세입자가 모기지 절반을 대신 낸다 — 렌트 2,480달러 시대의 2026년 가을 NY·NJ 2~4유닛 다세대 주택 매수법

7월 기존주택 중간가격이 43만 4,100달러로 37개월 연속 상승했고, 모기지 금리는 6.7% 부근에서 좀처럼 내려오지 않고 있다. 반면 뉴저지 평균 렌트는 2월 기준 월 2,480달러로 1년 새 3.6% 올랐고 공실률은 4.2%까지 떨어졌다. 집값과 금리는 버티는데 렌트만 계속 오르는 이 구조에서, NY·NJ 매수자들이 다시 들여다보기 시작한 것이 2~4유닛 다세대 주택이다. 내가 한 층에 살고 나머지 층의 세입자가 모기지의 절반 이상을 대신 내주는 구조다.

왜 지금 2~4유닛인가

단독주택 한 채를 사면 원리금 전액이 내 지출이다. 2유닛을 사면 그중 한 유닛에서 렌트가 들어온다. 금리가 높을수록 이 차이는 커진다.

금리 6.7%에서 60만 달러를 30년 고정으로 빌리면 원리금만 월 3,870달러 수준이다. 여기에 재산세와 보험을 더하면 뉴저지 기준 월 5,000달러를 넘기기 쉽다.
같은 집이 2유닛이고 세입자 유닛에서 월 2,400달러가 들어오면 실제 부담은 2,600달러대로 내려간다. 인근 2베드룸을 렌트하는 비용과 비슷하거나 오히려 낮다.
공실률 4.2%는 균형 시장으로 보는 5~6%보다 한참 낮다. 세입자를 못 구해 몇 달씩 비워둘 위험이 상대적으로 작다는 뜻이다.
2~4유닛은 연방 기준상 여전히 주거용(Residential) 으로 분류된다. 5유닛부터는 상업용 대출로 넘어가 조건이 크게 달라진다.

4유닛까지가 결정적인 경계선

가장 많이 놓치는 지점이 여기다. 유닛 수 하나 차이로 대출의 성격 자체가 바뀐다.

1. 2~4유닛 + 본인 거주: 일반 주거용 모기지를 쓴다. FHA는 다운페이먼트 3.5%, 컨포밍 대출도 5% 선까지 가능한 상품이 있다.
2. 2~4유닛 + 투자용(거주 안 함): 같은 건물이라도 다운페이먼트가 20~25%로 뛰고 금리도 0.5~0.875%p 정도 높게 붙는다.
3. 5유닛 이상: 상업용 대출. 개인 소득보다 건물의 순영업이익(NOI)으로 심사하고, 만기 5~10년에 잔액 일시상환(Balloon) 조건이 붙는 경우가 많다.
4. 즉 같은 자본으로 최대 레버리지를 쓰려면 4유닛 이하 + 본인 거주 조합이 압도적으로 유리하다.

FHA 3.5%를 쓰면 70만 달러짜리 3유닛을 다운페이먼트 2만 4,500달러로 접근할 수 있다는 계산이 나온다. 다만 FHA는 자체 감정 기준이 까다롭고 모기지 보험료(MIP)가 대출 기간 내내 붙는다는 점을 같이 계산해야 한다.

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허드슨 카운티와 그 배후 도시들이 다세대 주택 재고가 가장 두껍다.

Union City: 2025~2026년 거래 기준 2유닛 주택이 55만~140만 달러, 중간값 82만 6,000달러. 뉴욕행 버스 노선이 촘촘해 세입자 수요가 안정적이다.
Jersey City: 다세대 중간가 72만 5,000달러, 평균 78만 8,000달러. 평균 호가 렌트가 3,791달러로 높지만 진입가도 그만큼 높다.
West New York, Guttenberg: Union City와 같은 통근권이면서 가격대가 조금 낮게 형성된다.
Bayonne: Hudson-Bergen Light Rail 연장 이후 임대 수요가 붙었고, 아직 저지시티 대비 20~30% 낮은 가격대가 남아 있다.
Passaic, Paterson, Elizabeth: 진입가가 40만~55만 달러대로 낮고 총 렌트 대비 수익률은 높지만, 세입자 관리 난이도와 수리 이력을 훨씬 꼼꼼히 봐야 한다.
Queens의 Ridgewood, Astoria 경계: 뉴욕시 안에서 2~3패밀리 재고가 남아 있는 대표 지역이지만 가격은 100만 달러를 넘기는 경우가 많다.

숫자를 계산하는 순서

호가와 렌트만 비교하면 반드시 틀린다. 아래 순서로 계산해야 실제 현금흐름이 나온다.

1. 총 렌트 수입(Gross Rent): 현재 세입자가 내는 금액이 아니라 시세 렌트로 계산한다. 오래된 세입자가 시세보다 낮게 내고 있는 경우가 흔하다.
2. 공실·미수 손실: 총 렌트의 5~8%를 뺀다. 공실률이 4%대여도 세입자 교체 사이의 공백과 미납은 발생한다.
3. 운영비: 재산세, 보험, 공용 전기·수도, 쓰레기, 제설, 관리 수수료. 뉴저지는 재산세가 특히 무겁다. 실효세율 2%대인 타운이 흔하고, 80만 달러 건물이면 연 1만 6,000달러 이상이다.
4. 수선 충당금(CapEx Reserve): 총 렌트의 5~10%를 따로 잡는다. 지붕, 보일러, 배관은 반드시 언젠가 돈이 든다.
5. 원리금 상환(Debt Service): 여기까지 뺀 뒤 남는 금액이 진짜 현금흐름이다.
6. 투자용으로만 볼 경우 현금투자수익률(Cash-on-Cash Return) 8~10%가 현재 시장에서 잘 고른 물건의 기준선으로 언급된다.

뉴저지 다세대 특유의 확인 항목

단독주택 매수 때는 나오지 않는 항목들이 있다.

거주검사(Certificate of Occupancy / Continuing Certificate of Occupancy): 뉴저지 상당수 타운이 소유권 이전이나 세입자 교체 때 시청 검사를 요구한다. 통과 못 하면 클로징이나 입주가 지연된다.
불법 개조 유닛: 지하나 다락을 유닛으로 쪼개 렌트를 놓은 집이 많다. 허가 없이 만든 유닛의 렌트는 대출 심사에서 소득으로 인정되지 않고, 적발 시 원상복구 명령이 나온다. 타운 조닝 오피스에서 등록된 유닛 수를 반드시 확인한다.
렌트 컨트롤: 뉴저지는 주 전체 규정이 아니라 타운별 조례다. Union City, West New York, Jersey City 일부, Newark 등이 자체 렌트 컨트롤을 두고 있어 연간 인상률 상한이 걸린다. 매수 후 렌트를 시세로 올릴 계획이라면 이 조례부터 읽어야 한다.
기존 임대차 승계: 뉴저지는 소유권이 바뀌어도 기존 계약이 그대로 승계된다. 세입자를 내보내기 위한 사유는 Anti-Eviction Act에 열거된 항목으로 제한되며, 본인 거주를 이유로 한 명도도 절차와 통지 기간 요건이 있다.
보증금(Security Deposit): 매도인이 받아둔 보증금은 클로징에서 매수인에게 이전되어야 한다. 뉴저지는 보증금 한도가 월세의 1.5개월분이고 별도 계좌 예치와 세입자 통지 의무가 있다.
오일 탱크: 오래된 주택은 지하 매설 유류 탱크가 남아 있는 경우가 있다. 누유가 확인되면 정화 비용이 수만 달러 단위로 나온다. 탱크 스캔은 별도로 요청해야 한다.

세금은 단독주택과 다르게 계산된다

본인이 한 유닛에 살고 나머지를 임대하면 건물이 세법상 둘로 나뉜다.

임대 부분에 해당하는 면적 비율만큼 감가상각(Depreciation) 을 27.5년에 걸쳐 비용 처리할 수 있다.
임대 부분의 수선비, 보험료, 재산세, 관리비는 임대 소득에서 공제한다. 반면 본인 거주 부분의 재산세와 모기지 이자는 개인 항목별 공제 쪽으로 간다.
나중에 매도할 때 본인 거주 부분에는 주거용 양도소득 비과세 한도(단독 25만 달러, 부부 50만 달러)가 적용될 수 있지만, 임대 부분에는 적용되지 않고 그동안 처리한 감가상각은 환수(Depreciation Recapture) 대상이 된다.
뉴저지는 임대 소득에 주 소득세가 별도로 붙는다. 첫 해 신고 전에 회계사와 면적 배분 기준을 정해두는 편이 낫다.

첫 다세대 매수자가 자주 하는 실수

세입자를 만나보지 않고 계약한다. 클로징 전 임대차 계약서 원본, 렌트 납입 이력, 보증금 예치 증빙을 받아야 한다.
현재 렌트를 그대로 미래 수입으로 잡는다. 시세보다 낮게 살고 있는 세입자를 시세로 올리는 데는 조례상 몇 년이 걸릴 수 있다.
재산세를 매도인 기준으로 계산한다. 거래 후 재평가로 세액이 오르는 타운이 있다.
관리 시간을 0으로 잡는다. 직접 관리하면 시간이 들고, 위탁하면 총 렌트의 8~10%가 나간다. 둘 중 하나는 반드시 든다.
예비비 없이 다운페이먼트에 현금을 전부 쓴다. 보일러 하나가 6,000~9,000달러다. 최소 6개월치 운영비는 남겨둔다.

정리

금리 6.7%, 렌트 2,480달러, 공실률 4.2%라는 조합은 다세대 주택의 계산을 단독주택보다 유리하게 만든다. 다만 유리해지는 조건은 명확하다. 유닛 수는 4개 이하, 본인이 한 유닛에 거주, 등록된 합법 유닛, 그리고 타운 조례를 확인한 상태여야 한다. 이 네 가지가 맞으면 세입자가 모기지의 절반을 내주는 구조가 성립하고, 하나라도 어긋나면 단독주택보다 비싼 집을 관리 부담까지 얹어 사는 결과가 된다. 매물을 보러 가기 전에 타운 조닝 오피스 전화 한 통과 재산세 고지서 확인부터 하는 것이 순서다.