주택 매도 양도세 면제 28년째 $25만/$50만 동결 — 2026년 '두 배 인상' 법안(More Homes on the Market Act)과 한인 셀러 절세 전략

집을 팔아 차익이 났는데 세금은 한 푼도 안 내는 사람과, 똑같은 차익에 수만 달러를 토해내는 사람이 있다. 둘을 가르는 것이 바로 주택 양도소득 면제(Capital Gains Exclusion, 연방세법 Section 121) 규정이다. 그런데 이 면제 한도가 무려 28년째 한 푼도 안 오른 채 묶여 있다. 2026년 들어 워싱턴에서는 이 한도를 두 배로 올리려는 초당적 법안이 빠르게 추진력을 얻고 있다. 집을 팔 계획이 있는 한인 홈오너라면, 지금 이 규정과 법안의 향방을 정확히 알아야 매도 시점과 세금 전략을 짤 수 있다.

28년째 묶여 있는 $25만 / $50만 면제 한도

현행 Section 121 규정에 따르면, 주된 거주지(primary residence)를 팔 때 발생한 양도차익(capital gain) 중 독신자는 $250,000, 부부 공동신고자(married filing jointly)는 $500,000까지 연방 소득세에서 제외한다. 이 한도는 1997년 납세자구제법(Taxpayer Relief Act)으로 도입된 이후 단 한 번도 인상되지 않았고, 인플레이션 연동(inflation adjustment)도 적용받지 않는다.

면제를 받으려면 두 가지 시험을 통과해야 한다. 첫째는 소유 요건(ownership test) 으로, 매도일 기준 직전 5년 중 최소 2년 이상 그 집을 소유했어야 한다. 둘째는 거주 요건(use test) 으로, 같은 5년 중 최소 2년(누적 730일)을 주된 거주지로 실제 거주했어야 한다. 부부 공동신고로 $500,000 한도를 모두 쓰려면, 두 사람 중 한 명만 소유 요건을 충족해도 되지만 거주 요건은 부부 두 사람이 모두 충족해야 한다. 또한 이 면제는 2년에 한 번 만 사용할 수 있다(직전 2년 안에 다른 집 매도로 면제를 받았다면 불가).

문제는 28년 사이 집값이 폭등했다는 점이다. 1997년에 산 집을 오래 보유한 시니어, 또는 뉴욕·뉴저지처럼 집값 상승폭이 큰 지역의 장기 보유자는 차익이 $500,000을 훌쩍 넘기는 경우가 많다. 면제 한도를 초과하는 차익에는 연방 장기양도소득세가 부과된다.

초과분에 붙는 세금: 연방 0·15·20% + NIIT 3.8%

면제 한도를 넘는 차익은 장기 양도소득세(long-term capital gains tax) 대상이다. 소득 구간에 따라 0%, 15%, 20% 세 단계로 적용되고, 고소득자에게는 추가로 순투자소득세(Net Investment Income Tax, NIIT) 3.8% 가 붙는다(조정총소득 MAGI가 독신 $200,000, 부부 $250,000 초과 시). 즉 최고 구간에서는 면제 초과분에 사실상 23.8% 의 연방세가 매겨진다.

여기에 주(州) 소득세 도 별도다. 뉴욕·뉴저지는 양도차익을 일반 소득과 합산 과세하므로, 면제 초과분에 주세까지 더해지면 실제 부담은 30%에 육박할 수 있다.

간단한 예를 보자. 1998년에 $300,000에 산 뉴저지 집을 2026년에 $1,100,000에 파는 부부가 있다고 하자. 그동안 욕실·주방 리모델링과 증축에 $100,000을 썼다면 조정 취득원가는 $400,000, 양도차익은 $700,000이 된다. 부부 면제 $500,000을 빼면 과세 대상은 $200,000. 여기에 연방 15~20%와 NIIT 3.8%, 그리고 뉴저지 주세까지 더해지면 세금은 어림잡아 $5만~$6만에 이른다. 만약 면제 한도가 두 배($1,000,000)로 오른다면 이 부부의 차익은 전액 면제돼 세금이 0이 된다 — 법안 한 줄이 수만 달러를 가르는 셈이다.

2026년 핫이슈: 면제 한도 '두 배 인상' 법안

바로 이 28년 동결 문제를 겨냥해 2026년 의회에서 초당적 법안이 추진되고 있다. 핵심은 More Homes on the Market Act 다. 상원에서는 텍사스의 John Cornyn 의원이 주도한 S.3332, 하원에서는 Jimmy Panetta(민주, 캘리포니아)·Mike Kelly(공화, 펜실베이니아) 의원의 H.R.1340 이 거의 동일한 내용을 담고 있다.

이 법안의 골자는 면제 한도를 독신 $250,000 → $500,000, 부부 $500,000 → $1,000,000 으로 두 배 인상하고, 앞으로는 매년 인플레이션에 연동 해 자동 조정한다는 것이다. 하원 법안은 양당 의원 90명 이상이 공동발의(co-sponsor)에 참여했고, 전미부동산중개인협회(NAR)와 시니어 단체 AARP가 지지하고 있다. 명분은 분명하다 — 면제 한도가 낮으면 집값이 많이 오른 시니어가 차익 세금이 두려워 집을 안 내놓고, 그 결과 시장에 매물이 마르고 첫 주택 구입자(first-time homebuyer)의 진입이 막힌다는 논리다.

여기서 더 나아간 법안도 있다. Marjorie Taylor Greene 의원이 발의한 법안은 주된 거주지 매도 차익에 대한 양도세를 아예 전면 폐지 하자는 내용이고, Scott Fitzgerald 의원의 Middle Class Home Tax Elimination Act(2026년 1월 발의) 역시 비슷한 방향이다. 다만 이런 전면 폐지안은 초당적 지지가 약하다.

통과 가능성과 매도 타이밍

2026년 6월 현재 이들 법안은 아직 통과되지 않았다. 단독 법안으로 처리될 가능성은 낮고, 연말 초당적 세금 패키지나 2차 예산조정(reconciliation) 법안에 끼워 넣는 방식이 거론된다. 다만 Yale 예산연구소(The Budget Lab) 분석에 따르면 현행 한도를 초과하는 차익을 가진 홈오너는 전체의 약 10%에 불과하고, 이들의 평균 순자산은 570만 달러로 비교적 부유층에 집중돼 있다는 점이 형평성 논란의 빌미가 되고 있다.

실전 시사점은 분명하다. 차익이 $500,000을 크게 넘지 않는 대다수 한인 홈오너라면 지금도 면제만 잘 챙기면 세금이 0이다. 반면 차익이 한도를 초과할 것으로 예상되는 장기 보유자·시니어라면, 법안 통과 여부가 수만 달러의 세금을 좌우할 수 있으므로 매도를 서두르기보다 입법 동향을 지켜보며 세무사와 상의하는 편이 낫다.

한인 셀러가 지금 챙겨야 할 절세 체크리스트

첫째, 취득원가(cost basis)를 최대한 키워라. 양도차익은 '매도가 − 조정 취득원가'로 계산된다. 주방·욕실 리모델링, 지붕 교체, 증축, 조경 등 자본적 개선(capital improvement) 비용은 모두 취득원가에 더해 차익을 줄인다. 영수증과 계약서를 반드시 보관해야 한다. 단순 수리(repair)는 인정되지 않는다.

둘째, 부분 면제(partial exclusion) 를 활용하라. 2년 거주 요건을 못 채웠더라도 직장 이전, 건강 문제, 예측 불가능한 사정(이혼·다태아 출산 등)으로 팔았다면 거주 기간에 비례한 부분 면제를 받을 수 있다.

셋째, 상속받은 집은 'Step-Up Basis' 가 핵심이다. 부모에게 상속받은 주택은 취득원가가 상속 당시 시가로 재조정(step-up)되므로, 상속 후 곧바로 팔면 차익이 거의 없어 세금이 미미하다.

넷째, 비거주자(Non-Resident) 셀러는 클로징 원천징수에 유의하라. 뉴저지는 주 외 거주자가 집을 팔 때 양도차익의 10.75% 또는 매도가의 2% 중 큰 금액을 클로징에서 예납(이른바 '엑시트 택스')하도록 요구한다. 뉴욕도 비거주자에게 IT-2663 양식으로 추정 양도세를 미리 납부하게 한다. 이는 추가 세금이 아니라 예납이며, 실제 면제를 받으면 환급된다.

집은 대부분 한인 가정의 가장 큰 자산이다. $250,000/$500,000 면제, 취득원가 관리, 그리고 2026년 입법 동향까지 함께 보면 매도 한 번에 수만 달러의 세금을 합법적으로 줄일 수 있다. 매도 계획이 있다면 클로징 전에 반드시 세무사·부동산 변호사와 차익을 미리 계산해 보길 권한다.