2026년 10월 Austin 북부 벨트 시세 — Cedar Park $501K·Georgetown $515K·Leander $475K·Pflugerville $390K·Round Rock $384K, 모기지 7.40%에서 월 부담이 $946 갈린다

Austin 북부 벨트의 최근 12개월 중간 거래가는 Cedar Park(78613) $500,500, Georgetown(78628) $515,000, Leander(78641) $474,990, Pflugerville(78660) $390,000입니다(Unlock MLS 단독주택 기준, 2026년 9월 22일까지 트레일링 12개월). 같은 기간 Redfin 집계 Round Rock 시 전체 중간 거래가는 2026년 8월 $383,746으로 1년 전보다 4.1% 내렸고, Freddie Mac 30년 고정 모기지 금리는 FRED 기준 10월 8일 주간 7.40%입니다. 이 글에서는 Austin 도심에서 북쪽으로 올라가는 I-35·US-183·SH-130 축 도시들을 가격, 재산세, 월 부담 순서로 정리합니다.

1. 2026년 10월 Austin 북부 벨트 가격표

아래 표는 ZIP 코드 단위 12개월 중간 거래가입니다. ZIP은 도시 전체가 아니라 해당 구역의 숫자라서, 같은 도시라도 시 전체 중간값과 차이가 납니다.

가장 눈에 띄는 점은 평방피트당 가격입니다. Georgetown은 총액이 가장 높지만 평방피트당은 $205로 Cedar Park($216)보다 낮습니다. 같은 돈으로 더 큰 집을 살 수 있다는 뜻입니다. 반대로 Austin 남부 78748은 총액이 $420K로 낮아 보여도 평방피트당 $241로 북부 벨트보다 비쌉니다. 집이 작고 대지가 좁기 때문입니다.

2. Round Rock: ZIP과 시 전체가 $120K 벌어지는 이유

Round Rock은 이 지역에서 숫자를 읽기 가장 까다로운 도시입니다. 서부 78681 ZIP의 12개월 중간 거래가는 $505,000인데, Redfin이 집계한 시 전체 8월 중간 거래가는 $383,746(전년 대비 -4.1%, 중간 체류 55일)입니다. 3개월 이동 기준으로도 $373,000~$384,000 사이입니다. 약 $120K 차이는 시장이 둘로 나뉘어 있다는 신호입니다.

서쪽 Brushy Creek·Cat Hollow 일대는 2000년대 초중반 기존 주택과 학군 수요가 가격을 받치고, 동쪽과 북동쪽은 SH-130 인근 신축 단지가 많아 $330K~$400K대에 몰립니다. 올해 초 Round Rock 2월 중간값이 $389,879로 전년 대비 -11.3%까지 내렸던 것도 신축 엔트리급 거래 비중이 늘어난 믹스 변화가 큰 몫을 했습니다. 시 전체 숫자만 보고 "Round Rock이 11% 폭락했다"고 읽으면 틀립니다.

3. Cedar Park과 Leander: 같은 US-183, $25K 차이

Cedar Park 78613은 중간 거래가 $500,500, Leander 78641은 $474,990으로 약 $25,500 차이입니다. 평방피트당은 $216 대 $196이라 Leander 쪽이 약 9% 저렴합니다. Cedar Park은 3개월 이동 기준 Redfin 중간값이 $520,000으로 전년 대비 +4.5%를 기록했고, 6월 단독주택 중간값은 약 $549,740(+1.8%)이었습니다. Austin 북부 벨트에서 가격이 오른 드문 도시입니다.

Leander는 12개월 거래가 1,229건으로 이 표에서 가장 활발합니다. 신축 공급이 많다는 뜻이고, 신축 빌더가 금리 바이다운과 클로징 비용 지원을 내걸어 경쟁하는 시장이라 협상 여지도 큽니다. 다만 Leander 신축 단지 상당수는 MUD(Municipal Utility District)나 PID가 얹혀 있어 재산세 고지서가 시 기본 세율보다 높아질 수 있으니 계약 전에 반드시 세율을 확인해야 합니다.

4. Pflugerville과 Georgetown: 양 끝의 선택

Pflugerville 78660은 중간 거래가 $390,000, 평방피트당 $185로 이 벨트에서 가장 저렴합니다. Redfin 3개월 이동 중간값은 $365,000(-9.8%), Zillow 기준 대표 주택가치는 약 $370,796(-7.0%)이며, 매물이 계약 상태로 넘어가기까지 약 65일이 걸립니다. 연간 중간값은 2024년 $410,000, 2025년 $402,500, 2026년 1~2월 $390,000으로 꾸준히 내려왔습니다. 매수자 입장에서는 협상 테이블이 열려 있는 동네입니다.

Georgetown 78628은 $515,000으로 가장 비싸지만 12개월 거래가 983건으로 유동성이 충분합니다. Sun City 같은 55세 이상 커뮤니티 수요가 섞여 있어 가격이 높게 나오는 면이 있습니다. 2025년 후반 Redfin 자료에서는 Georgetown 중간값이 $408,000 선(-4%)이었기 때문에, ZIP 78628 서부와 시 전체의 격차도 크다는 점을 알아야 합니다.

5. 7.40%에서 월 부담 계산

10월 8일 주간 금리 7.40%를 적용해 20% 다운, 30년 고정으로 계산한 원리금과, 총 재산세율 2.0%를 가정한 월 세금입니다. 보험은 제외했습니다.

대출 $100,000당 월 원리금은 약 $692입니다. 금리가 1%p 움직이면 $400K 대출 기준 월 약 $270이 달라지는 규모라서, 같은 동네라도 금리 시점에 따라 부담이 크게 바뀝니다. 최근 DFW 중간가 $399K 월 원리금이 $2,210 수준으로 계산됐던 것과 비교하면, Cedar Park과 Georgetown은 같은 금리에서 월 $600~$650 더 내는 구조입니다.

6. Texas 무소득세와 재산세 1.6~2.5% 읽는 법

Texas는 주 소득세가 없습니다. 대신 재산세가 그 역할을 하며, 도시·카운티·학군·병원·커뮤니티칼리지 등 여러 기관의 세율이 합쳐진 총세율은 대략 1.6~2.5% 범위입니다. Williamson County(Round Rock·Cedar Park·Leander·Georgetown)와 Travis County(Pflugerville 일부, Austin)는 모두 이 범위에 들어갑니다. 위 표에서 2.0%를 쓴 이유는 중간값이기 때문이고, 실제 필지는 MUD가 있으면 2.5% 근처까지 올라갑니다.

연소득 $150,000 가구가 $500K 집을 산다면, 소득세가 있는 주와 비교해 매년 수천 달러를 아끼는 대신 재산세로 연 $10,000 안팎을 냅니다. 무소득세 효과가 크려면 소득이 높고 집값이 상대적으로 낮아야 합니다. 그래서 가격이 낮은 Pflugerville($390K, 연 재산세 약 $7,800)이 이 계산에서는 가장 유리합니다.

7. 매수 전 확인 체크리스트

첫째, Homestead Exemption을 소유 첫해에 바로 신청하세요. 학군세 공제 $140,000 덕분에 연 $1,400 이상 절감되는 경우가 많고, 신청하지 않으면 자동 적용되지 않습니다. 둘째, Option Period(보통 7~10일)를 활용해 인스펙션과 협상을 끝내세요. Pflugerville처럼 65일 가까이 매물이 머무는 시장에서는 가격 인하와 클로징 비용 지원을 요구하기 쉽습니다. 셋째, 신축이면 MUD·PID 세율을 계약서와 별도로 확인하고, 빌더 바이다운(금리 버다운) 조건이 몇 년차까지 유지되는지 따져 보세요. 넷째, 보험료를 견적받으세요. 우박 지역이라 지붕 상태가 보험료를 좌우합니다.

8. 결론: 7.40% 시장에서 순위

월 부담만 보면 Pflugerville($2,810)이 가장 낮고, Leander($3,423), Cedar Park($3,606), Round Rock 서부($3,639), Georgetown($3,711) 순으로 올라갑니다. 가격 하락 폭은 Pflugerville(-7~-10%)과 Round Rock(-4~-6%)이 크고, Cedar Park은 +4.5%로 방어력을 보였습니다. 금리가 7%대 중반인 지금은 가격이 내려가는 동네에서 협상력을 쓰는 전략과, 금리가 내려오면 재융자하는 전략을 함께 놓고 계산하는 것이 현실적입니다. 위 숫자는 서로 다른 출처(Unlock MLS, Redfin, Zillow, FRED)와 기간이 섞여 있으므로 계약 전에 해당 주소의 최근 거래 사례와 세금 고지서를 직접 확인하시기 바랍니다.

출처: Unlock MLS 12개월 ZIP 데이터(2026.9.22 기준), Redfin Round Rock 시장 페이지(2026.8), FRED MORTGAGE30US(2026.10.8). 본 글은 정보 제공용이며 투자·세무 자문이 아닙니다.