Stay NJ 소득 상한 $500,000 → $200,000 반토막 — 6월 30일 FY2027 예산 서명으로 '$6,500 시대' 끝났다: 8월 3차 분할금 지급 중, 11월 2일 PAS-1 마감까지 시니어 홈오너가 확인할 7가지

뉴저지 시니어 재산세 감면 프로그램 Stay NJ의 소득 상한이 $500,000에서 $200,000으로 잘렸다. 2026년 6월 30일 미키 셰릴(Mikie Sherrill) 주지사가 서명한 606억 달러 규모 FY2027 세출법(Appropriations Act)에 담긴 내용이다. 2023년 법 제정 당시 "연소득 50만 달러까지 재산세 절반을 깎아준다"던 설계가 첫 지급 시즌이 끝나기도 전에 뒤집힌 셈이다.

그리고 지금이 중요한 시점이다. 뉴저지 재무국(Division of Taxation)은 2026년 8월 중 Stay NJ 3차 분할금을 지급하고 있고, 4차는 11월에 나간다. 동시에 다음 시즌 신청서인 PAS-1 마감이 11월 2일로 다가와 있다. 한인 시니어 홈오너 상당수가 "작년에 받았으니 올해도 자동"이라고 생각하지만, 올해부터는 소득 한 줄 차이로 수천 달러가 사라진다.

무엇이 바뀌었나 — 절벽이 아니라 '3단 계단'

기존 Stay NJ(P.L.2023, c.75)는 단순했다. 65세 이상, 소득 $500,000 이하면 재산세의 50%를 최대 $6,500까지 돌려받았다.

FY2027 예산은 이 구조를 소득 구간별 차등 상한(tiered benefit)으로 바꿨다. 2027년 프로그램(2025 과세연도 신청분)부터 적용되는 최대 혜택은 다음과 같다.

• 소득 $0 ~ $100,000 → 최대 $6,500
• 소득 $100,000.01 ~ $150,000 → 최대 $5,000
• 소득 $150,000.01 ~ $200,000 → 최대 $4,000
• 소득 $200,000 초과 → $0 (자격 상실)

주목할 점은 이 구간이 단계식 절벽이라는 것이다. SALT 공제처럼 초과분에 비례해 서서히 깎이는 phase-down이 아니다. 소득이 $150,000.01이 되는 순간 상한이 $5,000에서 $4,000으로 통째로 $1,000 떨어진다. $100,000.01에서는 $1,500이 한 번에 날아간다. 12월에 IRA 분배(distribution)를 조금 더 받거나, 투자 계좌에서 Capital Gains를 실현하거나, 렌트 놓던 집을 판 해에는 이 경계선을 넘기기가 의외로 쉽다.

주 정부는 이번 개편으로 프로그램의 연간 비용이 약 12억 달러에서 7억 달러대로 줄어들 것으로 보고 있다. 재정 지속 가능성을 위한 조정이라는 설명이지만, 뉴저지 북부·버겐 카운티처럼 재산세가 높고 은퇴 전 소득이 남아 있는 한인 시니어 가구에는 직접적인 손실이다.

지급 일정 — 지금 받는 돈은 '2024년분'이다

Stay NJ는 한 번에 목돈으로 나오지 않는다. 분기별 4회 분할 지급이 원칙이며, 지금 시점에서 두 개의 과세연도가 겹쳐 돌아간다.

2026년 Stay NJ 프로그램(2024 과세연도 기준)

• 1차: 2026년 2월 지급 완료 — 약 43만 명, 평균 약 $637
• 2차: 2026년 5월 지급 완료
• 3차: 2026년 8월 (현재 지급 중)
• 4차: 2026년 11월

2027년 Stay NJ 프로그램(2025 과세연도 기준)

• 1차: 2027년 2월
• 2차: 2027년 5월

즉 8월에 들어오는 수표는 새 소득 기준이 아니라 2024년 소득·재산세로 계산된 잔여분이다. 액수가 예상보다 적다고 해서 오류라고 단정하면 안 된다. 반대로 올해 8·11월 금액이 정상이라고 해서 내년 2월에도 같은 액수가 나온다는 보장은 전혀 없다. 새 소득 상한은 2027년 2월 지급분부터 반영된다.

지급 상태는 재무국 온라인 조회 시스템에서 2024년분과 2025년분을 각각 따로 확인해야 한다. 두 시스템의 주소가 다르다.

자격 요건 — '풀 12개월'과 'PILOT' 조항

2025 과세연도(2027년 지급) 기준 Stay NJ 자격은 다음 네 가지를 모두 충족해야 한다.

1. 본인 또는 배우자가 2025년 중 만 65세 이상
2. 2025년 12개월 전 기간 해당 주택을 소유하고 실제 거주
3. 재산세 또는 P.I.L.O.T.(Payments-in-Lieu-of-Tax) 대상 주택
4. 소득 $200,000 이하

여기서 한인 신청자가 가장 많이 걸리는 조항이 2번이다. "2025년 중 이사"는 곧 자격 상실을 의미한다. 5월에 집을 팔고 6월에 다른 뉴저지 주택을 샀다면, 두 집 어느 쪽도 '12개월 전 기간' 요건을 채우지 못한다. 은퇴 후 다운사이징을 계획 중이라면 이사 시점을 12월 말이 아니라 연말·연초 경계에서 재검토할 필요가 있다.

또 하나. 렌터와 모빌홈 소유자는 Stay NJ 대상이 아니다. ANCHOR는 렌터도 받지만 Stay NJ는 받지 못한다. 콘도·코압은 소유 형태에 따라 다르므로 관리사무소가 발행하는 재산세 배분 명세를 확인해야 한다.

가장 큰 오해 — Stay NJ는 '더해주는 돈'이 아니다

한인 커뮤니티에서 반복되는 오해가 있다. "ANCHOR $1,750 받고, Senior Freeze 받고, 거기에 Stay NJ $6,500을 또 받는다"는 계산이다. 틀렸다.

Stay NJ는 ANCHOR와 Senior Freeze를 먼저 계산한 뒤 남는 차액만 채워주는 구조다. 세 프로그램을 합친 총액이 재산세의 50%, 최대 $6,500을 넘지 못한다.

재산세 $12,000짜리 주택, 소득 $90,000인 65세 부부를 예로 들면 이렇다.

• 재산세 50% = $6,000 → 이것이 이 가구의 총 혜택 한도 (상한 $6,500보다 작으므로 $6,000)
• Senior Freeze 환급: $1,200
• ANCHOR: $1,750
• Stay NJ 지급액 = $6,000 − $1,200 − $1,750 = $3,050

Stay NJ가 $6,500 만액으로 나오려면 재산세가 최소 $13,000 이상이면서 Senior Freeze·ANCHOR 수령액이 0이어야 한다. 실제로 이런 조합은 드물다. 2026년 2월 1차 분할금 평균이 $637(연환산 약 $2,500)에 그친 이유가 여기에 있다.

소득 정의가 프로그램마다 다르다 — 소셜시큐리티 함정

세 프로그램의 '소득' 정의가 서로 다르다는 점이 실무에서 가장 까다롭다.

Senior Freeze(재산세 동결)의 소득 판정에는 소셜시큐리티 수령액이 포함된다. 2025년 기준 소득 한도는 $172,475(2024년 $168,268에서 상향)이다.

반면 ANCHOR와 Stay NJ는 뉴저지 소득세 신고서(NJ-1040)상 뉴저지 총소득(NJ Gross Income) 기준이며, 뉴저지는 소셜시큐리티를 과세하지 않으므로 이 금액이 소득 계산에서 빠진다.

이 차이 때문에 "Senior Freeze는 소득 초과로 탈락했는데 Stay NJ는 받는" 상황이 실제로 발생한다. 반대 경우도 있다. 한국 국민연금이나 한국 내 임대·이자 소득이 있는 경우 뉴저지 거주자는 원칙적으로 전 세계 소득을 NJ-1040에 신고해야 하므로, 본인이 생각하는 '미국 소득'보다 NJ 총소득이 높게 잡힐 수 있다. PAS-1 제출 전 NJ-1040 29번 라인을 직접 확인하는 것이 안전하다.

또한 Senior Freeze는 3년 거주 요건이 있다. 2025년 신청분 기준으로 2022년 12월 31일 이전부터 해당 주택을 소유·거주했어야 한다. 과거의 10년 뉴저지 거주 요건은 폐지됐다.

PAS-1 — 11월 2일, 하나의 서류로 세 프로그램

2026년부터 뉴저지는 ANCHOR·Senior Freeze·Stay NJ 세 프로그램을 PAS-1 한 장으로 통합했다. 온라인 제출 또는 우편 제출이 가능하며, 마감은 2026년 11월 2일이다.

주의할 점은 65세 이상 시니어의 경우 ANCHOR 자동 접수(automatic filing) 대상에서 빠진다는 것이다. 안내문만 받고 "자동으로 처리되겠지" 하고 넘어가면 세 프로그램 모두 놓친다. PAS-1은 반드시 직접 제출해야 한다.

각 신청자는 Senior Freeze·ANCHOR·Stay NJ 금액이 모두 표시된 혜택 명세서(benefit statement)를 받게 된다. 금액이 예상과 다르면 이 명세서를 근거로 이의를 제기할 수 있다.

지급 시작 시점도 프로그램마다 다르다. Senior Freeze는 7월 15일부터, ANCHOR는 9월 15일부터 순차 지급되며 대부분 90일 이내에 처리된다. Stay NJ는 분기 분할이다.

상속·매도 계획이 있다면 지금 계산에 넣어야

Stay NJ는 주택을 소유·거주하는 동안만 나온다. 시니어 부모님 명의 주택을 자녀 명의나 트러스트로 옮기는 계획이 있다면 소유권 이전이 곧 혜택 종료를 의미한다. 리빙 트러스트(revocable living trust)에 넣은 경우 실질 소유·거주가 유지되면 자격이 인정되는 것이 일반적이지만, 트러스트 유형과 문구에 따라 판정이 달라지므로 이전 전에 반드시 확인해야 한다.

반대로 Step-Up Basis를 노리고 부모님 사후 매도를 계획 중이라면, 생전에는 Stay NJ·Senior Freeze를 최대한 유지하는 것이 유리하다. 특히 Senior Freeze는 기준연도(base year) 재산세를 동결하는 구조라 오래 유지할수록 환급액이 커진다. 중간에 자격을 잃으면 기준연도가 리셋된다.

정리 — 지금 확인할 7가지

1. 8월 분할금이 계좌·우편으로 도착했는지, 금액이 명세서와 일치하는지
2. 2024년분과 2025년분 조회 시스템을 각각 확인했는지
3. 2025년 한 해 동안 이사·소유권 변동이 없었는지
4. NJ-1040 총소득이 $100,000 / $150,000 / $200,000 경계선 중 어디에 걸치는지
5. 경계선 바로 위라면 IRA 분배·양도차익 실현 시점을 조정할 여지가 있는지
6. PAS-1을 11월 2일 전에 제출했는지 (자동 접수 아님)
7. 트러스트 이전·증여 계획이 Stay NJ 자격에 미치는 영향을 검토했는지

$500,000에서 $200,000으로의 조정은 뉴저지 재산세 정책의 방향 전환을 보여준다. 다음 예산(FY2028)에서 상한이 다시 조정될 가능성도 배제할 수 없다. 재무국이 명시한 대로 위 최대 혜택 금액은 "FY2028 예산에서 Stay NJ 프로그램에 변경이 없다고 가정한 연환산 금액"이다. 매년 예산 시즌마다 확인이 필요한 프로그램이 됐다는 뜻이다.

본 기사는 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 세무·법률 자문이 아닙니다. 구체적인 신청·절세 판단은 뉴저지 세무 전문가 또는 부동산 변호사와 상담하시기 바랍니다.