2015년 이후 뉴욕·뉴저지에서 집 산 사람은 거의 다 대상이다 — $1억2,033만 '홈바이어 커미션 합의금' 10월 27일 마감: 8월 19일·9월 1일 항소법원이 셀러 합의 $10억1,800만 확정, 뉴욕 셀러 2명은 9월 1·2일 'REBNY 따로 재판하라' 재심 청구… 클로징 명세서 한 장으로 청구하는 법과 9월 17일 옵트아웃 시한

지난 8월 19일 제8연방항소법원(U.S. Court of Appeals for the Eighth Circuit)이 미국 부동산 역사상 가장 큰 소송인 시처·버넷(Sitzer/Burnett) 커미션 집단소송의 합의를 그대로 확정했다. 전미부동산협회(NAR) $4억1,800만을 포함해 Anywhere·RE/MAX·HomeServices·Keller Williams가 낸 총 $8억7,600만의 셀러 합의금이 항소 2년 만에 최종 살아남은 것이다. 2주 뒤인 9월 1일에는 같은 법원이 Compass·Redfin·Douglas Elliman 등 9개 브로커리지의 깁슨(Gibson) 합의 $1억1,060만까지 인정했다. 두 판결로 셀러들에게 돌아갈 커미션 합의금은 약 $10억1,800만으로 굳어졌다.

그런데 이 뉴스에는 뉴욕·뉴저지 한인들에게 더 직접적인 두 가지가 숨어 있다. 첫째, 맨해튼과 브루클린에서 집을 판 뉴욕 셀러 2명이 9월 1일과 2일 "REBNY(뉴욕부동산협회)는 NAR과 무관하니 뉴욕에서 따로 재판해야 한다"며 재심(rehearing)을 청구했다. 둘째, 셀러가 아니라 바이어를 위한 별도 합의금 $1억2,033만4,500의 청구 창구가 8월에 열렸고, 마감이 10월 27일이다. 2015년 이후 뉴욕이나 뉴저지에서 에이전트를 끼고 집을 산 사람이라면 대부분 대상이다. 무엇을 준비해서 어디에 내야 하는지, 그리고 셀러 합의금은 언제 실제로 나오는지 정리했다.

셀러 합의는 끝났고, 바이어 합의는 지금 열려 있다

커미션 소송은 크게 두 갈래다. 2023년 10월 미주리 배심원이 NAR 등에 $17억8,000만 배상 평결을 내린 뒤 이어진 셀러 소송(Burnett·Gibson·Keel·Hooper)은 "집 팔 때 6% 커미션을 강요당했다"는 셀러들의 주장이다. 이 합의금 청구는 2025년 5월 9일에 이미 마감됐다. 지금 청구할 수 없다.

반면 시카고 연방법원(일리노이 북부지법)에서 진행된 투코리(Tuccori v. At World Properties) 소송은 바이어 소송이다. 논리는 이렇다. 셀러가 낸 부풀려진 커미션이 결국 집값에 얹혀 바이어가 더 비싸게 샀다는 것이다. NAR은 이 소송의 피고도 아니었지만, 회원 브로커들에게 면책을 확보하기 위해 4월 10일 스스로 합의에 '옵트인(opt-in)'하며 $5,225만을 내놓았다. HomeServices $3,000만, Anywhere(Corcoran·Coldwell Banker·Sotheby's의 모회사) $960만2,500, Hanna Holdings $825만, Compass $733만1,250, eXp $433만5,000, Douglas Elliman $204만1,250 등 26개 당사자가 합쳐 $1억2,033만4,500이다. 법원은 5월 26일 예비승인을 내렸고, 8월에 청구 절차가 시작됐다.

누가 대상인가 — 뉴욕·뉴저지 바이어는 '2015년 1월 25일'부터

합의 대상은 "MLS(멀티플 리스팅 서비스)에 올라온 집을 사면서 어떤 브로커리지든 커미션이 지급된 거래"의 매수인이다. 뉴욕 바이어가 가장 궁금해할 대목부터 짚으면, 합의문은 NAR 소속이 아닌 리스팅 서비스, 구체적으로 REBNY의 RLS(Residential Listing Service)를 명시적으로 포함한다고 못 박았다. 맨해튼·브루클린·퀸즈에서 StreetEasy나 RLS에 올라온 콘도·코압·타운하우스를 산 경우도 대상이라는 뜻이다.

기간은 주(州)와 피고에 따라 다르다. 주별 반독점법의 소멸시효가 달라서다. 두 표를 모두 확인해야 한다.

그룹 1 — NAR·전국 브로커리지(Anywhere, Compass, eXp, HomeServices, Hanna, United, Douglas Elliman)에 대한 청구는 2021년 1월 25일 소송 제기일에서 거슬러 계산한다. 뉴욕과 뉴저지는 모두 6년 소급이 적용돼 2015년 1월 25일 ~ 2026년 6월 25일 사이의 매입이 대상이다. 코네티컷·매사추세츠·펜실베이니아도 같은 6년이다. 참고로 텍사스는 2년(2019년 1월 25일부터)에 그친다.

그룹 2 — @properties, Engel & Völkers, The Real Brokerage, HomeSmart, Realty ONE Group, The Agency, Side, Fathom 등에 대한 청구는 2023년 12월 8일 기준이다. 뉴저지는 6년 소급으로 2017년 12월 8일부터, 뉴욕은 4년 소급으로 2019년 12월 8일부터다.

한 거래가 어느 그룹에 해당하는지 헷갈릴 필요는 없다. 청구서에는 리스팅 브로커리지가 아니라 매입 주소·날짜·가격·커미션을 적을 뿐이고, 배분은 관리사가 계산한다. 두 기간 중 하나에라도 들면 청구할 수 있다. 다만 예외가 있다. 같은 기간에 집을 팔아서 셀러 합의(Burnett·Gibson·Keel·Hooper)의 클래스 멤버가 된 사람은 그 특정 피고에 대해서는 이번 합의에서 제외된다. 그래서 청구서에 "2014년 4월 29일 ~ 2025년 10월 14일 사이에 집을 판 적이 있느냐"는 질문이 들어 있다. 사고팔기를 모두 한 사람은 정직하게 적으면 되고, 배제 여부는 관리사가 판단한다.

얼마나 받나 — 기대는 낮추고, 청구는 빠짐없이

1인당 금액은 아직 없다. $1억2,033만4,500에서 변호사 보수(클래스 카운슬은 최대 3분의 1을 신청하겠다고 밝혔다), 소송비용, 관리비용, 대표원고 보상금을 뺀 순액을 유효 청구 건수로 나누는 비례 배분(pro rata)이다. 청구서가 매입가·총 커미션·바이어 브로커 커미션을 묻는 이유는 그 숫자가 배분에 반영되기 때문이다. $150만 콘도를 산 사람과 $40만 코압을 산 사람의 몫이 다르고, 두 채를 샀다면 각 거래를 따로 적어야 둘 다 계산된다.

전국의 MLS 바이어를 대상으로 한 펀드라 개인 수표는 크지 않을 가능성이 높다. 게다가 피고들이 분할 납부하기 때문에 지급도 여러 해에 걸쳐 여러 번으로 나뉜다. NAR의 $5,225만은 2028년 2월 시처·버넷 마지막 납부가 끝난 뒤인 2028년 6월 이후에 대부분 들어온다. 그래도 청구는 무료이고 10분이면 끝난다. 아무것도 하지 않으면 청구권은 사라지고 돈은 받지 못한다. 가만히 있는 사람은 자동으로 클래스에 남아 소송권만 포기하는 구조다.

청구 방법 — 클로징 서류 한 장이 핵심

공식 사이트는 HomebuyerSettlement.com 하나뿐이고, 관리사는 Epiq이다. '대신 등록해준다'며 수수료를 받거나 개인정보를 요구하는 사이트는 전부 무관하다. 전화는 1-877-417-7662, 우편은 Homebuyer Antitrust Litigation, Settlement Administrator, P.O. Box 4258, Portland, OR 97208-4258이다.

이 합의는 서류가 필요한 '증빙형' 합의다. 클로징 때 받은 Closing Disclosure, Settlement Statement(HUD-1 또는 ALTA 명세서), 또는 변호사가 준 클로징 레터처럼 커미션이 찍힌 문서를 첨부해야 한다. 서류를 잃어버렸다면 세 곳 중 하나에 있다. 클로징을 맡았던 변호사 사무실, 타이틀 회사, 그리고 융자를 받았다면 렌더다. 뉴욕시는 ACRIS에서 딜 기록을 확인할 수 있고, 뉴저지는 카운티 클럭 사무실에서 딜을 뗄 수 있지만, 딜에는 커미션이 없으므로 클로징 명세서를 찾는 것이 우선이다.

온라인으로 제출하면 이메일로 확인 코드가 온다. 반드시 보관해야 한다. 우편으로 낼 경우 관리사가 특별히 경고하는 부분이 있다. 소인(postmark)은 우체통에 넣은 날이 아니라 처리시설에 도착한 날 찍힌다. 마감일에 우체통에 넣으면 늦은 소인이 찍힐 수 있다. 일주일 전에 보내거나, 우체국 창구에서 수기 소인을 받거나, 등기(Certified Mail)로 보내라는 것이 관리사의 안내다. 청구 뒤 이사하거나 이메일을 바꾸면 관리사에 알려야 수표가 제대로 온다.

날짜는 세 개다. 9월 17일은 합의에서 빠지거나(opt-out) 이의를 제기하는(object) 마감이다. 이 날 이후에는 합의에 묶인다. 10월 27일은 청구 마감이다. 11월 2일 오전 9시 30분에는 시카고 연방법원 린지 젠킨스(Lindsay C. Jenkins) 판사가 최종 승인 심리를 연다. 승인이 나도 항소가 들어오면 지급은 더 늦어진다.

한 가지 덧붙이면, 같은 바이어 소송에서 먼저 갈라져 나온 RE/MAX·Keller Williams의 $2,850만 합의(Batton)는 서류 없이도 청구할 수 있었지만 8월 25일에 이미 마감됐다. 놓쳤다면 이번 투코리 합의가 남은 유일한 창구다.

셀러 합의금은 언제 오나 — 항소는 끝났지만 배분은 아직

셀러 쪽으로 돌아가면, 8월 19일 판결은 항소인 7명의 주장을 하나하나 기각했다. 합의 반대 진영을 대표해온 타냐 모네스티어(Tanya Monestier) 교수는 배상액이 부족하고 대표원고에게 금지명령을 구할 자격이 없다고 주장했지만, 재판부는 셀러들에게 "지속적이고 계속되는 피해"가 있다고 봤다. 이의를 제기하려면 직접 법정에 나오라고 한 스티븐 보(Stephen Bough) 지방법원 판사의 요구도 문제없다고 판단했다. 9월 1일 깁슨 판결은 아예 "버넷 판결의 사실관계와 법리를 그대로 원용한다"며 같은 결론을 냈다.

문제는 돈이다. 청구는 2025년 5월에 마감됐는데 배분은 아직이다. NAR은 2025년 2월 $1억9,700만, 2026년 2월 $7,200만을 납부했고 마지막 납부는 2028년 2월이다. 보 판사는 7월에 배분 관리사 JND Legal Administration을 감독할 특별관리인(Special Master) 두 명, 크리스 헬럼스(Chris Hellums)와 랜들 샌섬(Randall Sansom)을 임명했다. 시간당 $950의 보수는 합의금에서 나간다. JND는 헬럼스가 편향됐다며 교체를 요구했지만, 보 판사는 8월 말 "당사자도 아닌 관리사가 기피를 요구할 근거가 없다"며 기각했다. 셀러 청구를 낸 사람이라면 올해 안에 첫 배분 통지가 오기는 어렵고, 항소가 끝났으니 내년에 절차가 속도를 낼 것으로 보는 게 현실적이다.

뉴욕 셀러 2명의 반란 — "REBNY는 NAR이 아니다"

여기서 뉴욕만의 변수가 생긴다. 2023년 맨해튼 집을 판 몬티 마치(Monty March)와 2024년 브루클린 집을 판 로버트 프리드먼(Robert Friedman)은 각각 REBNY와 20여 개 브로커리지를 상대로 뉴욕에서 따로 소송을 냈던 사람들이다. 이들의 주장은 명확하다. REBNY는 NAR 산하가 아니고, 자체 UCBA(Universal Co-Brokerage Agreement) 규정과 윤리강령으로 뉴욕시 에이전트를 묶어 왔으며, 그 규정은 NAR 것보다 더 반경쟁적이니 뉴욕에서 별도 재판을 받아야 한다는 것이다. 미주리 합의에 REBNY 청구가 "평결 뒤 슬쩍 끼워 넣어졌다"는 표현까지 썼다.

제8순회법원은 8월 19일 단 한 문단으로 이를 기각했다. 핵심은 "어느 MLS냐, 어느 지역이냐가 아니라 공모적 MLS 규정과 부풀려진 가격의 관계"라며 REBNY 청구도 미주리 셀러 청구와 같은 뿌리라고 봤다. 마치와 프리드먼은 9월 1일과 2일 재심 청구서에서 재판부가 하급심 판단에 기대지 말고 직접 사실을 봤어야 했다고 주장했다. 판결 후 14일 안에 재심이나 전원합의체(en banc) 심리를 청구할 수 있는데, 그 시한 안에 낸 것이다. NAR은 "항소법원의 판단이 옳다"며 정해진 절차로 대응하겠다고 했다.

재심이 받아들여질 가능성은 통계적으로 낮다. 하지만 만약 뒤집히면 뉴욕시 셀러들의 REBNY 청구는 미주리 합의에서 떨어져 나와 뉴욕에서 따로 재판을 받게 되고, 이미 배분을 기다리는 셀러 합의금 전체의 시계가 다시 늦춰진다. 뉴욕 셀러 입장에서는 양날의 칼이다. 합의금이 더 커질 수도 있지만, 몇 년이 더 걸릴 수도 있다.

지금 계약하는 사람은 무엇이 달라졌나

이 소송들이 남긴 실무 변화는 이미 2년째 현장을 바꿔 놓았다. NAR 규정 변경은 2024년 8월 17일부터 시행됐다. MLS에 바이어 에이전트 보수를 게시하는 것이 금지됐고, 바이어는 집을 보러 가기 전에 에이전트와 서면 바이어 대리계약(Buyer Representation Agreement)을 맺어야 한다. 계약서에는 보수가 얼마인지, 그리고 "커미션은 협상 가능하며 법이나 MLS가 정하지 않는다"는 문구가 들어간다.

뉴욕시는 그보다 빨랐다. REBNY는 2024년 1월 1일 UCBA를 고쳐 바이어 에이전트 보수 제안은 리스팅 브로커가 아니라 셀러 본인이 하도록 했다. 셀러가 제안하지 않으면 바이어가 자기 에이전트 보수를 직접 협상해 부담한다. 뉴욕주에는 서면 바이어 계약을 강제하는 법은 아직 없지만, 주 협회(NYSAR) 회원은 NAR 합의 조건에 따라 첫 쇼잉 전후로 서면 계약을 받아야 한다. 뉴저지는 2024년 8월 1일 소비자보호강화법(Real Estate Consumer Protection Enhancement Act)이 시행돼, 에이전트는 서비스를 시작하기 전에 서면 브로커리지 서비스 계약을 맺고 커미션이 협상 가능하다는 사실을 고지해야 한다. 어토니 리뷰 전에 셀러 공개서(Property Condition Disclosure)를 넘겨야 하는 의무도 같은 법이다.

바이어에게 실질적인 조언은 세 가지다. 첫째, 대리계약서의 보수 항목을 빈칸으로 두지 말 것. "셀러가 주는 만큼"이라는 문구는 셀러가 0을 제안했을 때 분쟁이 된다. 둘째, 오퍼를 낼 때 셀러에게 바이어 에이전트 보수 부담을 요청하는 것은 여전히 가능하고, 뉴욕·뉴저지 표준 계약서에 그 항목이 들어가 있다. 셋째, 지금 클로징하는 거래의 Closing Disclosure에 커미션이 정확히 찍혀 있는지 확인하고 보관할 것. 이번 합의의 클래스 기간은 2026년 6월 25일에 끝났지만, 소송은 합의하지 않은 브로커리지를 상대로 계속되고 있어 펀드가 더 커질 수 있다.

체크리스트

2015년 1월 25일 이후 뉴욕이나 뉴저지에서 MLS 또는 RLS 매물을 샀다면 대상이다. 클로징 명세서를 찾아 매입가, 총 커미션, 바이어 브로커 커미션을 확인한다. HomebuyerSettlement.com에서만 청구하고, 여러 채를 샀다면 각각 적는다. 확인 코드를 보관하고, 이사하면 관리사에 알린다. 합의에서 빠지거나 이의를 낼 생각이면 9월 17일, 청구는 10월 27일이 마감이다. 진행 중인 소송이 있다면 9월 17일 전에 변호사와 상의해야 한다. 셀러 합의금을 기다리는 사람은 뉴욕 셀러들의 재심 청구 결과를 지켜보되, 배분 통지는 2027년 이후로 보는 것이 현실적이다.

본 기사는 일반 정보 제공 목적이며 법률·세무 자문이 아닙니다. 개별 거래는 뉴욕·뉴저지 부동산 전문 변호사와 상담하시기 바랍니다.