Richmond, TX — 알리아나와 하베스트 그린이 커가는 슈가랜드 서쪽, 포트벤드의 다음 정착지

슈가랜드에서 웨스트파크 톨웨이나 그랜드 파크웨이(SH 99)를 타고 서쪽으로 10여 분. 지도에는 '리치몬드(Richmond)'라는 오래된 이름이 적혀 있지만, 실제로 펼쳐지는 풍경은 텍사스에서 가장 젊은 동네 중 하나입니다. 포트벤드 카운티의 카운티 시트인 리치몬드는 시 경계 안 인구만 보면 1만 명대의 작은 도시지만, 리치몬드 주소를 쓰는 77407·77406·77469 우편번호 권역 전체로 보면 이야기가 완전히 달라집니다. 알리아나(Aliana), 하베스트 그린(Harvest Green), 베란다(Veranda), 캔델라(Candela), 롱 메도우 팜스(Long Meadow Farms) 같은 대형 마스터플랜 단지들이 잇달아 들어서면서, 이 일대는 슈가랜드와 케이티에 이어 우리 커뮤니티 가족들이 다음 정착지로 진지하게 살펴보는 곳이 됐습니다.

개요 — 슈가랜드 서쪽, 포트벤드의 다음 페이지

리치몬드의 매력을 한 문장으로 줄이면 "슈가랜드 생활권을 그대로 누리면서, 더 새 집을 더 합리적인 가격에"입니다. 특히 그랜드 파크웨이 서편의 알리아나는 아시안 주민 비율이 조사 기준에 따라 30%대에서 60%대까지 집계될 만큼 아시아계 가족이 밀집한 단지로, 포트벤드 카운티 안에서도 손꼽히는 다인종 커뮤니티입니다. 이웃 조사 기관 NeighborhoodScout는 알리아나·올드 오차드 일대 주민의 다수가 아시아계 배경이라고 집계했고, 단지 인구는 1만 2천 명을 넘어섰습니다. 슈가랜드의 텔페어나 리버스톤에서 시작해 서쪽으로 옮겨오는 가족이 많다 보니, 커뮤니티 분위기도 자연스럽게 이어집니다.

학군 — 주소에 따라 Fort Bend ISD와 Lamar CISD가 갈린다

리치몬드에서 집을 보실 때 가장 먼저 확인해야 할 것이 학구입니다. 같은 '리치몬드' 주소라도 단지에 따라 소속 학구가 다르기 때문입니다. 그랜드 파크웨이 동편의 알리아나와 하베스트 그린은 Fort Bend ISD 소속으로, 슈가랜드·미주리시티 기사에서 여러 번 소개했던 바로 그 학구입니다. 알리아나 단지 안에 초등학교가 있어 저학년 통학이 편하고, 상급 학교도 인근 FBISD 라인으로 이어집니다.

반면 리치몬드 구도심과 롱 메도우 팜스, 베란다, 캔델라, 델 웹 스윗그래스 등 서남쪽 단지들은 Lamar CISD(라마 통합교육구) 소속입니다. Lamar CISD는 2024-25학년도 텍사스 교육청(TEA) 평가에서 100점 만점에 88점, B등급을 받아 휴스턴 광역권에서 상위 10위권에 든 학구입니다. 대표 고교인 포스터 하이스쿨(Foster High School)은 US News 텍사스 고교 랭킹 207위에 올라 있고 AP 과목 참여율이 44%에 달합니다. 학생 수가 폭발적으로 늘고 있는 학구라 새 학교가 계속 문을 열고 있으며, 그만큼 배정 구역(zoning)이 자주 바뀐다는 점은 계약 전에 반드시 해당 학구 홈페이지에서 최신 배정표를 확인하셔야 합니다.

부동산 — 시세는 슈가랜드 아래, 단지별 편차는 크다

Zillow 기준 리치몬드 전체의 평균 주택 가치는 약 38만 달러, 최근 거래 중간가는 32만 달러 선입니다. 슈가랜드나 케이티 신코랜치보다 확실히 한 단계 낮은 진입 가격입니다. 다만 단지별 편차가 큽니다. 알리아나는 평균 주택 가치가 약 58만 7천 달러(스퀘어피트당 184달러 선)로 리치몬드 안에서 가장 비싼 축이고, 매물 범위는 43만 달러대에서 81만 달러대까지 걸쳐 있습니다. 팜 투 테이블 콘셉트로 유명한 하베스트 그린은 중간 시세가 자료에 따라 52만~61만 달러 선(스퀘어피트당 196달러 안팎)입니다. 두 단지 모두 지난 12개월 사이 시세가 2~5% 정도 내려, 지난 몇 년의 급등장을 지켜만 봤던 실수요자에게는 오히려 협상 여지가 생긴 시점입니다. Lamar CISD 쪽 신축 단지들은 30만 달러대 중후반부터 시작하는 매물이 많아 첫 집 마련 가족에게 문턱이 낮습니다. 포트벤드 카운티의 재산세율은 단지별 MUD·LID 세금에 따라 2%대 중후반~3%대 초반까지 벌어지니, 모기지 계산 때 세율까지 꼭 넣어보시기 바랍니다.

통근 — 다운타운 45~60분, 갤러리아·웨스트체이스는 웨스트파크 톨웨이로

리치몬드에서 휴스턴 다운타운까지는 약 30마일. 러시아워에는 45~60분, 길이 막히는 날은 그 이상을 잡아야 하고, 한산한 시간대에는 30~40분이면 닿습니다. 통근 부담을 크게 줄여주는 것이 웨스트파크 톨웨이입니다. 알리아나 코앞에서 시작해 동쪽으로 약 22마일, 웨스트체이스 비즈니스 지구와 갤러리아 방면까지 곧장 이어지기 때문에 에너지·컨설팅 업계 직장인들이 많이 이용합니다. 에너지 코리도 방면은 그랜드 파크웨이를 타고 북쪽으로 올라가 I-10과 만나면 되고, 슈가랜드 타운스퀘어 쪽 직장이라면 US-59(I-69)로 15분 안팎입니다. 재택과 출근을 섞는 가족이라면 체감 통근 부담은 더 줄어듭니다.

우리 커뮤니티 편의시설 — 슈가랜드·케이티 인프라를 양쪽에 두고

리치몬드 자체에 아직 대형 아시안 마트는 없지만, 위치가 절묘합니다. 동쪽으로는 슈가랜드 하이웨이 6 선상의 H Mart가 15분 안팎이고, 북쪽으로 그랜드 파크웨이를 타면 99 Ranch와 Katy Asian Town(한식당, 베이커리, 카페가 모인 케이티의 아시안 상권)이 20~25분 거리입니다. 주말 장보기는 슈가랜드, 외식과 모임은 케이티로 나눠 다니는 가족이 많습니다. 교회와 성당, 주말 한글학교 역시 슈가랜드·케이티 권역의 기존 커뮤니티 인프라를 그대로 이용할 수 있어, '신도시의 허허벌판'이 아니라 이미 자리 잡은 생활권의 연장선이라는 점이 큰 장점입니다. 하베스트 그린의 주말 파머스 마켓과 커뮤니티 농장, 알리아나의 두 개 클럽하우스와 수영장·테니스 시설은 아이 키우는 집에서 특히 만족도가 높습니다.

장점과 단점

장점부터 정리하면 이렇습니다. 첫째, 슈가랜드 대비 한 단계 낮은 진입 가격에 2010년대 이후 신축 위주의 주택을 살 수 있습니다. 둘째, 알리아나처럼 아시아계 가족 비율이 높은 단지가 있어 커뮤니티 적응이 빠릅니다. 셋째, Fort Bend ISD와 Lamar CISD라는 두 개의 탄탄한 학구 선택지가 있습니다. 넷째, 웨스트파크 톨웨이·그랜드 파크웨이·US-59 세 갈래 도로망으로 휴스턴 서부 어느 방향으로도 이동이 수월합니다.

단점도 분명합니다. 첫째, 성장통입니다. 학교 신설과 재배정이 잦고, 곳곳이 공사 중이라 도로 사정이 해마다 바뀝니다. 둘째, MUD 세금이 붙는 신축 단지는 명목 집값이 싸 보여도 실질 보유 비용이 슈가랜드 구축과 비슷해질 수 있습니다. 셋째, 다운타운·메디컬 센터 통근자에게는 편도 45분 이상의 거리가 부담입니다. 넷째, 동네 안에서 해결되는 아시안 상권이 아직 얇아 당분간은 슈가랜드·케이티 원정이 필수입니다.

이런 가족에게 권합니다

슈가랜드의 학군과 커뮤니티는 좋은데 시세가 부담스러웠던 젊은 가족, 케이티와 슈가랜드 중간에서 양쪽 인프라를 다 쓰고 싶은 맞벌이 부부, 그리고 새 집과 마스터플랜 단지의 어메니티를 우선순위에 두는 가족이라면 리치몬드는 지금 가장 진지하게 볼 만한 선택지입니다. 특히 시세가 소폭 조정된 지금은 알리아나·하베스트 그린 같은 인기 단지에서도 협상이 통하는 시기입니다. 다만 계약 전 체크리스트는 분명합니다. 해당 매물의 소속 학구와 최신 학교 배정, MUD·LID 포함 실효 재산세율, 그리고 출퇴근 시간대 실제 주행 시간. 이 세 가지만 확인하면, 포트벤드의 다음 페이지에서 우리 커뮤니티의 새 이웃이 되시는 데 큰 어려움은 없을 것입니다.