2026년 9월 Collin 카운티 북동부 벨트 시세 — Allen $517K·McKinney $480K·Melissa $430K·Anna $360K·Farmersville $331K·Princeton $300K, 25분 거리에 놓인 21만 달러

US-75 북쪽 끝, 가격표가 반씩 잘려 나가는 구간

2026년 9월 둘째 주 기준 30년 고정 모기지 금리는 6.76%다. 8월 20일 6.65%에서 3주 연속 올라 0.11%포인트가 붙었다. 같은 기간 Collin 카운티 북동부 벨트의 집값은 반대 방향으로 움직였다. McKinney 평균 $480,265(전년 대비 −6.1%), Allen $517,494(−1.6%), Melissa $430,394(−6.0%), Anna $359,561(−8.7%), Farmersville $331,473(−4.5%), Princeton $300,048(−7.8%). US-75을 따라 북쪽으로 20마일을 올라가는 동안 가격표가 정확히 반으로 잘린다.

이 벨트는 지난 5년간 DFW에서 가장 빠르게 인구가 늘어난 구간이다. 그리고 지금은 DFW에서 가장 빠르게 가격이 내리는 구간이기도 하다. 두 문장은 모순이 아니라 같은 이야기의 앞뒤다. 아래에서 그 구조를 하나씩 뜯어본다.

1. 여섯 도시, 21만 달러의 사다리

도시	평균 주택가	전년 대비	위치
Allen	$517,494	−1.6%	US-75 & SH-121
McKinney	$480,265	−6.1%	US-75 & US-380
Melissa	$430,394	−6.0%	US-75 북단
Anna	$359,561	−8.7%	US-75 최북단
Farmersville	$331,473	−4.5%	US-380 동쪽
Princeton	$300,048	−7.8%	US-380 동쪽

Allen과 Princeton 사이는 자동차로 25분, 가격표로는 $217,446이다. 그런데 하락률을 보면 순서가 완전히 뒤집힌다. 가장 비싼 Allen이 가장 적게 내렸고(−1.6%), 가장 싼 Anna와 Princeton이 가장 크게 내렸다(−8.7%, −7.8%).

이유는 공급 구조다. Allen은 개발 가능한 빈 땅이 사실상 소진된 도시다. 새 단지가 들어설 자리가 없으니 매물은 기존 주택 재판매뿐이고, 재판매 시장은 가격이 잘 안 내린다. 파는 사람이 3%대 금리를 들고 있으면 애초에 안 팔면 그만이기 때문이다.

반대로 Anna·Princeton·Melissa는 지금도 농지가 단지로 바뀌는 중이다. 빌더는 "안 팔면 그만"이라는 선택지가 없다. 완공된 재고를 캐리하는 비용이 매달 나가기 때문에, 가격을 깎든 금리를 사주든 반드시 판다. 그 압력이 그대로 평균가에 찍힌다.

2. 세율표를 겹치면 순위가 바뀐다

Texas에는 주 소득세가 없다. 대신 재산세가 전국 최상위권이고, 이 벨트는 그 격차가 특히 크게 벌어지는 구간이다. 2025~2026 회계연도 기준 각 학군의 채택 세율은 다음과 같다.

McKinney ISD: $1.1043 / $100 (M&O $0.7343 + I&S $0.3700)
Allen ISD: $1.1258 / $100
Princeton ISD: $1.2072 / $100
Anna ISD: $1.2399 / $100

시 세율도 2026년분이 최근 확정됐다. McKinney $0.412284, Allen $0.4147, Princeton $0.472959. 여기에 Collin 카운티(약 $0.15)와 Collin College(약 $0.08)가 얹힌다.

즉 합산 세율은 McKinney·Allen이 대략 1.7%대 초반, Anna·Princeton은 1.9~2.0%대에 형성된다. 학군 I&S(부채 상환) 세율이 높은 신흥 도시일수록 세율이 높아지는 구조다. 학교를 새로 지어야 하니 채권을 발행하고, 그 이자를 재산세로 갚는다.

여기에 MUD(Municipal Utility District)나 PID(Public Improvement District)가 걸린 단지라면 0.3~0.8%가 추가로 붙는다. 신축 단지 매물을 볼 때 세율 2.4~2.7%짜리가 나오는 게 이 때문이다.

3. 실제 계산서 — Allen $517K vs Anna $359K

숫자로 비교해 보자. 20% 다운, 30년 고정 6.76% 기준이다.

Allen — $517,494

다운페이먼트 $103,499 / 융자 $413,995
원리금 월 $2,687
재산세: Homestead 학군 공제 $140,000 적용 후 과세표준 약 $377,494 → 연 약 $6,700, 월 $558
보험 월 약 $210
월 합계 약 $3,455

Anna — $359,561

다운페이먼트 $71,912 / 융자 $287,649
원리금 월 $1,867
재산세: 공제 후 과세표준 약 $219,561 → 연 약 $4,300, 월 $358
보험 월 약 $165
월 합계 약 $2,390

월 차이 $1,065, 연 $12,780이다. 다운페이먼트 차이 $31,587까지 합하면 초기 진입 장벽 격차는 훨씬 크다. 세율이 Anna가 더 높은데도 절대 세액은 Anna가 적다. 세율보다 과세표준(집값)이 더 크게 벌어져 있기 때문이다.

Homestead Exemption의 효과도 여기서 확인된다. 학군세 공제 $140,000은 정액이라, 집값이 낮을수록 공제 비율이 커진다. Anna에서는 과세표준의 39%가 날아가고, Allen에서는 27%만 날아간다. 싼 집일수록 공제가 상대적으로 유리하다.

4. 통근 시간이 진짜 가격이다

가격 사다리는 곧 통근 사다리다. Legacy West(Plano)나 Richardson Telecom Corridor로 출근한다고 가정하면:

Allen → Legacy West: 15~20분
McKinney → Legacy West: 25~35분
Melissa → Legacy West: 35~45분
Anna → Legacy West: 45~60분
Princeton → Richardson: 50~65분 (US-380 정체 시 그 이상)

Anna에서 아낀 월 $1,065은 하루 왕복 60~90분을 추가로 내는 대가다. 주 5일 기준 월 20~30시간이다. 시간당 $35~50로 환산하면 아낀 돈과 얼추 비슷해진다. 재택근무 비중이 높은 가구라면 이 계산이 완전히 달라지고, 매일 출근하는 가구라면 사실상 무승부에 가깝다.

US-380은 이 지역의 최대 병목이다. McKinney~Princeton 구간 확장 공사가 진행 중이고, TxDOT의 380 바이패스 노선 결정도 아직 여진이 남아 있다. Princeton·Farmersville 매수를 검토한다면 해당 필지가 바이패스 예정 노선과 어떤 거리에 있는지 반드시 확인해야 한다. 노선 인근은 소음과 접근성이 동시에 바뀐다.

5. 학군 — 등급과 세율은 같이 움직이지 않는다

Allen ISD는 단일 고등학교 체제로 유명하다. 한 학년이 1,700명을 넘는 구조라 AP 과목 수, 운동부, 특별활동 규모에서 규모의 경제가 크게 작동한다. McKinney ISD는 세 개 고등학교(McKinney High, Boyd, North)로 나뉘고, 배정 구역에 따라 성격이 꽤 다르다.

Melissa ISD와 Anna ISD는 급팽창 중이다. 학교를 계속 짓는 단계라 시설은 새것이지만, 학년별 인원이 해마다 뛰어서 배정 구역이 자주 조정된다. 지금 배정된 초등학교가 3년 뒤에도 같으리라는 보장이 없다. 학군을 이유로 특정 단지를 고를 때 이 점은 리스크다.

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Princeton ISD는 2023년 이후 급격한 개발 유입으로 한동안 신규 개발 모라토리엄까지 검토됐던 곳이다. 세율(1.2072)이 벨트 내에서 높은 편인 것도 학교 채권 부담 때문이다.

정리하면, 세율이 낮은 곳(McKinney·Allen)은 이미 인프라가 완성된 곳이고, 세율이 높은 곳(Anna·Princeton)은 인프라를 짓는 중인 곳이다. 세율은 성숙도의 지표에 가깝다.

6. 지금 이 벨트에서 매수자가 쥔 카드

가격이 6~9% 내렸다는 건 매수자 우위 시장이라는 뜻이다. Texas의 제도 두 가지가 이 국면에서 특히 유리하게 작동한다.

Option Period. 계약 후 7~10일간 아무 이유 없이 계약을 파기할 수 있는 기간이다. 보통 하루당 $20~50 수준의 옵션비만 내면 된다. 지금처럼 매물 체류 기간이 길어진 시장에서는 셀러가 10일도 순순히 내주는 경우가 많다. 이 기간에 인스펙션을 돌리고, 수리 요구를 협상하고, 필요하면 빠져나온다.

빌더 인센티브. Anna·Melissa·Princeton의 완공 재고(spec home)는 2-1 바이다운이나 영구 금리 인하가 붙는 경우가 흔하다. 6.76% 시장 금리를 5%대로 낮춰주는 조건이면 월 부담이 $250~400 줄어든다. 다만 인센티브는 대부분 빌더 제휴 융자사 이용이 조건이고, 그 융자사 수수료가 시중보다 높은 경우가 있다. APR로 비교해야 진짜 차이가 보인다.

협상 포인트 체크리스트
1. 옵션 기간 10일 이상 요구 — 인스펙션 결과를 보고 결정할 시간을 번다
2. 클로징 비용 셀러 부담 요구 — 가격 인하보다 현금 효과가 즉각적이다
3. 신축이면 MUD/PID 세율을 계약 전에 문서로 확인 — 리스팅에 안 적힌 경우가 많다
4. 재산세 추정은 현재 고지서가 아니라 매수가 기준으로 다시 계산 — 첫해 고지서는 이전 소유자의 낮은 과세표준이라 착시가 생긴다
5. 홈스테드 신청은 클로징 다음 해 1월 1일 기준 — 잊으면 매년 $1,400 이상을 그냥 낸다

7. 어떤 가구에 어떤 도시가 맞나

Allen — 통근 시간을 돈으로 사는 선택. 재판매 시장이라 가격 방어가 강하고, 하락률 −1.6%가 그 증거다. 대신 $500K 이상 예산이 필요하고 매물 선택지가 좁다. 이미 다 지어진 도시라 "동네가 완성돼 있다"는 게 최대 장점이다.

McKinney — 이 벨트의 중간값이자 가장 균형 잡힌 선택. 역사지구(Historic Downtown)를 낀 75069 구역은 $447K로 시내 3개 ZIP 중 가장 저렴하고, 75071(북쪽) $482K, 75070(서쪽) $477K다. 같은 도시 안에서 3만 5천 달러가 갈린다. 세율도 1.7%대로 벨트 내 최저 수준이다.

Melissa — $430K대에 신축과 완성된 인프라 사이 중간 지점. McKinney 바로 북쪽이라 통근이 급격히 나빠지지 않는다. −6.0% 하락으로 진입가가 낮아진 상태다.

Anna — 예산이 $350K 선인 가구의 현실적 답. −8.7%는 벨트 내 최대 하락폭이고, 그만큼 협상 여지가 크다. 대신 통근 45~60분과 학군 재배정 리스크를 감수해야 한다.

Princeton·Farmersville — $300K대가 남아 있는 마지막 구간. Princeton은 개발 속도가 인프라를 앞질러 도로와 학교가 계속 따라가는 중이다. Farmersville은 상대적으로 개발 속도가 느려 전원 성격이 남아 있고, 하락률도 −4.5%로 완만하다. 실거주 5년 이상을 볼 수 있다면 이 구간의 진입가는 DFW 전체에서 손에 꼽을 만큼 낮다.

8. 3주 연속 오른 금리가 의미하는 것

6.65% → 6.67% → 6.66% → 6.71% → 6.76%. 최근 5주 흐름이다. $400,000 융자 기준으로 6.65%와 6.76% 사이의 월 차이는 약 $29, 30년 총액으로는 약 $10,400이다. 당장 큰돈은 아니지만 방향이 위쪽이라는 게 문제다.

지금 이 벨트의 조합은 특이하다. 집값은 6~9% 내렸고 금리는 오르고 있다. 두 힘이 상쇄되면서 월 부담은 거의 제자리다. 그래서 "기다리면 더 싸진다"는 계산이 잘 안 먹힌다. 집값이 추가로 3% 더 내려도 금리가 0.3%포인트 오르면 월 부담은 같다.

반대로 지금 사면 낮아진 가격에 과세표준이 고정되는 효과가 있다. Texas는 Homestead가 적용된 주택의 과세표준 상승률을 연 10%로 제한하지만, 매수 시점의 시장가가 기준선이 된다. 가격이 눌려 있을 때 사면 그 낮은 기준선을 가져간다. 금리는 나중에 재융자로 바꿀 수 있지만, 매수가와 그에 연동된 과세표준은 바꿀 수 없다.

마무리 — 이 벨트를 보는 한 문장

Allen $517K에서 Princeton $300K까지, 25분 거리에 21만 달러가 놓여 있다. 그 21만 달러의 정체는 통근 시간, 인프라 성숙도, 그리고 학교 채권 세율이다. 어느 쪽이 유리한지는 시장이 아니라 그 가구의 출근 방식과 거주 기간이 결정한다.

매일 통근하는 외벌이 가구라면 McKinney가 이 벨트의 균형점이다. 재택 비중이 높거나 예산이 빡빡하다면 Anna·Princeton의 −8% 하락폭이 지금 DFW에서 가장 큰 할인이다. 그리고 어느 쪽을 고르든, 클로징 후 홈스테드 신청과 신축 단지 MUD 세율 확인 이 두 가지는 빠뜨리면 매년 네 자릿수 달러가 그냥 나간다.

데이터 출처: Zillow Home Value Index(2026년 7~8월 업데이트), Freddie Mac PMMS 30년 고정 금리(2026년 9월 10일 6.76%), Collin County 및 각 학군 채택 세율 공시. 시세와 세율은 발표 시점 기준이며 개별 물건에 따라 달라집니다. 실제 매수 결정 전에는 반드시 담당 에이전트와 융자 담당자를 통해 해당 필지의 세율과 견적을 확인하시기 바랍니다.