사인 다음 날부터 '3영업일', 그 안엔 계약을 없던 일로 만들 수 있다 — NJ 어토니 리뷰(Attorney Review) 완전정리: 변호사가 뜯어보는 12개 조항, 금요일 사인이 만드는 '5일짜리 리뷰', 그리고 리뷰 기간이 아예 없는 NY와의 결정적 차이

부동산 계약서에 사인했는데, 아직 계약이 아니다?

뉴저지에서 집을 사고파는 한인 바이어·셀러가 가장 많이 오해하는 순간이 바로 계약서 서명 직후다. 리얼터가 내민 표준 계약서(Standard Form Contract)에 양쪽이 사인을 마쳤으니 "이제 끝났다"고 생각하기 쉽지만, 뉴저지에서는 그 순간부터 어토니 리뷰(Attorney Review)라는 3영업일의 유예 기간이 시작된다. 이 기간 안에는 변호사가 "계약을 승인하지 않는다(disapprove)"는 통지 한 장으로 계약 전체를 무효로 만들 수 있다. 바이어도, 셀러도, 이유를 설명할 필요조차 없다.

이 제도는 1983년 뉴저지 대법원이 승인한 주 변호사협회와 리얼터협회 간 합의(State Bar Association v. New Jersey Association of Realtor Boards 컨센트 저지먼트)에서 나왔다. 리얼터가 작성한 계약서를 변호사가 검토할 기회를 보장하되, 변호사 없이도 거래가 진행될 수 있게 한 뉴저지만의 절충안이다. 그래서 뉴저지의 모든 주거용 표준 계약서(1~4가구)에는 굵은 글씨로 어토니 리뷰 조항이 인쇄돼 있다.

2025년 6월 뉴욕주 상원을 통과한 '공정·투명 리스팅법'처럼 시장의 투명성을 높이는 규제가 늘고, 모기지 금리가 여전히 6%대 중반에 머무는 지금, 계약 조건 하나하나가 수만 달러를 좌우한다. 가을 매수 시즌을 앞두고 어토니 리뷰를 정확히 이해하는 것이 그 어느 때보다 중요한 이유다.

'3영업일' 계산법 — 금요일 사인은 사실상 5일짜리 리뷰다

어토니 리뷰 기간은 양측이 모두 서명한 계약서가 바이어와 셀러에게 전달된 다음 날부터 계산한다. 여기서 '영업일(business day)'은 토요일·일요일·연방 및 주 공휴일을 제외한다.

• 월요일에 계약서가 전달되면 → 화·수·목, 목요일 자정까지가 리뷰 기간
• 금요일에 전달되면 → 월·화·수까지. 주말이 끼면서 실제로는 5일의 시간이 생긴다
• 노동절(Labor Day) 같은 공휴일이 끼면 하루가 더 밀린다

리뷰를 끝내는 방법은 세 가지다. 첫째, 3영업일이 그냥 지나가면 계약은 자동으로 확정(binding)된다. 둘째, 양측 변호사가 리뷰 종료(conclusion of review)에 서면 합의하면 그 즉시 확정된다. 셋째, 어느 한쪽 변호사가 기간 내 불승인 통지(Notice of Disapproval)를 보내면 계약은 무효가 된다. 2021년 개정된 표준 조항부터는 이 통지를 팩스뿐 아니라 이메일과 우편, 직접 전달로도 보낼 수 있게 됐다. 통지는 반드시 상대방 '리얼터(브로커)'와 상대 당사자에게 기간 내 도달해야 하며, 이 형식 요건을 어긴 불승인 통지가 무효라고 본 판례(Conley v. Guerrero, 2017년 NJ 대법원)도 있으니 변호사 없이 직접 처리하는 것은 위험하다.

실무에서 변호사들은 계약을 통째로 죽이기보다는 "불승인하되, 아래 수정안을 제안한다"는 형태의 라이더(Rider)를 보낸다. 이 수정 협상이 오가는 동안 계약은 확정되지 않은 상태로 남고, 양측이 라이더에 합의·서명해야 비로소 계약이 살아난다. 주의할 점: 리뷰 기간 중에는 셀러가 더 좋은 오퍼를 받으면 갈아탈 수 있다. 바이어 입장에서 리뷰를 질질 끄는 것이 능사가 아닌 이유다.

변호사가 뜯어보는 12개 항목

한인 바이어·셀러의 계약서에서 변호사가 실제로 점검·수정하는 대표 항목들이다.

1. 디파짓(Deposit) 일정과 에스크로 — 통상 계약금 1차 $1,000~5,000, 리뷰 종료 후 10일 내 잔여 디파짓(매매가의 5~10%)을 누구의 신탁계좌(trust account)에 넣는지. 디폴트 시 반환 조건이 핵심이다.
2. 모기지 컨틴전시(Mortgage Contingency) — 융자 승인 기한(보통 30~45일), 융자 종류·금액·이자율 상한 명시. "커미트먼트 못 받으면 디파짓 전액 반환"이 제대로 적혀 있는지.
3. 인스펙션 조항 — 홈 인스펙션 기간(보통 리뷰 종료 후 10~14일), '구조적 결함만' 문제 삼을 수 있는지 아니면 전반적 수리 요구가 가능한지, 수리 협상 결렬 시 해지권.
4. 지하 오일탱크(UST)·세틱 탱크 검사 — 뉴저지 특유의 리스크. 탱크 스윕(tank sweep) 권리와 발견 시 제거·정화 책임을 셀러에게 지우는 문구.
5. 타이틀·서베이 — 마케터블 타이틀(marketable title) 보증, 이즈먼트(easement)·침범(encroachment) 발견 시 처리, 타이틀 보험 비용 부담.
6. 클로징 날짜의 성격 — 계약서의 클로징 날짜는 원칙적으로 목표일일 뿐이다. 상대가 'Time of the Essence(기한 엄수)' 통지를 보낼 수 있는 조건과 유예기간을 조정한다.
7. 포함·제외 품목 — 냉장고·세탁기·샹들리에·커튼·붙박이장. "계약서에 안 적힌 약속은 없는 약속"이다.
8. 셀러 공개 의무(Disclosure) — 2024년 8월 1일 발효된 '부동산 소비자 보호 강화법(Real Estate Consumer Protection Enhancement Act)'으로 셀러의 재산 상태 공개서(Property Condition Disclosure Statement) 제공이 의무화됐다. 누수·곰팡이·홍수 이력 등 공개 항목 확인.
9. 홍수 공개 — 2024년부터 셀러는 FEMA 홍수지도상 위치와 침수 이력을 공개해야 한다. 홍수보험 요구 여부가 월 페이먼트를 바꾼다.
10. 콘도·HOA 서류 — 마스터 디드, 관리비, 예정된 특별부과금(special assessment), 구조안전점검법 이행 여부. 서류 검토 기간과 해지권 확보.
11. 세금 관련 조항 — 매매가 $100만 초과 시 바이어가 내는 1% 맨션세(2025년 개정으로 $200만 초과는 셀러 부담·최대 3.5%), 비거주자 셀러의 GIT/REP 예납('엑싯 택스' 2%), 외국인 셀러 FIRPTA 15% 원천징수.
12. 디폴트 구제 조항 — 바이어가 어길 때 셀러의 구제 수단이 '디파짓 몰수'로 한정되는지, 셀러가 어길 때 바이어가 특정이행(specific performance)을 청구할 수 있는지.

리뷰 기간이 없는 뉴욕은 완전히 다른 게임이다

뉴욕에는 어토니 리뷰 기간이 없다. 대신 순서가 다르다. 오퍼가 수락되면 셀러 변호사가 계약서 초안을 만들고, 바이어 변호사가 검토·협상한 뒤에야 바이어가 사인하고 디파짓(통상 10%)을 보낸다. 즉 뉴욕에서는 사인하는 순간 곧바로 구속력이 생기고 물릴 수 없다. 서명 전 단계에서 셀러가 더 높은 오퍼로 갈아타는 '가점핑(gazumping)'이 합법적으로 일어나는 것도 이 구조 탓이다. 뉴욕 코압이라면 계약이 확정돼도 보드 승인이라는 관문이 하나 더 남는다.

정리하면 뉴저지는 "먼저 사인하고 3일간 검토", 뉴욕은 "먼저 검토하고 사인하면 끝"이다. 두 주에 걸쳐 집을 알아보는 한인 가정이라면 이 차이를 모르고 뉴욕에서 뉴저지식으로 움직이다 낭패를 보기 쉽다.

실전 팁 — 비용, 타이밍, 그리고 흔한 실수 4가지

뉴저지 주거용 거래의 변호사 비용은 통상 $1,500~2,500 선(정액제가 일반적)이다. 수십만 달러짜리 거래에서 컨틴전시 문구 하나가 디파짓 전액을 좌우한다는 점을 생각하면 보험료에 가깝다.

흔한 실수들: (1) 계약서 사인 후에야 변호사를 찾기 시작해 리뷰 3일을 흘려보내는 것 — 오퍼 단계에서 미리 변호사를 정해두라. (2) 리뷰 기간에 인스펙션·융자 서류 준비를 멈추는 것 — 리뷰와 병행해야 클로징이 늦어지지 않는다. (3) 불승인 통지를 리얼터에게 보내지 않고 상대 당사자에게만 보내는 것 — 형식 요건 미비로 계약이 그대로 확정될 수 있다. (4) 리뷰가 끝나기 전 이사업체·렌트 해지부터 계약하는 것 — 셀러도 바이어도 3일 안에는 언제든 빠져나갈 수 있는 상태임을 잊지 말라.

어토니 리뷰는 뉴저지가 소비자에게 준 '무조건 물릴 수 있는 3일'이다. 이 3일을 변호사와 함께 제대로 쓰는 사람과 그냥 흘려보내는 사람의 차이가, 클로징 테이블에서 수만 달러의 차이로 돌아온다.

본 기사는 일반적인 정보 제공을 위한 것으로 법률 자문이 아닙니다. 개별 거래에 대해서는 반드시 뉴저지·뉴욕 면허 변호사와 상담하시기 바랍니다.