집 팔 때 '양도세 면제' $250K·$500K, 1997년 그대로 29년째 — 워싱턴 '전면 폐지' 3개 법안 뜨고, 한인 셀러가 거주요건·Step-Up Basis로 수만 달러 지키는 법

지난 20~30년 뉴욕·뉴저지에서 집을 사서 지금까지 살아온 한인 홈오너라면, 막상 집을 팔려고 계산기를 두드리는 순간 예상치 못한 세금 청구서를 만난다. 집값은 두세 배 뛰었는데, 그 차익(양도차익)을 세금 없이 챙길 수 있는 한도는 1997년에 정해진 그대로 29년째 단 한 번도 오르지 않았기 때문이다. 싱글 $250,000, 부부 합산(joint) $500,000. 이 숫자가 지금 워싱턴에서 가장 뜨거운 부동산 세금 논쟁의 한복판에 있다.

도입부: 워싱턴이 움직이기 시작했다

2025년 7월, 트럼프 대통령이 "주택 매도 양도세를 없애는 것을 검토 중"이라고 공개적으로 언급한 것이 발단이었다. 그 직후 하원에서 관련 법안이 줄줄이 발의됐다.

첫째, 마조리 테일러 그린(R-Ga.) 의원이 2025년 7월 10일 발의한 'No Tax on Home Sales Act'(H.R. 4327). 주 거주지(primary residence) 매도 시 $250,000·$500,000 한도를 아예 없애고 연방 양도세를 전액 면제하자는 내용이다. 이 법안은 2026년 1월 13일 하원 세입위원회(Ways and Means Committee)에 회부됐고, 공동발의자는 7명(공화 6·민주 1)이다.

둘째, 스콧 피츠제럴드(WI-05) 의원의 'Middle Class Home Tax Elimination Act', 셋째, 크레이그 골드먼(R-TX) 의원의 'Don't Tax the American Dream Act'. 셋 다 주 거주지 매도 양도세를 없애자는 취지다.

다만 냉정하게 봐야 한다. 세 법안 모두 아직 위원회 단계에 머물러 있고, 의회 추적 사이트 GovTrack은 H.R. 4327의 실제 입법 가능성을 3%로 본다. 즉 "곧 없어진다"에 베팅하고 매도 시점을 미루는 것은 위험하다. 지금 팔아야 하는 셀러는 현행법(현재의 $250K·$500K 한도) 기준으로 세금 전략을 짜는 것이 정석이다.

왜 이 한도가 문제인가 — '인플레이션 미조정'의 함정

연방소득세의 상당수 항목은 매년 물가에 맞춰 자동 조정(inflation indexing)된다. 그런데 주택 매도 양도세 면제 한도(IRC Section 121)는 그 대상이 아니다. 1997년 이후 물가는 대략 두 배 가까이 올랐는데 한도는 그대로다. 만약 1997년 금액을 물가에 맞춰 조정했다면 오늘날 싱글 약 $505,000, 부부 약 $1.01M 수준이 됐어야 한다는 분석이 나온다.

주의할 점 하나. 일부 매체가 "IRS가 2026년부터 Section 121 한도를 인플레이션 연동한다"고 보도했으나, 이는 사실이 아니다. 세무 전문 자료들은 여전히 한도가 $250K·$500K로 고정(statutory)되어 있으며 자동 조정 대상이 아니라고 명확히 밝히고 있다. 잘못된 정보에 근거해 매도를 미루지 말자.

이 '동결'의 결과, 오래 보유한 홈오너일수록 초과분에 세금을 문다. 전국적으로 오늘 집을 팔면 현행 한도를 초과하는 차익이 나는 홈오너가 1,300만 명 이상으로 추산된다. 특히 뉴욕·뉴저지처럼 지난 20년간 집값이 급등한 지역의 장기 보유 시니어가 정통으로 걸린다.

Section 121, 정확히 어떤 조건인가

면제를 받으려면 두 가지 테스트를 모두 통과해야 한다.

① 소유·거주 테스트(2-of-5-year rule): 매도 직전 5년 중 합산 2년(24개월) 이상을 소유(ownership)했고, 동시에 주 거주지로 사용(use)했어야 한다. 연속일 필요는 없다.

② 빈도 제한: 이 면제는 2년에 한 번만 쓸 수 있다. 부부의 경우 배우자 중 한 명만 소유자여도 되지만, $500,000 전액을 받으려면 둘 다 거주 요건을 충족하고, 둘 다 최근 2년 내 다른 집에 면제를 쓰지 않았어야 한다.

요건을 못 채워도 이사·직장 이전·건강 문제 등 부득이한 사유(unforeseen circumstances)가 있으면 거주한 개월 수에 비례해 부분 면제(partial exclusion)를 받을 수 있다. 예: 부부가 12개월만 살고 직장 이전으로 팔면 $500,000 × (12/24) = $250,000까지 면제.

양도차익은 어떻게 계산되나 — '조정 기준가'가 핵심

양도차익 = 매도가 − 매도비용 − 조정 기준가(adjusted basis).

여기서 조정 기준가는 단순 구입가가 아니다. 구입가 + 자본적 개량(capital improvements)이다. 주방 리모델링, 지붕 교체, 증축, 새 HVAC, 데크·펜스 설치 등 집의 가치를 올리는 공사비는 전부 기준가에 더해진다(단순 수리·페인트칠은 제외). 매도비용(부동산 커미션, 변호사비, 트랜스퍼 택스 등)도 차감된다.

예시로 감을 잡아보자. 부부가 2003년 뉴저지 집을 $400,000에 사서, 그동안 리모델링·증축에 $150,000을 썼다면 기준가는 $550,000. 2026년 $1,300,000에 팔고 매도비용이 $90,000이라면 양도차익은 1,300,000 − 90,000 − 550,000 = $660,000. 여기서 부부 면제 $500,000을 빼면 과세 대상은 $160,000이다. 만약 개량비 영수증을 못 챙겨 기준가를 $400,000로 신고했다면 과세 대상이 $310,000로 불어난다 — 영수증 보관이 곧 절세인 이유다.

초과분에 붙는 실제 세율 — 연방 + NIIT + 주세

연방 장기양도세(Long-Term Capital Gains): 소득 구간에 따라 0% / 15% / 20%.

순투자소득세(NIIT, Net Investment Income Tax) 3.8%: 수정총소득(MAGI)이 부부 $250,000·싱글 $200,000를 넘으면 초과 투자소득에 추가로 붙는다. 집 팔던 해에 큰 차익이 잡히면 이 문턱을 넘기기 쉽다.

주(州) 소득세: 뉴욕·뉴저지는 연방 Section 121로 면제된 금액을 대체로 함께 제외해주지만, 초과분은 일반소득처럼 과세한다. 뉴저지 최고세율은 약 10.75%(과세소득 $1M 초과), 뉴욕주는 최고 약 10.9%, 여기에 뉴욕시 거주자는 시세(약 3.876%)가 더 붙는다.

위 예시의 과세 대상 $160,000이라면, 연방 15%($24,000)에 NIIT·주세까지 더해지면 실제 세 부담이 $40,000을 훌쩍 넘을 수 있다. 반대로 개량비 영수증을 제대로 챙겨 과세 대상이 없다면 이 세금이 0이 될 수도 있다.

상속 주택의 반전 — Step-Up Basis

부모가 오래 보유한 집을 자녀가 물려받아 파는 경우는 셈법이 완전히 다르다. 상속 시 기준가가 사망일 시점의 시가(FMV)로 재설정(Step-Up in Basis)되기 때문이다.

예를 들어 부모가 1985년 $120,000에 산 집이 사망 시점에 $1,100,000였다면, 자녀의 기준가는 $120,000이 아니라 $1,100,000이 된다. 자녀가 곧바로 $1,120,000에 팔면 양도차익은 $20,000 남짓 — 세금이 거의 없다. 반면 부모가 생전에 자녀에게 증여(gift)했다면 기준가가 넘어가(carryover) $120,000 그대로여서 자녀가 팔 때 거액의 차익에 과세된다. "생전 증여 vs 상속"의 선택이 수십만 달러 차이를 만드는 대표적 지점이다.

지금 한인 셀러가 챙겨야 할 5가지

첫째, 개량 공사 영수증을 모두 보관하라. 20년치 리모델링·지붕·증축 비용이 곧 절세 기준가다.

둘째, 매도 전 2-of-5-year 요건을 다시 확인하라. 렌트로 돌렸던 기간이 길면 면제가 줄거나 감가상각 환수(depreciation recapture)가 따라온다.

셋째, 큰 차익이 예상되면 매도 연도의 소득 관리로 NIIT 3.8% 문턱과 20% 구간을 피하는 타이밍을 세무사와 짜라.

넷째, 상속 예정 주택은 생전 증여보다 상속(Step-Up)이 세금상 유리한 경우가 많으니 성급한 명의 이전을 삼가라.

다섯째, 워싱턴의 '전면 폐지' 법안은 아직 3% 확률의 미래다. 여기에 매도 시점을 걸지 말고, 현행법 기준으로 지금 절세 전략을 확정하라. 실제 매도·상속 계획은 반드시 회계사(CPA)·부동산 변호사와 개별 상담을 거치는 것이 안전하다.