태양광 '30% 연방 세액공제' 1월 1일부로 완전 소멸 — NJ SREC-II도 3월 6일 $85→$76.50 인하: 그런데 NY $5,000 크레딧과 재산세 면제는 살아남았고, '리스(TPO)'는 여전히 30%를 받는다

지난 몇 년간 한인 홈오너들 사이에서 "지붕에 태양광 올리면 정부가 30% 돌려준다"는 말은 거의 상식처럼 통했습니다. 그 상식이 2026년 1월 1일을 기점으로 무너졌습니다. 연방 주거용 청정에너지 세액공제(Residential Clean Energy Credit), 즉 내국세법 IRC §25D가 완전히 종료됐기 때문입니다. 원래 2032년까지 30%를 유지하고 2033년 26%, 2034년 22%로 서서히 줄어들 예정이던 이 제도는, 2025년 7월 4일 서명된 세법 개정안(One Big Beautiful Bill Act, OBBBA)에 의해 6년이나 앞당겨 사망 선고를 받았습니다.

그리고 여기에 뉴저지가 한 방을 더 얹었습니다. NJ의 태양광 인센티브 프로그램 SuSI(Successor Solar Incentive)의 주거용 SREC-II 단가가 2026년 3월 6일을 기준으로 MWh당 $85에서 $76.50으로 10% 인하됐습니다. 3월 5일에 등록한 집과 3월 6일에 등록한 집이, 앞으로 15년간 서로 다른 돈을 받게 된다는 뜻입니다.

그렇다고 "이제 태양광은 끝났다"고 결론 내리면 절반만 맞습니다. 뉴욕주의 $5,000 크레딧, 뉴욕·뉴저지 양쪽의 재산세 면제와 판매세 면제, 그리고 넷미터링(Net Metering)은 그대로 살아 있습니다. 더 중요한 건, 연방 30%가 '리스(Lease)·PPA' 구조에서는 아직 살아 있다는 점입니다. 다만 그 대가로 집을 팔 때 UCC-1 픽스처 파일링(fixture filing)이라는 전혀 다른 법적 문제가 따라옵니다. 순서대로 짚겠습니다.

1. §25D는 정확히 언제 죽었나 — "계약일"이 아니라 "설치 완료일"

가장 많은 사람이 착각하는 지점입니다. §25D는 "2025년 12월 31일 이후에 지출(expenditure)된 비용에는 적용되지 않는다"고 규정합니다. 그런데 §25D는 지출 시점을 특별하게 정의합니다. "해당 설비에 관한 지출은 최초 설치가 완료된 때에 이루어진 것으로 본다"는 조항 때문에, 기준은 계약서에 사인한 날도, 계약금을 보낸 날도, 인보이스 날짜도 아닌 패널이 지붕에 올라가고 사용 가능한 상태가 된 날입니다.

실무적으로 이렇게 갈립니다.

2025년 10월 계약 + 2025년 12월 20일 설치 완료 → 30% 공제 가능. 2025년도 세금보고서에 Form 5695로 청구.
2025년 9월 계약 + 계약금 $8,000 선납 + 2026년 2월 설치 완료 → 연방 공제 $0. 돈은 작년에 나갔지만 크레딧은 없습니다.
2026년 계약·설치 → 연방 공제 $0.

2025년 하반기에 "마감 전에 하시라"는 세일즈를 듣고 계약만 해놓은 뒤 자재·인허가 지연으로 해를 넘긴 집들이 실제로 적지 않습니다. 이 경우 이미 낸 계약금은 돌아오지 않고 크레딧만 사라지므로, 계약서상 설치 완료 기한 조항(substantial completion date)과 미달성 시 해지·환불 조항을 다시 읽어보시기 바랍니다. 소비자 사기(consumer fraud) 주장이 가능한지도 변호사와 상의할 만한 사안입니다.

이미 받은 크레딧의 이월(carryforward)은?

2025년에 설치를 끝냈는데 그 해 연방 세금이 크레딧보다 적어서 다 못 쓴 경우, §25D는 원래 남은 금액을 다음 해로 이월(carryforward)할 수 있게 돼 있습니다. 즉 2026년, 2027년 세금보고에서 계속 차감할 수 있다는 뜻입니다.

다만 의회조사국(CRS)은 조문이 종료된 상황에서 이 이월이 어디까지 유효한지에 대해 해석 여지가 있다는 점을 지적한 바 있습니다. 크레딧 잔액이 큰 분(예: $25,000 시스템에서 $7,500 크레딧을 받았는데 그해 세금이 $2,000이었던 경우)은 CPA를 통해 이월 처리를 서면으로 확인받아 두는 것이 안전합니다.

함께 사라진 것 — §25C, 그리고 6월 30일의 §45L

같은 날 §25C 에너지 효율 주택 개량 세액공제(Energy Efficient Home Improvement Credit)도 종료됐습니다. 창문·문·단열재에 연 $1,200, 히트펌프·히트펌프 온수기에 연 $2,000까지 받던 그 제도입니다. 2026년에 창문을 갈거나 히트펌프를 넣어도 연방 크레딧은 없습니다.

여기에 더해, 빌더용 §45L 신축 에너지효율주택 크레딧(가구당 $2,500~$5,000)은 2026년 6월 30일 이후 취득(acquired)되는 주택부터 적용되지 않습니다. 즉 이미 지난 6월 말로 끝났습니다. 신축 타운하우스·콘도를 계약 중인 분들은, 빌더가 "에너지 크레딧 반영 가격"이라며 제시했던 조건이 아직 유효한지 확인이 필요합니다. 빌더 입장에서 가구당 최대 $5,000의 세제 혜택이 사라진 만큼, 하반기 신축 분양가와 클로징 크레딧 협상 여지에 직접 영향을 줍니다.

2. 그래도 남아 있는 것 — 뉴욕 $5,000, 뉴저지 15년 SREC-II

뉴욕주: 25% · 최대 $5,000 (Form IT-255)

뉴욕주의 Solar Energy System Equipment Credit은 그대로입니다. 설치비의 25%, 최대 $5,000까지 주(州) 소득세에서 공제하며, 그해 세금이 부족하면 최대 5년간 이월됩니다. 신고 서류는 Form IT-255입니다.

이 제도의 결정적 특징이 하나 있습니다. 시스템을 소유하지 않아도 됩니다. 10년 이상의 태양광 리스 또는 PPA 계약을 서면으로 체결한 경우에도 뉴욕주 크레딧을 받을 수 있습니다. 연방 §25D가 "소유"를 요구했던 것과 정반대입니다. 이 차이가 뒤에 나올 리스 전략의 핵심 근거가 됩니다.

여기에 RPTL §487에 따른 15년 재산세 면제(태양광으로 늘어난 평가액에 대해 과세하지 않음)와 주거용 태양광 판매세 면제가 더해집니다. 다만 §487은 지자체가 옵트아웃(opt-out)할 수 있는 제도이므로, 계약 전에 해당 타운·카운티가 면제를 유지하고 있는지 반드시 확인해야 합니다. 뉴욕시(NYC)는 별도로 DOF 태양광 재산세 감면(Solar Electric Generating System Tax Abatement)을 운영하므로, 5개 보로 소재 주택은 시 프로그램을 따로 신청해야 합니다.

뉴저지: 15년 고정, 그러나 3월 6일에 단가가 깎였다

NJ는 크레딧 방식이 아니라 생산량 보상 방식입니다. 넷미터링 주거용 시스템은 1MWh를 생산할 때마다 SREC-II 1장을 받고, 이 증서를 고정 단가에 판매합니다.

2026년 3월 6일 이전 등록: $85 / MWh
2026년 3월 6일 이후 등록: $76.50 / MWh

단가는 등록일 기준으로 고정되어 15년간 인하되지 않습니다. 이것이 핵심입니다. 이미 3월 5일 이전에 등록을 마친 집은 앞으로 15년 내내 $85를 받습니다. 등록은 통상 설치업체가 대행하며 4~6주가 걸립니다.

체감 차이를 계산해 보겠습니다. 뉴저지의 8kW 주거용 시스템이 연 약 9.6MWh를 생산한다고 가정하면,

$85 기준: 연 약 $816, 15년 누적 약 $12,240
$76.50 기준: 연 약 $734, 15년 누적 약 $11,016

15년간 약 $1,224의 차이입니다. 연방 30%(예: $24,000 시스템 기준 $7,200)가 통째로 사라진 것에 비하면 작지만, SREC-II마저 단계적으로 낮아지는 흐름이라는 신호로 읽어야 합니다.

NJ 역시 판매세 100% 면제(N.J.S.A. 54:32B-8.33)와 재생에너지 설비 재산세 면제(N.J.S.A. 54:4-3.113a)가 유지됩니다. 다만 재산세 면제는 자동이 아니라 지역 assessor에게 증명서를 신청해야 적용된다는 점을 놓치는 분이 많습니다. 설치 후 최소 1회는 타운 세무평가실에 확인 전화를 하시기 바랍니다.

3. 연방 30%가 아직 살아 있는 통로 — 리스·PPA(TPO)

여기가 2026년 태양광 시장의 가장 중요한 변화입니다.

OBBBA는 주거용 크레딧(§25D)은 죽였지만, 사업용 청정전력 투자세액공제인 §48E는 남겨뒀습니다. 그리고 태양광 리스·PPA 구조에서 패널의 법적 소유자는 집주인이 아니라 제3자 소유(TPO, Third-Party Ownership) 업체입니다. 즉 업체가 사업자로서 §48E 크레딧을 받고, 그만큼 낮춘 월 리스료 또는 kWh 단가로 집주인에게 전기를 파는 구조가 성립합니다.

뉴욕·뉴저지 한인에게 업체를 알리세요

이동네 매거진 광고 · 첫 광고 시 프리미엄 할인

광고 문의 →

그래서 2026년 들어 뉴욕·뉴저지 태양광 업체들의 세일즈가 일제히 "구매"에서 "리스·PPA"로 이동했습니다. 여기에 뉴욕주는 앞서 본 대로 10년 이상 리스·PPA에도 $5,000 주 크레딧을 인정하므로, 뉴욕 홈오너 입장에서는 "선납금 0달러 + 주 크레딧 $5,000"이라는 조합이 만들어집니다.

그러나 이 구조는 세금 문제를 부동산 문제로 바꿔 놓습니다. 집을 팔 때가 되면 얘기가 완전히 달라지기 때문입니다.

4. 클로징 실무: 리스 태양광이 붙은 집을 팔 때 터지는 4가지

(1) UCC-1 픽스처 파일링이 타이틀 서치에 뜬다

TPO 업체는 패널이 자기 소유임을 공시하기 위해 카운티에 UCC-1 financing statement(픽스처 파일링)를 접수합니다. 이것은 엄밀히 말해 주택에 대한 저당권(mortgage lien)은 아니지만, 타이틀 서치에 그대로 표시됩니다. 바이어 측 변호사와 타이틀 회사는 이를 "클리어 타이틀의 예외"로 보고 클로징 전 해소를 요구합니다.

해소 방법은 두 가지뿐입니다. ① 리스를 바이어가 승계(assumption)하거나, ② 셀러가 잔여 리스를 매수(buyout)해 정산하고 UCC-3 종료(termination) 파일링을 받아내는 것입니다. 잔여 15~20년짜리 리스의 바이아웃 금액이 $15,000~$25,000에 달하는 사례도 드물지 않습니다.

(2) 승계는 바이어의 크레딧 심사를 통과해야 한다

리스 승계는 셀러와 바이어의 합의만으로 끝나지 않습니다. TPO 업체의 서면 동의가 필요하고, 그 동의는 통상 바이어의 크레딧 점수 심사(업체별로 대략 650~700점대 요구), 전기회사 넷미터링 계정 재신청, 양도 수수료 절차를 통과해야 나옵니다. 바이어가 심사에서 떨어지면 계약 전체가 흔들립니다.

이 절차는 30~45일이 걸리는 경우가 흔합니다. 에스크로 첫날에 시작해야 합니다. 어토니 리뷰(NJ 3영업일) 기간에 이미 태양광 계약서 사본을 확보하고 업체에 양도 신청서를 접수하는 것이 정석입니다.

(3) 감정평가액에 안 잡히고, DTI에는 잡힌다

바이어의 융자 심사도 영향을 받습니다. Fannie Mae 판매 가이드(Selling Guide B2-3-04)는 리스·PPA 태양광에 대해 감정평가액에 그 가치를 포함시키지 못하도록 하면서, 동시에 월 리스료를 바이어의 부채비율(DTI)에 산입하도록 요구합니다. 즉 바이어 입장에서는 "집값은 안 오르는데 빚만 늘어나는" 항목입니다. 월 $150 리스료는 바이어의 대출 한도를 대략 $25,000~$30,000 깎아내립니다.

반대로 현금·론으로 구매해 소유한 시스템은 감정평가에서 가치로 인정받을 수 있습니다. 연방 30%가 사라진 지금, "리스가 공짜니까 유리하다"는 판단은 집을 몇 년 안에 팔 계획이 있다면 정반대의 결론이 될 수 있습니다.

(4) NJ는 클로징 서류 자체가 바뀌었다

뉴저지는 P.L.2025 c.19로 매도 시 소화기 의무를 폐지하는 대신, 태양광·발전기·홈배터리가 설치된 주택은 소방 대응용 경고 라벨 요건을 신설했습니다. 태양광이 있는 NJ 주택은 이 라벨 없이는 스모크 서티(Smoke Certificate)가 나오지 않아 클로징이 밀립니다. 셀러 측에서 인스펙션 일정을 잡을 때 미리 챙기셔야 합니다.

5. 2026년 상황별 정리

① 이미 소유(구매·론)한 시스템이 있는 홈오너
2025년 안에 설치를 마쳤다면 2025년도 Form 5695로 30%를 청구하고, 남은 금액의 이월 여부를 CPA와 확인하십시오. NY는 IT-255, NJ는 assessor 재산세 면제 증명과 SREC-II 등록 상태를 점검하시면 됩니다.

② 2026년에 새로 설치를 고민 중인 홈오너
연방 30%는 없습니다. 계산은 NY(주 크레딧 $5,000 + 재산세·판매세 면제 + 넷미터링) 또는 NJ(SREC-II $76.50 × 15년 + 판매세·재산세 면제 + 넷미터링)만으로 다시 해야 합니다. 업체가 여전히 "30%"를 근거로 ROI를 제시한다면 그 견적서는 무효입니다. 서면으로 §25D 종료 사실을 반영한 재견적을 요구하십시오.

③ 5년 내 매도 계획이 있는 홈오너
리스·PPA는 신중해야 합니다. UCC-1, 승계 심사, DTI 산입이 매도 시점에 그대로 협상력 손실로 돌아옵니다.

④ 태양광이 있는 집을 사려는 바이어
어토니 리뷰 기간에 반드시 확인할 4가지 — ⓐ 소유인가 리스인가, ⓑ 리스라면 잔여 기간·월납액·연간 인상률(escalator, 보통 1.9~2.9%), ⓒ UCC-1 접수 여부와 해소 방법, ⓓ 승계 조건과 수수료. 이 넷은 계약서 문구로 남겨야 하며, 구두 약속은 아무 의미가 없습니다.

마치며

30%라는 숫자가 사라졌다는 사실보다 중요한 것은, 혜택의 무게중심이 '연방 세금'에서 '주(州) 인센티브'와 '계약 구조'로 옮겨갔다는 점입니다. 연방 크레딧 시절에는 세무 문제였던 것이, 이제는 UCC-1과 리스 승계라는 부동산·계약 문제가 됐습니다.

그래서 2026년의 태양광 결정은 회계사보다 오히려 부동산 변호사와 먼저 상의해야 하는 사안에 가깝습니다. 특히 집을 살 계획이 있거나 몇 년 내 팔 생각이 있는 한인 홈오너라면, 지붕 위 패널이 자산인지 부채인지는 계약서 문구 하나로 갈립니다.

본 기사는 일반적인 정보 제공을 위한 것으로 법률·세무 자문이 아닙니다. 개별 사안은 반드시 뉴욕·뉴저지 자격을 갖춘 변호사 및 CPA와 상담하시기 바랍니다. 인센티브 단가와 프로그램 조건은 변경될 수 있습니다.