2026년 11월 Hudson County 시세 — 중간 거래가 $672.3K(-3.93%)인데 매물은 반토막: Jersey City $656,649 vs Hoboken $975K, 모기지 7.18%에서 월 원리금 $2,623~$5,419

2026년 10월 Hudson County의 중간 거래가는 $672.3K로 1년 전($699.8K)보다 3.93% 내려갔고, 매물 호가 중간값은 $699K로 2.95% 올랐습니다. 같은 시점에 30년 고정 모기지(Mortgage) 금리는 11월 5일 기준 7.18%로, 7.40%(10월 15일)→7.32%→7.24%→7.18%까지 3주 연속 내려왔습니다. 맨해튼을 바라보는 Hudson County는 NJ에서 가격표가 가장 넓게 벌어지는 곳이라, 어느 동네를 고르느냐에 따라 월 부담이 두 배 넘게 갈립니다.

1. Hudson County 숫자부터 보기

시장 전체 그림을 먼저 정리하면, 팔려는 사람과 사려는 사람의 기대가 아직 어긋나 있습니다.

• 중간 거래가: $672.3K (2025년 10월 $699.8K, -3.93%). 최근 12개월 기준 중간가는 $651,145로 집계됩니다.
• 중간 호가: $699K (2025년 10월 $679K, +2.95%). 호가는 오르는데 실제 거래가는 내려가는 구조입니다.
• 매물 수: 1,344채로 1년 전 2,775채의 절반 이하입니다.
• 거래 건수: 913건으로 1년 전 2,124건보다 57% 줄었습니다.
• Zillow 기준 카운티 평균 가치: 2026년 9월 $636,059 (NJ 전체 $575,123, 전국 $366,157).

매물도 거래도 반토막이라는 것은 시장이 얼어붙었다는 뜻입니다. 금리가 7%를 넘는 상태에서 기존 집주인은 낮은 금리를 버리고 이사하기를 꺼리고, 매수자는 월 부담을 맞추지 못해 관망합니다. 다만 한 가지 주의할 점이 있습니다. 출처마다 집계 방식이 달라, PropertyShark의 Hudson County 3분기 중간 거래가는 본문 표에서 $725K, 요약 박스에서 $648K로 서로 다르게 나옵니다. 이 글에서는 가능한 한 같은 출처 안의 숫자끼리만 비교했습니다.

2. Jersey City — 1년째 제자리인 $656,649

카운티에서 가장 큰 도시인 Jersey City는 숫자가 가장 안정적입니다.

• Zillow 주택가치지수(ZHVI): $656,649 (2026년 9월 30일 기준, 전년 대비 +0.4%, 전월 대비 +0.1%)
• 중간 거래가: $696,667 (8월 말 기준)
• 중간 호가: $686,667 (9월 말 기준)
• 재고: 매물 804채, 신규 등록 214건 (9월 말)
• PropertyShark 3분기 중간 거래가: $737K (집계 방식이 달라 Zillow와 차이가 납니다)

가치 지수가 +0.4%라는 것은 사실상 보합입니다. 호가($686,667)가 거래가($696,667)보다 낮게 찍히는 것은 고가 콘도 거래가 평균을 끌어올리는 구성 효과로 보는 편이 맞습니다. 집값이 안 오른 만큼 매수자 입장에서는 급하게 서두를 이유가 줄었고, 협상할 시간이 생겼습니다.

3. Hoboken — 중간가 $975K~$1M, 가장 비싼 1마일 사각형

Hoboken은 Hudson County에서 평당 가격이 가장 높은 곳입니다.

• PropertyShark 3분기: 중간 거래가 $975K (2025년 3분기 $918K, +6.2%), 평방피트당 $952 (+10.4%), 거래 157건 (+24.6%)
• Coldwell Banker 계열 Elevate 12개월 집계: 중간 거래가 $999,999, 중간 호가 $1,150,000, 12개월 거래 111건, 현재 매물 28채
• 판매가/호가 비율: 100%, DOM(Days on Market) 중앙값 48일
• 거래 가격 범위: $404,000~$5,520,000
• 월별 거래: 6월 16건, 7월 13건, 8월 9건, 9월 7건, 10월 7건 — 여름 이후 뚜렷하게 줄었습니다.

호가 $1,150,000에 거래가 $999,999면 호가보다 약 13% 낮게 팔린 셈처럼 보이지만, 두 숫자는 같은 집이 아니라 팔린 집과 팔리는 중인 집의 중간값이라 직접 비교하면 안 됩니다. 확실한 것은 DOM 48일이라는 점입니다. Hoboken에서도 매물이 한 달 반 넘게 머문다는 것은 협상 여지가 있다는 신호입니다.

4. 주변 도시 — Bayonne, Union City, Weehawken, Secaucus

RealtyTrac의 중간 추정가치로 보면 Hudson County 안에서도 가격대가 크게 갈립니다.

• Weehawken: $951,411 (평방피트당 $798)
• Secaucus: $783,787 (평방피트당 $492)
• Bayonne: $624,922 (평방피트당 $425) — PropertyShark 3분기 중간 거래가는 $662K
• Union City: $483,937 (평방피트당 $404) — PropertyShark 3분기 중간 거래가는 $640K

Union City는 추정가치와 실제 거래가 차이가 큽니다. 추정가치는 오래된 소형 유닛까지 포함하고, 거래가는 신축·리노베이션 콘도 비중이 높기 때문입니다. 같은 도시도 어느 지표를 보느냐에 따라 $483K에서 $640K까지 움직인다는 점을 기억해야 합니다.

5. 모기지 7.18%에서 월 원리금 계산

다운페이먼트 20%, 30년 고정, 금리 7.18% 가정입니다. 재산세·보험·HOA는 별도입니다.

• Union City $483,937: 대출 $387,150, 월 원리금 약 $2,623 (다운페이먼트 $96,787)
• Bayonne $624,922: 월 약 $3,387 (다운페이먼트 $124,984)
• Jersey City $656,649: 월 약 $3,559 (다운페이먼트 $131,330)
• Hudson County 중간 거래가 $672.3K: 월 약 $3,644 (다운페이먼트 $134,460)
• Secaucus $783,787: 월 약 $4,248 (다운페이먼트 $156,757)
• Weehawken $951,411: 월 약 $5,156 (다운페이먼트 $190,282)
• Hoboken $999,999: 월 약 $5,419 (다운페이먼트 $200,000)

Union City와 Hoboken의 월 원리금 차이는 $2,796으로, 1년이면 약 $33,500입니다. 금리가 7.40%에서 7.18%로 0.22%포인트 내려온 것은 $672K 집 기준 월 약 $100 정도의 절감 효과입니다. 금리가 이만큼 내려도 가격대를 한 단계 올리기에는 부족하고, 한 단계 낮은 동네로 눈을 돌리는 쪽이 월 부담을 훨씬 크게 줄여 줍니다.

6. 지금 매수자에게 유리한 점

매물이 줄었다고 해서 매수자가 불리한 것만은 아닙니다.

• 거래가 하락: 중간 거래가가 3.93% 내려 호가와 거래가 사이에 협상 폭이 있습니다.
• DOM: Hoboken 중앙값 48일처럼 매물이 오래 머무는 곳에서는 첫 호가를 그대로 받아들일 필요가 없습니다.
• 금리 하락세: 3주 연속 하락했고 다음 발표는 11월 12일입니다. 다만 하락이 이어진다는 보장은 없으므로, 금리 하락을 기다리며 계약을 미루기보다 가격 협상에 집중하는 편이 낫습니다.
• 재융자(Refinance) 옵션: 지금 7%대에 사고 이후 금리가 내려가면 재융자로 월 부담을 줄일 수 있습니다. 비용이 들기 때문에 낙관적 가정에 의존하지 않는 범위에서만 고려하세요.

7. 매수 전 확인할 체크리스트

• 재산세: Hudson County는 도시별 세율과 평가 시기가 달라, Jersey City는 재평가(Revaluation) 이후 세금이 바뀌었는지 확인해야 합니다.
• HOA와 특별 부과금: 콘도 중심 시장이라 월 관리비와 특별 부과금(Special Assessment) 내역을 반드시 요청하세요.
• 침수 위험: Hoboken·Bayonne·Jersey City 저지대는 홍수 보험료가 월 부담에 크게 영향을 줍니다.
• 교통: PATH, 뉴저지 트랜짓, 페리 중 어느 노선이 가까운지에 따라 가격 프리미엄이 달라집니다.
• 주차: 콘도는 주차 공간이 별도 계약인 경우가 많아 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

8. 정리

Hudson County는 매물과 거래가 반토막 난 얼어붙은 시장이지만, 호가 $699K와 거래가 $672.3K 사이의 틈, Hoboken의 48일 DOM, Jersey City의 보합 흐름은 매수자에게 협상 시간을 줍니다. 모기지 7.18%에서 Union City는 월 $2,623, Hoboken은 월 $5,419로 갈리는 만큼, 먼저 월 예산을 정하고 그 안에서 동네를 고르는 순서를 권합니다. 위 숫자는 Zillow, RealtyTrac, PropertyShark, Elevate, FRED(Freddie Mac)의 2026년 9~11월 공개 자료이며, 출처마다 집계 기준이 다르므로 실제 계약 전에는 담당 에이전트와 최신 거래 사례(Comps)를 확인하세요. 이 글은 정보 제공 목적이며 개별 투자·재정 자문이 아닙니다.