 → 월 약 $700
• Denton (1.72%): 연 $8,600 → 월 약 $717
• Tarrant (1.77%): 연 $8,850 → 월 약 $738

가장 저렴한 Collin과 가장 비싼 Tarrant의 차이는 연 $550, 월로는 $46이다. 얼마 안 되어 보여도 30년 보유하면 세율만으로 $16,500 이상, 게다가 집값과 세율이 매년 오르는 걸 감안하면 실제 격차는 그보다 훨씬 커진다. 모기지 원리금 상환액에 이 재산세가 매달 그대로 얹힌다는 점을 잊으면 안 된다.

카운티 중간 시세까지 넣으면 그림이 달라진다

카운티마다 실제 집값 수준이 다르기 때문에, 세율이 아니라 '실제로 내는 총액'으로 보면 순위가 뒤집힌다. 2026년 각 카운티 중간 주택 가치와 그에 따른 대략적 연 재산세는 이렇다.

• Collin County: 중간가 $518,300(전년 대비 -2.2%) → 연 세금 약 $8,600
• Denton County: 중간가 $465,100(-1.9%) → 약 $8,000
• Dallas County: 중간가 $314,400 → 약 $5,280
• Tarrant County: 중간가 $330,300(-2.9%) → 약 $5,850

세율이 가장 낮은 Collin이 정작 집값이 가장 높아 실제 세금 총액은 가장 크고, 세율이 가장 높은 Tarrant는 집값이 낮아 총액은 오히려 중간이다. "세율 낮은 카운티 = 세금 적은 카운티"라는 단순 공식이 왜 위험한지 보여주는 대목이다. 예산이 빠듯하다면 Dallas·Tarrant 카운티의 상대적으로 저렴한 매물이 총 세부담 측면에서 유리할 수 있다.

같은 카운티 안에서도 세금이 다른 이유

Texas 재산세를 이해하려면 세율이 카운티 하나의 숫자가 아니라 여러 겹으로 쌓인 합계라는 걸 알아야 한다. 실제 세금 고지서에는 보통 4~5개의 과세 주체가 각자의 세율을 얹는다. 카운티(County), 시티(City), 학군(ISD, 대개 전체 세금의 절반 이상), 그리고 지역에 따라 커뮤니티 칼리지 구역, 병원 구역(Hospital District), MUD 등이 더해진다. 그래서 같은 Collin County 안이라도 Plano ISD에 속한 집과 Frisco ISD에 속한 집의 총세율이 다르고, 심지어 같은 길 건너편 집이 다른 학군이면 세금이 달라진다. 카운티 평균 실효세율은 어디까지나 '평균'일 뿐, 실제 매물의 세금은 반드시 그 주소의 세율 명세를 확인해야 한다.

신축 단지의 함정 — MUD와 PID

특히 조심할 곳이 최근 몇 년간 DFW 외곽에 쏟아진 신축 마스터플랜 단지다. 이런 곳은 상하수도·도로 인프라 비용을 충당하기 위해 MUD(Municipal Utility District)나 PID(Public Improvement District)를 두는 경우가 많다. MUD가 붙으면 기존 카운티 평균 세율에 0.3%에서 많게는 1%포인트 가까이가 추가로 얹힌다. 즉 카운티 평균이 1.7%라 해도 신축 MUD 단지의 실제 총세율은 2.5~3%에 이를 수 있다. 겉으로 보이는 매매가는 매력적인데 매달 재산세가 예상보다 수백 달러 높게 나오는 이유가 대개 여기에 있다. 신축을 살 땐 반드시 해당 단지의 MUD/PID 세율과 남은 채권 상환 기간을 확인해야 한다.

Homestead Exemption $140,000의 실제 효과

다행히 실거주자에게는 세금을 크게 줄여주는 장치가 있다. 2025년 주 전체에서 학군(ISD) 홈스테드 공제 한도가 $140,000로 상향되면서, 본인이 실제 거주하는 주택이라면 학군 세금 계산 시 감정가에서 $140,000을 먼저 빼준다. 예를 들어 감정가 $500,000 주택이 있고 그 지역 학군 세율이 1.1%라면, 공제 전 학군 세금은 $5,500이지만 공제 후에는 $360,000 기준 $3,960으로 약 $1,540이 줄어든다. 여기에 카운티·시티도 각자 소액의 홈스테드 공제를 두고 있고, 65세 이상이나 장애인은 추가 공제와 세금 동결(tax ceiling) 혜택까지 받는다. 매수 후 다음 해 4월 30일까지 거주 카운티 감정구(Appraisal District)에 홈스테드 신청을 반드시 넣어야 이 혜택이 적용된다.

무소득세라는 트레이드오프, 그리고 체크리스트

Texas 재산세가 California나 New Jersey에서 온 매수자에게 비싸게 느껴질 수 있지만, 주 소득세가 0%라는 점을 함께 봐야 공정한 비교가 된다. 연 소득이 높은 가구일수록 소득세를 아끼는 금액이 재산세 증가분을 상쇄하고도 남는 경우가 많다. 다만 은퇴자처럼 소득은 적고 집만 보유한 경우엔 재산세 부담이 상대적으로 무겁게 다가올 수 있어, 개인 상황에 따라 계산기를 두드려봐야 한다.

DFW에서 매수를 준비한다면 다음을 확인하자. 첫째, 관심 매물의 정확한 총세율(카운티+시티+ISD+특별구)을 카운티 감정구 사이트에서 조회한다. 둘째, 신축이라면 MUD/PID 여부와 세율을 반드시 묻는다. 셋째, 실거주라면 홈스테드 공제 신청 일정을 달력에 표시한다. 넷째, 세율 낮은 카운티라고 무조건 유리한 게 아니라 '집값 × 세율'의 실제 총액으로 비교한다. 가격이 조정되고 금리가 내려온 2026년 여름은 매수자에게 협상 여지가 넓어진 시기다. 세금까지 정확히 계산에 넣는 사람이 결국 더 나은 집을 더 유리한 조건에 잡는다.