2026년 Texas Homestead Exemption 완전 가이드 — 학군세 공제 $140,000, 신청 안 하면 매년 $1,400을 그냥 버리는 셈

8월 마지막 주 30년 고정 모기지 금리는 6.66%(Freddie Mac, 8월 27일 기준)로 한 달째 6.6%대에 묶여 있다. 금리가 내려줄 기미가 없는 시기에 Texas 주택 보유자가 확실하게 받을 수 있는 "확정 할인"이 하나 있다 — 바로 Homestead Exemption이다. 2026년부터 학군세 공제액이 $140,000으로 대폭 올랐는데, 여전히 신청하지 않은 채 고지서를 그대로 내는 집이 적지 않다.

1. Homestead Exemption이 왜 Texas에서 특히 중요한가

Texas는 주 소득세가 없다. 대신 주 재정의 상당 부분을 재산세가 떠받치는 구조라서, 실효 재산세율이 카운티에 따라 집값의 1.6%~2.5%에 달한다. Carrollton의 $410,000짜리 집이라면 연간 재산세가 $8,000~$9,000, Frisco의 $649,000짜리 집이라면 $13,000을 넘길 수 있다는 얘기다.

재산세 고지서는 학군(ISD), 카운티, 시, 칼리지 디스트릭트 등 여러 과세 기관의 세금을 합친 것인데, 이 중 가장 큰 몫이 학군세다. Homestead Exemption은 바로 이 학군세 과세 기준(assessed value)에서 일정 금액을 통째로 빼주는 제도다. 공제액이 클수록, 그리고 세율이 높을수록 절감액이 커진다. 소득세가 없는 만큼 재산세가 무거운 Texas에서, 이 공제는 선택이 아니라 필수다.

2. 2026년 무엇이 바뀌었나 — Proposition 13

2025년 11월 주민투표에서 통과된 Proposition 13에 따라, 학군세 기본 공제액이 $100,000에서 $140,000으로 인상됐다. 2026년 고지서부터 적용된다.

• 일반 주택 보유자: 학군세 과세 기준에서 $140,000 공제
• 65세 이상 또는 장애인: 추가 $60,000이 더해져 총 $200,000 공제 (Proposition 11)

평균적인 학군세율(대략 $1.00~$1.10/100)로 계산하면, $140,000 공제는 연간 약 $1,400 안팎의 학군세 절감을 의미한다. 기존 $100,000 공제 대비로도 연 $400~$500이 추가로 줄어든 셈이다.

3. 실제 동네로 계산해 보기

학군세율을 $1.00/100로 가정한 대략적인 계산이다 (실제 세율은 학군마다 다르다).

절감액이 집값과 무관하게 비슷한 이유는 공제가 "정액"이기 때문이다. 뒤집어 말하면, Katy나 Humble처럼 집값이 낮은 동네일수록 학군세 부담이 체감상 절반 가까이 줄어든다. $255,000짜리 Humble 주택이라면 학군세 과세 기준이 $115,000까지 내려가, 학군세가 절반 이하로 떨어진다.

여기에 카운티·시 차원의 추가 공제도 있다. Harris 카운티와 Fort Bend 카운티를 포함한 많은 카운티가 자체적으로 집값의 최대 20%를 추가 공제해 준다(선택 사항이라 카운티마다 다름). 학군세 $140,000 공제와 별도로 적용된다.

4. 공제만큼 중요한 10% 평가 상한 (Homestead Cap)

Homestead Exemption을 신청하면 따라오는 혜택이 하나 더 있다. 과세 평가액 연 10% 인상 상한이다. 시장 가치가 한 해에 20% 뛰어도, 세금 계산에 쓰이는 평가액은 전년 대비 10%까지만 오른다.

2020~2022년처럼 DFW와 휴스턴 집값이 급등했던 시기에 이 상한 덕을 본 집과 못 본 집의 세금 차이는 수천 달러까지 벌어졌다. 장기 보유할수록 공제액보다 이 상한의 누적 효과가 더 커질 수 있다. 단, 상한은 exemption 신청 후 두 번째 1월 1일부터 적용되므로, 매수 직후 바로 신청해 두는 것이 유리하다.

5. 신청 방법 — 무료이고, 온라인으로 10분이면 끝난다

신청은 집이 있는 카운티의 감정청(County Appraisal District, CAD)에 한다.

• Dallas 카운티: dallascad.org
• Collin 카운티 (Plano·Frisco·McKinney): collincad.org
• Denton 카운티 (Carrollton 일부·Lewisville): dentoncad.com
• Tarrant 카운티 (Fort Worth·Arlington): tad.org
• Harris 카운티 (Houston): hcad.org
• Fort Bend 카운티 (Sugar Land·Katy 일부): fbcad.org

요건과 절차는 간단하다.

1. 자격: 해당 주택이 본인 명의이고, 주된 거주지(primary residence)여야 한다. 투자용·임대용 주택은 불가.
2. 서류: 신청서(Form 50-114)와 Texas 운전면허증(또는 주 ID). 면허증 주소가 신청 주택 주소와 일치해야 한다 — 이사 후 면허증 주소를 안 바꿔서 반려되는 경우가 가장 흔하다.
3. 기한: 정규 마감은 4월 30일. 다만 놓쳤더라도 최대 2년까지 소급 신청이 가능하다. 2024년이나 2025년에 집을 샀는데 아직 신청하지 않았다면, 지금 신청하면서 지난 연도분 환급까지 함께 청구할 수 있다.
4. 신규 매수자: 2022년부터는 연중 언제 사더라도 그 해에 바로 신청할 수 있다(일할 계산 적용). 클로징 직후 신청하는 것이 정석이다.

6. 65세 이상·장애인이라면 혜택이 두 배 이상

65세 이상 또는 장애인 보유자는 세 가지가 추가된다.

• 총 $200,000 학군세 공제 — 일반 공제보다 $60,000 많다
• 학군세 동결(tax ceiling): 65세가 되는 해의 학군세 금액이 상한으로 고정된다. 이후 집값과 세율이 올라도 학군세는 그 이상 오르지 않는다
• 납부 이연(deferral): 원하면 재산세 납부를 주택 매각 또는 상속 시점까지 미룰 수 있다(연 5% 이자)

부부 중 한 명만 65세여도 신청 가능하며, 배우자 사망 후에도 55세 이상 생존 배우자에게 동결 혜택이 승계된다.

7. 주의할 점 세 가지

첫째, 신청은 완전히 무료다. "수수료 $50를 내면 homestead exemption을 대신 신청해 드립니다"라는 우편물이 매수 직후 집으로 날아오는 경우가 많은데, 전부 불필요한 유료 대행이다. CAD 웹사이트에서 직접 하면 10분에 끝난다.

둘째, 이사하면 다시 신청해야 한다. exemption은 사람이 아니라 주택에 붙는다. Plano에서 Frisco로 이사했다면 이전 집 exemption은 소멸시키고 새 집에 새로 신청해야 한다.

셋째, 5년마다 확인 요청이 올 수 있다. 2023년 법 개정으로 CAD가 주기적으로 exemption 유지 자격을 검증한다. CAD에서 온 확인 우편을 스팸으로 알고 버리면 공제가 취소될 수 있으니, 감정청 발신 우편은 반드시 열어봐야 한다.

마무리 체크리스트

• 2024~2025년에 집을 샀는데 신청을 안 했다면 → 지금 소급 신청 (최대 2년 환급)
• 올해 클로징했다면 → 면허증 주소부터 바꾸고 즉시 온라인 신청
• 65세가 됐다면 → 추가 $60,000 공제 + 세금 동결 신청
• 유료 대행 우편물은 → 무시

금리 6.66% 시대에 월 페이먼트를 줄일 방법은 많지 않다. 하지만 학군세 $140,000 공제는 신청서 한 장으로 확보되는, Texas가 무소득세 대신 내미는 몇 안 되는 확정 혜택이다. 아직이라면 이번 주말에 끝내두자.