2026년 11월 Houston 서남부 Fort Bend 벨트 시세 — Fulshear $503,839·Sugar Land $438,349·Richmond $376,136·Missouri City $330,556·Stafford $291,894, 모기지 7.18%에서 월 부담이 $1,537 갈린다

FRED가 집계한 Freddie Mac 30년 고정 모기지 금리는 11월 5일 기준 7.18%로, 10월 15일 7.40%에서 3주 연속 내려왔습니다. 같은 시점 Zillow 기준 Houston 서남쪽 Fort Bend 벨트의 대표 시세는 Fulshear $503,839, Sugar Land $438,349, Richmond $376,136, Missouri City $330,556, Stafford $291,894입니다. 같은 I-69/US-59 축 위에서 가장 비싼 도시와 가장 싼 도시의 차이가 $211,945, 월 부담으로는 $1,537입니다.

1. 다섯 도시 시세표

수치는 Zillow 각 도시 페이지의 최근 집계값입니다. 호가·판매가·재고 항목은 2025년 11월~2026년 1월 월별 데이터로, 시세(ZHVI)보다 한두 달 이르거나 늦을 수 있고, Stafford와 Fulshear는 표본이 적어 일부 항목이 비어 있습니다. 다섯 도시 중 네 곳이 1년 전보다 내렸고, 보합인 곳은 Fulshear 하나입니다.

2. 호가와 시세 사이의 틈

Sugar Land의 중간 호가는 $482,933인데 대표 시세는 $438,349이고, 중간 판매가는 $424,667입니다. 호가에서 판매가까지 $58,266이 깎인 셈입니다. Missouri City는 호가 $383,000, 판매가 $345,833으로 $37,167 차이, Richmond는 호가 $397,982에 판매가 $361,667로 $36,315 차이입니다. 판매가/호가 비율이 0.969~0.976에 머문다는 것은 평균적으로 호가의 2.4~3.1%가 협상에서 빠진다는 뜻입니다. 호가만 보고 예산을 세우면 실제 계약가와 어긋나기 쉽습니다.

3. 월 부담 계산: 20% 다운, 금리 7.18%

대표 시세로 집을 사고 20%를 내며 7.18%, 30년 고정으로 빌린다고 가정하면 월 원리금은 다음과 같습니다. 재산세는 Fort Bend 지역 세율을 감안해 연 2.2%로 잡았고, 보험과 MUD 세금은 뺐습니다.

대출 $1,000당 월 원리금은 약 $6.77입니다. Sugar Land와 Missouri City를 비교하면 가격 차이는 $107,793인데 월 부담은 $782 벌어집니다. 계약 때 내는 다운페이먼트도 $21,559 차이가 납니다.

4. Texas는 소득세가 없지만 재산세가 그만큼 큽니다

Texas는 주 소득세가 없고, 대신 재산세 실효세율이 대체로 1.6~2.5%입니다. Fort Bend 벨트는 카운티·학군·시 세금에 MUD(Municipal Utility District) 세금이 더해지는 신축 단지가 많아 상단에 가깝습니다. Fulshear $503,839 집에서 세율 1.6%와 2.5%의 연 재산세는 $8,062와 $12,596으로, 연 $4,534 벌어집니다. 월 $378 차이이니 매수 전에 해당 주소의 세율 합계를 반드시 확인해야 합니다.

MUD가 붙은 단지는 세금 고지서가 따로 오고, 일부는 판매자가 계약서에 세율을 공시해야 합니다. 같은 Richmond라도 MUD 유무에 따라 월 부담이 수백 달러 달라질 수 있습니다.

5. 도시별 성격

Stafford는 다섯 도시 중 가장 작은 시장입니다. 대표 시세 $291,894, 재고 24채로 매물이 거의 없어 가격 흐름이 매물 한두 채에 흔들립니다. Sugar Land·Houston Galleria 쪽 접근성이 좋아 진입 가격대를 찾는 매수자가 확인할 만합니다.

Missouri City는 $330,556에 재고 589채, 1년 -2.2%입니다. Sugar Land 바로 옆이면서 월 부담이 $782 낮고, 판매가/호가 0.976이라 협상 여지도 있습니다.

Sugar Land는 $438,349에 재고 606채, 중간 호가 대비 판매가가 $58,266 낮습니다. 학군과 기존 주거지 선호가 높지만 호가에 거품이 낀 매물이 많다는 점이 숫자에 보입니다.

Richmond는 $376,136, 1년 -2.7%로 다섯 도시 중 낙폭이 가장 큽니다. 재고 786채로 가장 많아 매수자 우위가 뚜렷합니다. 신축 단지가 많아 건축업체 인센티브를 같이 비교해야 합니다.

Fulshear는 $503,839로 보합이며 중간 호가 $521,333, 평균 77일을 기다려야 pending이 됩니다. 신축 대형 단지 위주의 시장이라 같은 면적이면 Sugar Land 기존 주택보다 비싼 경우가 많습니다.

6. 매수 전 체크리스트

첫째, 호가가 아니라 최근 판매가를 기준으로 예산을 세우세요. 이 벨트에서는 호가와 판매가가 $36,000~$58,000 벌어져 있습니다. 둘째, Texas의 Option Period(보통 7~10일, 옵션 비용 $100~$500)를 활용해 검사와 협상을 마치세요. 셋째, MUD와 PID 세금 포함 총 세율을 주소별로 확인하세요. 넷째, 금리가 7.40%에서 7.18%로 내려온 지금, 대출 $350,000 기준 월 원리금이 약 $52 가벼워진 점을 이용해 여러 대출기관의 금리 락 조건을 비교하세요.

7. 시나리오별 선택: 예산 $2,500 vs $3,200

월 합계 예산이 $2,500이라면 Missouri City($2,397)와 Stafford($2,117)가 범위에 들어오고, Richmond($2,728)는 다운페이먼트나 금리 조정이 필요합니다. 예산이 $3,200이라면 Sugar Land($3,179)까지 닿지만 보험과 HOA를 넣으면 빠듯합니다. Fulshear($3,654)는 월 $3,700 이상의 여유가 있어야 안정적입니다. 금리가 0.25%p 더 내려 6.93%가 되면 $350,000 대출의 월 원리금이 약 $58 더 줄어드니, 지금 계약하면서 금리 하락 시 재융자(refinance)를 염두에 두는 전략도 가능합니다. 단, 재융자 비용은 대출액의 2~3% 수준이므로 손익 분기 개월 수를 계산해 두세요.

8. 정리

Houston 서남부 벨트는 한 시간도 안 되는 거리 안에서 $291,894부터 $503,839까지 펼쳐져 있고, 월 부담은 $2,117에서 $3,654까지 갈립니다. 금리는 3주 연속 내렸지만 시세는 대부분 내려 있어서 협상 여지가 큰 시기입니다. 숫자는 Zillow와 Freddie Mac 집계 기준이며, 실제 계약 전에는 담당 에이전트와 대출 담당자에게 최신 호가·세율·금리를 직접 확인하시기 바랍니다.