2026년 8월 Morris County 시세 — Chatham $1.10M·Madison $1.01M·Morristown $768K·Denville $680K·Dover $522K, 모기지 6.67%가 멈춰 세운 상승 5주

이번 주(8월 13일 기준) 30년 고정 모기지(Mortgage) 금리가 6.67%로, 5주 연속 이어지던 상승이 처음으로 멈췄다. 그 사이 Morris County 평균 주택 가격은 $696,373까지 올라 1년 전보다 4.4% 상승했다 — Bergen, Essex, Union에 이어 NJ 서부의 마지막 큰 조각인 이 카운티의 8월 가격 지도를 타운별로 짚어본다.

이번 주 헤드라인 숫자

Freddie Mac 집계 기준 30년 고정 금리는 7월 중순 6.55%에서 6.58% → 6.66% → 6.69%로 5주 연속 오르다가, 8월 13일 주간 6.67%로 소폭 내려왔다. 상승 추세가 꺾인 것인지 일시 숨 고르기인지는 다음 주 발표(8월 20일)가 가늠자가 된다.

• 30년 고정 모기지: 6.67% (전주 6.69%, 7월 중순 6.55%)
• Morris County 평균 주택 가격: $696,373, 전년 대비 +4.4% (Zillow)
• 카운티 인접 비교: Essex County는 상위 타운(Short Hills $2.21M) 쏠림이 크지만, Morris는 $500K대부터 $1.1M까지 비교적 완만한 사다리를 이룬다

타운별 가격 사다리

Morris County의 특징은 한 카운티 안에서 $522K(Dover)부터 $1.10M(Chatham)까지 두 배가 넘는 스펙트럼이 촘촘히 이어진다는 점이다. 예산 구간별로 선택지가 끊기지 않는다.

• Chatham: $1.10M — 카운티 최상단, Midtown Direct 직통
• Mountain Lakes: $1.03M — 호수 커뮤니티, 소규모 명문 학군
• Madison: $1.01M (+4.2%) — 다운타운·기차역·대학 타운
• Parsippany: 리스팅 중간가 $799K, 07054 기준 평균 $625K (+7.2%)
• Randolph: 리스팅 중간가 $776K
• Morristown: $768K (+3.0%), 최근 3개월 실거래 중간가는 $810K (+7.9%)
• Denville (07834): $680K (+3.0%)
• Morris Plains: $622K
• Dover: $522K (+1.1%) — 카운티 진입 가격

$1M 클럽 — Chatham·Madison·Mountain Lakes

카운티 동남쪽 모서리의 세 타운이 $1M 선을 지키고 있다. 공통분모는 학군과 맨해튼 직통 기차다.

• Chatham: NJ 전체에서도 최상위권으로 꼽히는 학군. NJ Transit Midtown Direct 이용 시 Penn Station까지 환승 없이 약 50분
• Madison: Drew University와 Fairleigh Dickinson이 있는 대학 타운. 걸어다닐 수 있는 다운타운과 기차역이 가격을 받친다. 평균 $1,012,743으로 지난 1년 +4.2%
• Mountain Lakes: 인구 4천 명대의 작은 보로. 호수 접근권이 딸린 매물이 많고, 소규모 학군 특유의 밀도 있는 관리가 강점. 평균 $1,030,927
• 참고로 같은 예산이면 Essex County의 Montclair($1.59M)나 Glen Ridge($1.67M)보다 눈에 띄게 낮은 진입가다

중간 벨트 — Morristown·Parsippany·Randolph·Denville

$600K대 후반에서 $800K 사이, 카운티의 허리를 이루는 구간이다. 이 벨트의 관전 포인트는 평균 가격과 실거래가의 간극이다.

• Morristown: Zillow 평균은 $768K지만 최근 3개월 실거래 중간가는 $810K로 7.9% 뛰었다. 다운타운 그린 주변 콘도·타운홈과 외곽 싱글패밀리의 가격대가 섞여 있어 매물 유형별 체감가 차이가 크다
• Parsippany: 리스팅 중간가 $799K vs 07054 지역 평균 $625K — 신축·대형 매물이 리스팅가를 끌어올리는 전형적인 패턴. I-80과 I-287이 교차해 차량 통근자에게 유리
• Randolph: 리스팅 중간가 $776K. 학군 대비 Chatham·Madison보다 $200K 이상 낮은 진입가가 셀링 포인트
• Denville: 07834 기준 $680K (+3.0%). Morristown Line과 Montclair-Boonton Line이 모두 서는 환승 요지

진입 구간 — Dover·Morris Plains·Wharton

$500K~$600K대, 이 카운티에서 첫 집을 시작하는 구간이다. 모기지 6.67% 시대에는 이 구간의 월 페이먼트 차이가 승부를 가른다.

• Dover: 평균 $522,244 (+1.1%). 카운티에서 상승률이 가장 완만해 협상 여지가 상대적으로 크다. Morristown Line 급행 정차역
• Morris Plains: 평균 $621,903. Morristown 바로 북쪽으로 같은 생활권을 절반 가까운 예산 격차로 공유한다
• Wharton: 최근 실거래 기준 콘도가 $450K 선에서 거래 — 카운티 내 콘도 진입가 참고치

모기지 6.67%의 월 페이먼트 계산

20% 다운페이먼트, 30년 고정 기준으로 이번 주 금리를 대입해 보면 구간별 계산서는 다음과 같다 (재산세·보험 제외 원리금 기준).

• Dover $522K → 융자 $418K, 월 $2,688
• 카운티 평균 $696K → 융자 $557K, 월 $3,584
• Chatham $1.10M → 융자 $879K, 월 $5,654
• 7월 중순 6.55% 대비로는 카운티 평균 기준 월 $44 늘었고, 전주 6.69% 대비로는 $7 줄었다 — 금리가 만든 차이는 아직 '관망을 끝낼' 수준은 아니다
• DOM(Days on Market) 이 20일대인 NJ 인기 타운에서는 금리 바닥을 기다리는 전략보다, 원하는 매물이 나왔을 때 움직이고 이후 리파이낸스(Refinance) 를 노리는 쪽이 현실적이라는 게 최근 시장의 중론이다

통근 지도 — 기차 vs 고속도로

Morris County의 가격은 사실상 맨해튼 접근성 지도다. 같은 예산이라도 통근 수단에 따라 최적 타운이 달라진다.

• Midtown Direct (환승 없음): Chatham, Madison, Morristown, Convent Station — 프리미엄이 가장 크게 붙는 라인
• Morristown Line 완행·환승: Morris Plains, Denville, Dover — 통근 시간이 늘어나는 만큼 가격이 내려간다
• 차량 통근: Parsippany, Randolph는 I-80·I-287·Route 10 접근이 좋아 NJ 내 직장(Parsippany 오피스 벨트, Whippany 제약 클러스터) 통근자에게 유리
• 재택·하이브리드 근무라면 기차역 프리미엄을 걷어낸 Randolph, Denville 쪽의 가성비가 두드러진다

8월 매수 체크포인트

금리 상승이 일단 멈춘 이번 주가 여름 시장의 변곡점이 될 수 있다. Morris County에서 움직이기 전 확인할 것들.

• 실거래가 확인: Morristown처럼 평균가와 실거래 중간가가 $40K 이상 벌어진 타운은 최근 3개월 클로징 데이터를 기준으로 오퍼 가격을 잡을 것
• 재산세 비교: NJ는 카운티 안에서도 타운별 실효세율 차이가 크다. 같은 $700K 매물이라도 연간 세금이 수천 달러 갈릴 수 있으니 리스팅의 실제 세액을 확인할 것
• 학군 프리미엄의 값: Chatham과 Randolph의 격차 약 $300K는 30년 기준 월 $1,900 안팎의 차이다. 학령기 자녀의 재학 기간과 비교해 계산해 볼 것
• 금리 락(Rate Lock): 다음 주 금리 발표를 앞두고 계약 단계라면, 락 기간과 플로트다운(Float-down) 옵션 유무를 렌더에게 먼저 확인할 것
• 인접 카운티 대안: 같은 예산으로 Union County의 Cranford($799K), Essex의 West Orange($795K)도 비교 대상이 된다 — Morris의 강점은 낮은 밀도와 완만한 가격 사다리다