무소득세 뒤에 숨은 청구서 — 2026년 Texas 주택보험료 DFW $5,890·Houston $7,855, 재산세까지 더한 '진짜 월 부담'

2026년 5월 기준 Dallas-Fort Worth 광역권의 대표 주택 가치는 약 $359,000으로 1년 전보다 4.0% 내렸고, Houston은 약 $260,000으로 텍사스 대도시 중 유일하게 전년 대비 상승세를 이어가고 있다. 6월 첫째 주 30년 고정 모기지 금리는 6.48%(Freddie Mac 기준)로 5월 중순 6.36%에서 다시 올라섰다. 그런데 텍사스에서 집을 살 때 매수자가 가장 흔히 잘못 계산하는 항목은 집값도 금리도 아니다. 바로 '소득세가 없는 주'라는 명성 뒤에 가려진 두 개의 큰 청구서, 재산세와 주택보험료다.

"소득세 0%"의 진짜 의미

텍사스는 주(州) 소득세가 없다. 캘리포니아(최고 13.3%)나 뉴욕·뉴저지에서 이주한 매수자에게 이건 분명한 매력이다. 연봉 $150,000 가구가 캘리포니아에서 텍사스로 옮기면 주 소득세만으로 연 $8,000~$10,000을 절약할 수 있다.

문제는 텍사스가 그 세수(稅收)를 다른 곳에서 메운다는 점이다. 텍사스의 실효 재산세율은 카운티·학군에 따라 대체로 집값의 1.6%에서 2.5% 사이다. 같은 $500,000짜리 집이라도 재산세율 2.2%인 지역이면 연 $11,000, 즉 매달 약 $917가 모기지 원리금과 별개로 빠져나간다. 소득세로 아낀 돈을 재산세가 상당 부분 도로 가져가는 구조다. 텍사스 부동산을 '총 보유 비용'으로 따져봐야 하는 이유가 여기에 있다.

카운티마다 다른 재산세, 같은 집 다른 세금

텍사스 재산세는 카운티·시·학군·MUD(상하수도구역) 세율이 합산돼 결정된다. 대략적인 실효세율을 비교하면 차이가 뚜렷하다.

• Collin County(Plano·Frisco·McKinney): 약 1.8~2.0%
• Denton County(Flower Mound·Denton·Lewisville): 약 1.9~2.1%
• Dallas County(Dallas·Garland·Carrollton 일부): 약 2.1~2.3%
• Tarrant County(Fort Worth·Arlington·Keller): 약 2.1~2.3%
• Harris County(Houston·Spring·Cypress): 약 2.0~2.3%
• Fort Bend County(Sugar Land·Katy 일부·Richmond): MUD 포함 시 2.4~2.8%
• Montgomery County(The Woodlands·Conroe): 약 1.8~2.0%

같은 $600,000짜리 집을 Plano(Collin, 1.9%)에서 사면 연 재산세가 약 $11,400이지만, MUD가 붙는 Fort Bend의 신축 단지(2.6%)에서는 연 $15,600에 달한다. 매달 차이가 $350다. Sugar Land나 Katy의 번쩍이는 신축 단지가 매력적으로 보여도, 단지 운영을 위한 MUD 세금이 장기 보유 비용을 끌어올린다는 점은 계약 전 반드시 확인해야 한다.

진짜 복병은 주택보험 — 텍사스는 전국 최상위권

여기까지는 비교적 잘 알려진 이야기다. 정작 많은 매수자가 과소평가하는 항목이 주택보험료다. 텍사스의 평균 주택보험료는 연 $4,900 안팎으로 전국에서 가장 비싼 축에 든다. 댈러스 연준(Dallas Fed)도 2026년 보고서에서 텍사스 주택 소유주가 전국 평균을 크게 웃도는 보험료를 내고 있으며 인상세가 가파르다고 지적했다.

이유는 텍사스의 기후 리스크다. DFW를 포함한 북텍사스는 봄마다 강력한 우박(hail)과 토네이도가 지붕을 때리고, Houston을 포함한 걸프 연안은 허리케인과 홍수 위험을 안고 있다. 보험사 입장에서 텍사스는 자연재해 손해율이 높은 시장이고, 그 위험은 고스란히 보험료에 반영된다.

DFW $5,890 vs Houston $7,855 — 같은 주, 다른 보험료

지역별 격차는 생각보다 크다. 2026년 추정치 기준 평균 연 보험료는 다음과 같다.

• Dallas 지역: 약 $5,890 (월 약 $491)
• Houston 지역: 약 $7,855 (월 약 $655)

Houston이 Dallas보다 연 $2,000 가까이 비싸다. 걸프 연안의 허리케인·홍수 리스크 때문이다. 집값 기준으로 보면 차이는 더 구체적이다. Houston에서 $300,000짜리 집의 평균 보험료는 연 약 $3,221, $600,000짜리는 약 $6,282다. Dallas에서는 $600,000 집이 약 $6,321, $800,000 집이 약 $7,900 수준이다. Southlake나 Colleyville의 고가 주택을 노린다면 보험료만 연 $8,000을 넘길 수 있다는 뜻이다.

특히 Houston·Katy·Sugar Land 일대는 100년 빈도 홍수터(floodplain) 여부에 따라 별도의 홍수보험(NFIP 또는 민간)이 필요할 수 있고, 이는 일반 주택보험과 별개로 연 수백~수천 달러가 추가된다. 매물의 홍수구역(flood zone) 등급은 계약 전 옵션 기간에 반드시 확인해야 할 항목이다.

모기지만 보면 안 되는 이유 — '진짜 월 부담' 계산

세 항목을 합쳐 실제 월 부담을 따져보자. $500,000짜리 집을 20% 다운페이먼트($100,000)하고 $400,000을 6.48% 30년 고정으로 빌린다고 가정한다.

• 모기지 원리금(P&I): 월 약 $2,525
• 재산세(2.1% 가정): 연 $10,500 → 월 약 $875
• 주택보험(DFW 평균 수준): 월 약 $450

합산하면 월 약 $3,850이다. 원리금만 보면 $2,525지만, 세금과 보험을 더하면 매달 1.5배가 넘는 돈이 나간다. 같은 집을 Houston 걸프 연안에서 사면 보험료가 월 $200 이상 더 붙어 월 부담이 $4,050을 넘어설 수 있다. 대출 사전승인(pre-approval) 금액만 믿고 매물을 고르면, 입주 후 에스크로(escrow) 재정산 때 월 납입액이 예상보다 크게 뛰는 일이 흔하다.

보유 비용을 낮추는 실전 전략

부담을 줄일 방법은 분명히 있다.

첫째, Homestead Exemption(거주 주택 감면)을 빠짐없이 신청한다. 텍사스는 2025년 학군 재산세 기본 면제 한도를 $100,000에서 $140,000로 올렸다. 실거주 주택이라면 카운티 감정청(appraisal district)에 신청만 해도 과세표준이 줄어 재산세가 수백 달러 절감된다. 65세 이상·장애인은 추가 감면과 세액 동결(tax ceiling)도 가능하다.

둘째, 재산세 이의신청(protest)을 매년 활용한다. 텍사스는 매년 5월 중순(통상 5월 15일) 전후로 감정가에 대한 이의신청 기한이 있다. 인근 거래 사례나 주택 하자를 근거로 감정가를 낮추면 그만큼 세금이 줄어든다. DFW처럼 집값이 전년 대비 하락한 시장에서는 이의신청 성공 가능성이 더 높다.

셋째, 보험은 반드시 비교 견적을 받는다. 같은 집이라도 보험사별로 연 $1,000 이상 차이가 난다. 지붕 교체 이력(특히 우박 피해 후 신규 지붕), 충격 저항(impact-resistant) 지붕재, 보안 시스템, 자동차·주택 보험 묶음(bundling)은 모두 할인 요인이다. 디덕터블(자기부담금)을 $500에서 $1,000~$2,500로 올리면 보험료를 낮출 수 있지만, 우박이 잦은 북텍사스에서는 청구 빈도를 함께 따져 결정해야 한다.

넷째, 신축 단지를 볼 때는 MUD 세금과 HOA 비용을 합산해 총 보유 비용으로 비교한다. Frisco·Prosper·Fulshear 같은 신흥 지역의 신축은 매력적이지만, MUD가 붙으면 같은 가격의 기존 매물보다 장기 비용이 높을 수 있다.

결론 — 텍사스는 '집값'이 아니라 '보유 비용'으로 사야 한다

소득세가 없다는 점은 텍사스의 분명한 강점이다. 하지만 그 절감 효과는 재산세와 주택보험이라는 두 개의 고정 청구서로 상당 부분 상쇄된다. 2026년처럼 금리가 6.4%대에서 움직이고 DFW 집값이 조정받는 국면일수록, 매수자는 모기지 원리금만이 아니라 재산세율(카운티·MUD 포함)과 실제 보험 견적을 미리 확보해 '진짜 월 부담'을 계산해야 한다. Plano와 Sugar Land, Dallas와 Houston은 집값 차이보다 세금·보험 차이가 더 크게 벌어지는 경우가 많다. 옵션 기간 동안 감정가·홍수구역·보험 견적을 확인하는 것만으로도 입주 후의 예산 충격을 막을 수 있다.

본문 시세·금리·보험료 수치는 2026년 6월 Freddie Mac, Zillow, 공개 보험 시장 자료를 바탕으로 하며, 실제 세율·보험료는 매물과 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 세무·보험 결정은 전문가와 상담하시기 바랍니다.