2026년 9월 휴스턴 북서부 벨트 시세 — Katy $338K·Tomball $356K·Spring $368K·Cypress $407K·The Woodlands $650K, 세금을 넣으면 Katy와 Tomball 월 부담이 같아진다

2026년 9월 첫째 주, Texas 전체 평균 주택가는 $301,806으로 1년 전보다 1.8% 내렸고, 30년 고정 모기지 금리는 6.71%(9월 3일 Freddie Mac 기준)로 다시 6.7% 선을 넘었다. 이번 달은 휴스턴 도심에서 북서쪽으로 뻗은 세 개의 간선도로 — I-10 서쪽의 Katy, US-290의 Cypress, SH-249의 Tomball, 그리고 I-45 북쪽의 Spring과 The Woodlands — 를 따라 늘어선 다섯 동네의 가격표를 비교한다. 같은 방향, 비슷한 통근 거리인데 가격은 $338K에서 $650K까지 두 배 가까이 벌어진다.

1. 한눈에 보는 9월 가격표

Zillow ZHVI(2026년 6월 말 기준)와 HAR 거래 데이터를 종합하면 휴스턴 북서부 벨트는 이렇게 정렬된다.

다섯 동네 중 넷이 1년 전보다 내렸고, The Woodlands만 올랐다. 휴스턴 광역 평균($345K)보다 비싼 곳은 Cypress와 The Woodlands, 싼 곳은 Katy·Tomball·Spring이다. 참고로 Texas 전체 평균이 −1.8%이니, Katy(−3.5%)와 Tomball(−2.4%)은 주 평균보다 더 크게 조정을 받은 셈이다.

2. Katy $338K — 가장 많이 내렸지만 ZIP마다 다른 시장

Katy는 평균 $338,369로 벨트에서 가장 싸고, 1년간 −3.5%로 가장 크게 내렸다. 그런데 이 숫자는 Katy라는 한 도시 안에서 극단적으로 다른 두 시장을 평균 낸 값이다.

I-10 남쪽, Cinco Ranch와 Seven Meadows가 있는 ZIP 77494는 평균 $487,108(−1.9%)이다. Katy ISD 안에서도 학교 평판이 가장 높은 구역이고, 2000년대 초반에 지어진 집이 많아 나무가 자리를 잡았다. Cinco Ranch 77450 구역의 중간 거래가는 $565K 안팎이다.

반면 I-10 북쪽의 77493은 평균 $342,654(−4.1%)로, Elyson·Sunterra 같은 대형 신축 단지가 집중되어 있다. 신축 단지 입구 가격이 $230K대부터 시작하는데, 빌더들이 2026년 들어 금리 바이다운과 클로징 비용 지원을 계속 쌓으면서 근처 기존 매물이 가격을 따라 내려야 하는 구조다. 77493이 −4.1%로 크게 빠진 이유가 여기에 있다.

정리하면 Katy에서 "싸게 샀다"는 말은 대부분 77493 신축 벨트 이야기이고, 77494 Cinco Ranch는 여전히 $500K 안팎의 별도 시장이다.

3. Tomball $356K — 12일 만에 팔리는 벨트의 속도왕

Tomball은 평균 $356,187(−2.4%)로 Katy 다음으로 싸지만, 계약까지 걸리는 시간은 12일로 다섯 동네 중 압도적으로 짧다. Cypress(28일), Spring(26일), Katy(31일)의 절반 이하다.

이유는 두 가지다. 첫째, SH-249 톨웨이가 Grand Parkway(SH-99)와 만나면서 Energy Corridor·Memorial City·다운타운 어디로든 30~40분 통근이 가능해졌다. 둘째, Tomball ISD가 Cy-Fair·Klein 같은 대형 학군보다 작고 안정적이어서, 가족 단위 매수자가 매물이 뜨면 바로 움직인다.

ZIP 77377(Tomball 서남쪽, Grand Parkway 안쪽)은 평균 $402,157(−1.3%)로 Tomball 평균보다 $46K 비싸다. 신축 단지가 많은 77375 북쪽은 $320K대 매물이 중심이다. Tomball은 "싼 가격표에 빠른 회전"이 결합된 동네라, 매수자 입장에서는 옵션 기간을 짧게 잡더라도 먼저 계약을 걸어두는 전략이 필요하다.

4. Spring $368K — Klein ISD와 Old Town Spring 사이

Spring은 평균 $368,162(−0.8%)로 벨트 중간에 있다. 우편 주소가 Spring인 지역은 Harris County 북부에서 Montgomery County 남단까지 넓게 걸쳐 있어, 사실상 세 개의 시장이 섞여 있다.

I-45와 FM 2920 사이의 Klein ISD 구역(77379·77389)이 가장 비싸다. WindRose $414K, Laurel Park $484K, Spring Creek Oaks $430K 등 1990~2000년대 조성 단지가 $400K 초중반에 형성되어 있다. 반면 I-45 동쪽, Old Town Spring 주변의 오래된 구역은 Oakwood Glen $243K, Springbrook $274K처럼 $250K 안팎이다.

Spring의 강점은 The Woodlands 바로 남쪽이라는 위치다. The Woodlands 생활권(쇼핑·병원·Hughes Landing)을 15분 거리에서 누리면서 가격은 절반 수준이다. 1년 변화 −0.8%로 벨트에서 가장 안정적이었던 것도 이 "The Woodlands 대체재" 수요 덕분이다.

5. Cypress $407K — Bridgeland·Towne Lake가 끌어올린 US-290 벨트

Cypress는 평균 $407,315(−1.5%)로 휴스턴 광역 평균($345K)보다 $62K 비싸다. 5월 중간 거래가는 $413,167, 중간 호가는 $436,800이었고 매물 재고는 1,192채였다. 거래의 64.1%가 호가 아래에서 체결됐고, 호가 위에서 팔린 비율은 11.9%에 그쳤다. 매도자가 여전히 호가를 높게 부르지만 실제로는 깎이는 시장이다.

Cypress 안에서도 격차는 크다. Cypress Creek Lakes $574K, Blackhorse Ranch $502K, Sydney Harbour $500K처럼 호수 조망 단지는 $500K를 넘고, Cypress Ridge $275K, Cypress Mill Park $309K처럼 1990년대 단지는 $300K 아래에도 있다. ZIP으로 나누면 Bridgeland·Towne Lake가 있는 77433이 $429,591, 오래된 77429가 $379,868이다.

Cypress는 Cy-Fair ISD라는 텍사스 3위 규모 학군에 속한다. 학교 수가 많아 같은 ZIP 안에서도 배정 학교에 따라 $50K 이상 차이가 나므로, 주소가 아니라 배정 초·중·고 세 곳을 확인하고 움직여야 한다.

6. The Woodlands $650K — 재고 50% 늘어도 가격은 5% 올랐다

The Woodlands는 5월 중간 거래가 $650,000으로 1년 전($617,500)보다 5% 올랐다. 벨트에서 유일하게 오른 동네다. 그런데 같은 기간 매물은 441채에서 661채로 50% 늘었고, 시장 체류 기간은 40일에서 46일로 길어졌으며, 재고 개월수는 2.1개월에서 3.4개월로 62% 늘었다. 거래 건수는 212건에서 196건으로 8% 줄었다.

가격은 오르는데 재고가 쌓이는 이 조합은 The Woodlands가 "고가 매물 중심으로 거래가 이동하고 있다"는 뜻이다. $400K대 타운홈과 오래된 빌리지(Grogan's Mill, Panther Creek)는 거래가 줄고, Creekside Park·Carlton Woods 등 $700K 이상 매물 비중이 커지면서 중간값이 밀려 올라간 것이다. 매수자 입장에서는 3.4개월 재고가 협상 여지를 만들어 주지만, 원하는 가격대 매물이 나올 때까지 기다릴 인내가 필요하다.

7. 세금을 넣으면 순위가 바뀐다 — 무소득세와 재산세 1.6~2.5%

Texas는 주 소득세가 없다. 대신 재산세가 연 1.6~2.5%로 높고, 휴스턴 북서부 벨트는 MUD(Municipal Utility District) 세금이 얹히는 신축 단지가 많아 상단에 붙는 경우가 흔하다. 5개 동네의 대략적인 총 세율과 연간 재산세를 비교하면 이렇다(Homestead Exemption 적용 전, 2025년 세율 기준 근사치).

여기서 눈여겨볼 대목이 두 가지다. 첫째, The Woodlands는 세율이 가장 낮다. Montgomery County 세율이 Harris County보다 낮고, 조성이 끝난 지 오래라 MUD 부채가 대부분 상환됐기 때문이다. 집값이 $650K라 절대 금액은 가장 크지만, 같은 $500K 집이라면 The Woodlands($8,500~$10,000)가 Cypress 신축 단지($11,500~$14,500)보다 연 $3,000~$4,500 싸다.

둘째, Katy 77493과 Cypress 77433의 신축 단지는 MUD 세금 때문에 총 세율이 2.9%에 육박하는 곳이 있다. 빌더가 제시하는 $230K 가격표만 보고 계산하면 안 되고, 세율 0.5%p 차이가 30년 동안 $35K~$70K가 된다는 점을 계산에 넣어야 한다. Homestead Exemption을 신청하면 학군세 과세표준에서 $140,000이 빠져 연 $1,400 안팎이 줄어드니, 어느 동네를 고르든 클로징 직후 신청은 필수다.

8. 6.71% 금리로 계산한 월 부담

9월 3일 Freddie Mac 30년 고정 6.71%, 20% 다운페이먼트, 세율 중간값, 보험 연 $2,800(휴스턴 북서부는 홍수 지도 밖이면 이 수준, 안이면 홍수보험 별도)을 가정한 월 부담은 다음과 같다.

Katy와 Tomball의 월 합계가 $2,725로 같다. Katy가 집값은 $18K 싸지만 세율이 높아 결국 같은 돈이 나간다. Spring은 $115 더 내고 Klein ISD와 The Woodlands 생활권을 얻는 구조이고, Cypress는 그보다 $380 더 내는 대신 호수 단지와 대형 학군을 산다.

같은 기준으로 뉴저지 Bergen County의 평균가($750K 안팎, 재산세 2.2%, NJ 소득세 별도)를 계산하면 월 $5,500을 넘는다. 연소득 $150K 가구가 NJ에서 내는 주 소득세 약 $7,000을 더하면, 휴스턴 북서부 벨트로 옮길 때 주거비만으로 연 $30,000 이상이 남는다. 다만 이 계산은 홍수보험이 빠진 숫자다. Cypress 서쪽과 Katy 북쪽 일부는 2017년 Harvey 침수 이력이 있어, 매물마다 FEMA 홍수 지도와 과거 보험 청구 이력을 반드시 확인해야 한다.

9. 어디를 골라야 하나 — 세 가지 예산별 결론

$350K 이하 예산이면 Tomball과 Katy 77493이 후보다. Tomball은 세율이 낮고 회전이 빠른 대신 매물이 적고, Katy 77493은 신축 인센티브가 풍부한 대신 MUD 세율과 가격 하락 폭(−4.1%)을 감수해야 한다. 3년 이내에 되팔 계획이라면 Tomball, 10년 이상 살 계획이라면 인센티브를 챙긴 Katy 신축이 계산상 유리하다.

$400K 안팎이면 Spring의 Klein ISD 구역과 Cypress 77429가 겹친다. 둘 다 1990~2000년대 단지라 MUD 부채가 거의 끝났고, 세율이 신축 단지보다 0.3~0.5%p 낮다. The Woodlands 접근성을 원하면 Spring, 학군 선택 폭과 호수 단지를 원하면 Cypress다.

$600K 이상이면 The Woodlands와 Cypress Creek Lakes·Bridgeland 상위 단지가 비교 대상이다. 재산세는 The Woodlands가 연 $2,000~$4,000 싸고, 가격 방어력도 The Woodlands가 앞선다(+5% vs −1.5%). 대신 재고가 3.4개월로 쌓여 있으니 호가에서 3~5%는 깎고 시작해도 된다.

이번 달 휴스턴 북서부 벨트의 결론은 단순하다. 가격표는 $338K에서 $650K까지 벌어져 있지만, 세율과 보험을 넣은 월 부담은 Katy와 Tomball이 같고 Spring이 그 바로 위에 있다. 집값이 아니라 월 합계를 기준으로 동네를 고르면 선택지가 달라진다.