2026년 10월 Texas 4대 시장 시세 — DFW $399K·Houston $345K·San Antonio $319K·Austin $550K, 재고 5개월 vs 5.8개월이 가른 협상력

# 2026년 10월 Texas 4대 시장 시세

최신 보고서 기준 Dallas-Fort Worth 중간가는 $399,000로 전년 대비 -0.2%, Houston은 $344,713로 +0.8%, San Antonio는 $319,000로 +3.2%, Austin은 $550,000로 -0.9%입니다. 이번 주 30년 고정 모기지 금리는 7.40%(FRED, 10월 8일 주간 기준)입니다. 가격은 거의 움직이지 않는데 금리는 높은 자리에 머물러 있어서, 올가을 Texas 시장의 승부처는 "얼마에 사느냐"보다 "재고와 체류 기간을 어떻게 협상에 쓰느냐"입니다.

> 데이터 시점 안내: DFW·San Antonio·Austin은 2026년 8월, Houston은 2026년 7월 보고서 기준입니다. 서로 월이 달라 단순 비교에는 한계가 있으니 방향성 위주로 읽어 주세요.

1. 네 도시 한눈에 보기

DFW는 가격이 제자리인데 재고가 오히려 줄었고, Houston은 재고가 8% 가까이 늘었는데도 가격이 조금 올랐습니다. 같은 주 안에서도 시장마다 힘의 방향이 다릅니다.

2. DFW — 재고 5개월치, 매도자가 버티는 시장

DFW의 8월 중간가는 $399,000로 1년 전보다 약 $900 낮았고, 단독주택만 보면 $399,900로 사실상 보합입니다. 거래는 7,226건으로 6.6% 줄었고, 판매 중인 매물은 36,028채로 3.5% 줄었습니다. 전국 재고가 5.4% 늘어난 것과 반대 방향입니다. 공급 부족에 가까운 구조라 가격이 크게 빠지지 않는 반면, 거래가 줄어 매물이 시장에 66일 머뭅니다(전국 59일).

재고는 약 5개월치(months of supply)이고 평균 매도가는 리스트가의 약 97%입니다. 즉 평균적으로 리스트가에서 3% 정도 깎아 계약이 이뤄지고 있다는 뜻입니다. 8월에는 Haslet, Weatherford, Frisco, Wylie가 거래량 상위 지역으로 꼽혔습니다. Frisco와 Wylie 같은 북동부 신도시 벨트가 여전히 수요를 끌어당기고 있다는 신호입니다.

3. Houston — 재고 5.8개월, 협상 여지가 가장 큰 시장

Houston의 7월 중간가는 $344,713로 +0.8%였습니다. 눈여겨볼 숫자는 재고입니다. 활성 매물이 41,320채로 7.8% 늘었고 재고 소진 기간이 5.8개월, 매도가/리스트가 비율은 94.7%였습니다. DFW(약 97%)보다 2포인트 이상 낮습니다. 리스트가 $345,000짜리 집이라면 평균 $18,000 안팎 깎인 가격에 계약이 이뤄졌다는 계산입니다(DFW 3%는 같은 가격에서 약 $10,000).

Sugar Land, Katy, Cypress 같은 Houston 서부·남서부 동네에서 매물을 보신다면 "리스트가는 출발점"이라는 전제로 접근해도 됩니다. 다만 도시 전체 평균이므로 학군 좋은 동네의 인기 매물은 예외입니다.

4. San Antonio — 가격은 가장 낮은데 상승률은 가장 높다

San Antonio는 $319,000로 +3.2%, 약 $10,000 올랐습니다. 네 시장 중 유일하게 의미 있는 상승입니다. 그런데 재고는 15,366채로 6.7% 늘었고 소진 기간은 약 9개월(출처 내 8.9~9.1개월로 표기가 엇갈림)로 가장 깁니다. 체류 기간도 68일로 가장 깁니다. 가격이 오르면서 매물이 쌓이는 모습은 "싸다고 소문난 시장"에 수요가 몰리는 중이나, 공급도 같이 늘고 있다는 뜻으로 읽힙니다. 상승 추세만 보고 서두르기보다 오래 팔리지 않는 매물을 골라 협상하는 편이 유리합니다.

5. Austin — $550K, 신고가 시절 대비 조정 국면

Austin 시는 $550,000로 -0.9%, 체류 58일(전년 65일), 리스트가 초과 계약 13.0%(+1.9포인트), 매도가/리스트가 97.1%(+0.5포인트)였습니다. 가격은 내렸지만 체류 기간은 줄고 경쟁은 약간 강해졌습니다. 가격이 바닥을 다지는 중일 가능성이 있다는 해석도 가능하지만, 한 달 데이터만으로 단정하긴 어렵습니다. 인접 도시 Round Rock(경쟁 점수 52)이 Austin(42)과 Leander(47)보다 경쟁이 센 점도 참고하세요.

6. 금리 7.40%에서 월 부담 계산

20% 선금, 30년 고정 7.40% 기준 월 원리금(P&I)은 다음과 같습니다(직접 계산한 값이며 세금·보험 제외).

• DFW $399,000: 대출 $319,200 → 월 $2,210
• Houston $344,713: 대출 $275,770 → 월 $1,909
• Austin $550,000: 대출 $440,000 → 월 $3,046
• San Antonio $319,000: 대출 $255,200 → 월 $1,767

여기서 협상의 크기를 가늠해 봅시다. DFW에서 가격을 3% 깎으면 월 원리금은 약 $66 줄지만, 금리가 1%포인트만 낮아져 6.40%가 되면 $1,997로 월 약 $213이 줄어듭니다. 가격 협상보다 금리 바이다운(포인트 구매)이나 매도자 크레딧이 월 부담에는 더 큰 효과를 낼 수 있다는 의미입니다. 얼마가 더 이득인지는 보유 기간에 따라 달라지므로 대출 담당자에게 두 시나리오를 모두 견적받으세요.

7. 무소득세 + 재산세 1.6~2.5% — 진짜 월 부담

Texas는 주 소득세가 없지만 재산세율이 대체로 1.6~2.5% 범위입니다. 같은 집값에서 재산세만 월로 환산하면 다음과 같습니다.

DFW $399,000에 세율 2.0%를 적용하면 원리금 $2,210에 재산세 $665가 더해져 보험료 전 월 $2,875입니다. 같은 집이 MUD나 PID 때문에 2.5%로 올라가면 재산세만 연 $9,975입니다. 계약 전에 해당 주소의 실제 합산 세율(카운티+시+학군+MUD)을 카운티 감정국 사이트에서 확인하는 일이 가격 협상만큼 중요합니다. 주택 소유자는 Homestead Exemption을 신청해 학군세 공제를 받는 것도 잊지 마세요.

8. 지금 사는 사람을 위한 체크리스트

첫째, 협상 폭은 시장마다 다릅니다. Houston(리스트가의 약 94.7%)이 DFW(약 97%)보다 여유가 있습니다. 첫 제안을 낼 때 이 차이를 반영하세요.

둘째, 체류 일수를 활용하세요. DFW 66일, San Antonio 68일이면 60일을 넘긴 매물은 가격 인하나 크레딧 요구가 통할 가능성이 큽니다.

셋째, Option Period(7~10일)를 적극 활용해 검사와 보험 견적을 받아 보세요. 보험료가 월 부담을 바꾸는 시장입니다.

넷째, 금리 7.40%가 계속된다면 "집값 인하 요구"와 "금리 바이다운 크레딧 요구" 중 어느 쪽이 월 부담을 더 줄이는지 직접 계산해 보고 요구 항목을 정하세요.

맺으며

Texas는 전반적으로 가격이 보합 또는 소폭 변동이고, 재고와 체류 기간, 매도가/리스트가 비율이 시장 성격을 가릅니다. DFW는 재고가 줄어 매도자가 버티고, Houston은 재고가 늘어 매수자 협상력이 커지고, San Antonio는 가격이 오르는 중에도 매물이 쌓이며, Austin은 하락세가 멈추는지 지켜볼 구간입니다. 금리가 7%대인 지금은 집값 몇 퍼센트보다 월 총부담(원리금+재산세+보험)으로 비교하는 습관이 가장 큰 방어책이 됩니다.

출처: Homes.com 시장 리포트(DFW 2026.8, Houston 2026.7, San Antonio 2026.8), Redfin Austin(2026.8), FRED MORTGAGE30US(2026.10.8). 월 납입액·재산세는 20% 선금, 30년 고정, 가정 세율로 직접 계산한 예시이며 개인 대출 조건·실제 세율과 다를 수 있습니다. 투자·금융 자문이 아닙니다.