"발코니 태양광 금지" 콘도 규정, 2027년 3월 1일부로 무효 — 셰릴 주지사 9월 1일 '발코니 솔라법(S2368)' 서명: $800짜리 1,200W 플러그인 패널, HOA·집주인·시청·전력회사 누구도 못 막는다… 세입자 '7일 전 서면 통보'와 뉴욕 SUNNY Act 서명 대기까지

"발코니에 태양광 패널? 규정 위반입니다." 콘도 관리사무소에서 이런 편지를 받았다면, 앞으로는 그 편지가 종이 조각이 된다. 어제(9월 1일) 트렌턴에서 셰릴(Mikie Sherrill) 뉴저지 주지사가 '가든 스테이트 발코니 솔라법(Garden State Balcony Solar Act, S2368/A4836)'에 서명했다. 콘센트에 꽂기만 하면 되는 소형 태양광 장치, 이른바 플러그인 솔라(Plug-in Solar)를 두고 집주인(Landlord)·주택소유주협회(HOA, Homeowners' Association)·콘도 협회·코압(Co-op) 이사회가 "금지"라는 말을 꺼낼 수 없게 만든 법이다. 지자체도 퍼밋(Permit)이나 수수료를 요구할 수 없고, 전력회사도 사전 승인이나 요금을 붙일 수 없다. 6월 30일 상원 40-0, 하원 만장일치(기권 1)로 통과됐고, 시행일은 서명 6개월 뒤인 2027년 3월 1일이다.

뉴저지가 미국에서 아홉 번째로 이 법을 만든 주가 됐다. 뉴욕도 바로 뒤에 있다. 'SUNNY Act(Solar Up Now NY, A.9111-C/S.8512-C)'가 4월 21일 상원, 5월 28일 하원을 통과해 호컬(Hochul) 주지사 책상 위에 올라가 있고, 연말까지 서명 여부가 결정된다. 뉴저지 법의 조문을 뜯어보면 뉴욕에서 벌어질 일도 대략 보인다.

플러그인 솔라가 뭔가 — $800짜리 '꽂는 발전소'

지붕에 올리는 기존 태양광은 인버터 설치, 전기 패널 교체, 전력회사와의 계통연계 계약(Interconnection Agreement), 시청 퍼밋, 검사까지 거쳐야 하고 비용은 $15,000~$30,000이 든다. 플러그인 솔라는 다르다. 패널 1~2장에 소형 마이크로인버터(Microinverter)가 붙어 있고, 이걸 일반 120V 콘센트에 꽂으면 그 집 전기 회로로 전기가 흘러 들어가 냉장고·조명 같은 상시 전력 소비를 상쇄한다. 독일에서는 이미 400만 대 이상이 돌아가고 있다.

서명식에서 공동발의자인 맥키언(John McKeon) 상원의원이 밝힌 가격은 대당 약 $800. 주지사실은 월 $50 안팎의 전기료 절감을 내세웠다. 단순 계산으로 16개월이면 원금을 뽑는다는 얘기인데, 실제 절감액은 발코니 방향·일조량·전기 요금제에 따라 달라지므로 그대로 믿기보다는 '연 $300~$600' 정도로 보수적으로 잡는 편이 안전하다.

법이 인정하는 '장치'의 조건 5가지

법의 보호를 받으려면 아무 패널이나 되는 게 아니다. 제2조가 정의한 '휴대용 태양광 발전장치(Portable Solar Generation Device)'는 다음 다섯 조건을 모두 충족해야 한다.

1. 최대 출력 1,200와트(W) 이하. 전자레인지 한 대 수준이다.
2. 표준 120V 교류 콘센트에 연결하도록 설계된 제품.
3. 전기 계량기(Meter) 안쪽, 즉 고객 측에 설치돼 자기 집 소비 전력을 상쇄하는 용도.
4. UL 3700(플러그인 태양광 장비 안전 기준) 또는 이에 준하는 기준으로 공인 시험기관(NRTL) 인증을 받은 제품.
5. 정전 시 전력망으로 전기를 내보내지 않는 기능(Anti-islanding)이 내장된 제품.

해외 직구로 산 유럽식 제품은 4번에서 걸릴 가능성이 크다. 제품 박스나 설명서에 'UL 3700 Listed' 표기가 있는지부터 확인해야 한다. 이 인증 서류는 뒤에서 설명할 '집주인 통보'에도 첨부해야 한다.

또 하나, 주소당(다세대 건물은 유닛당) 합산 출력이 1,200W를 넘으면 기존 태양광과 똑같이 전력회사와 계통연계 계약을 맺어야 한다. 400W짜리 세 대까지는 자유, 네 대째부터는 서류 작업이 시작된다는 뜻이다.

전력회사·시청이 할 수 없게 된 것

제2조 b·c항은 PSE&G, JCP&L, ACE 같은 전력회사(Electric Public Utility)를 상대로 세 가지를 금지한다. 설치 전 사전 승인 요구 금지, 장치 관련 어떤 수수료나 요금도 부과 금지, 장치에 내장된 것 이상의 추가 제어장비 설치 요구 금지다. 계통연계 계약과 넷미터링(Net Metering) 프로그램 요건도 면제된다. 대신 넷미터링 면제는 양날의 검이다. 남는 전기를 전력회사에 팔아 크레딧을 받는 구조가 아니라, 그 순간 집에서 쓰는 만큼만 상쇄하는 구조다. 낮에 집이 비어 있고 소비가 거의 없다면 절감 효과도 그만큼 줄어든다.

제4조는 지자체를 겨눈다. 시(Municipality)는 주거용 부동산에서 이 장치 사용을 금지할 수 없고, 설치·사용에 퍼밋·신청서·수수료·라이선스·승인을 요구할 수 없다. 다만 조문의 단서가 중요하다. 콘센트를 새로 뽑거나 배선을 바꾸는 등 건물 개조나 전기 공사가 수반되면 그 공사 자체는 기존대로 퍼밋과 검사 대상이다. 출력 400W 이하 장치는 건물 배선·전기 패널 변경을 요구하는 전기규정(NEC·주 통합건축규정) 조항에서 면제되지만, 400W를 넘으면 제품 설치 지침과 규정을 그대로 따라야 한다.

세입자와 집주인 — '7일 전 서면 통보'가 핵심

제3조 b항은 단순하다. 집주인은 세입자가 임차한 공간의 외부(발코니·파티오·외벽)에 장치를 두고 쓰는 것을 금지할 수 없다. 다만 집주인에게 남겨진 권한도 분명하다. 장치의 크기·위치·설치 방식에 대해 '합리적인(reasonable)' 제한을 둘 수 있고, 세입자 전용 공간이 아닌 건물의 다른 부분(공용 옥상, 마당 등)에는 여전히 설치를 막을 수 있다.

절차는 세입자 쪽에 의무를 지운다. 세입자는 설치·사용 최소 7일 전에 서면 통보를 해야 하며, 여기에는 제품이 법정 요건(1,200W 이하·UL 인증·정전 차단 기능)을 충족한다는 증빙 서류와 설치 예정 위치가 포함돼야 한다. 집주인은 이 통보에 대해 합리적 제한 사항으로 답할 수 있다. 통보 없이 먼저 달아 놓고 나중에 다투면 법의 보호를 온전히 주장하기 어렵다.

책임 배분도 명확하다. 장치 때문에 생긴 임차 공간의 손상은 세입자 책임이고, 장치 때문에 생긴 문제로 집이 '거주 부적합' 상태가 됐더라도 집주인은 거주적합성(Habitability) 의무 위반으로 몰리지 않는다. 한인 집주인이라면 리스 계약서에 이 조항을 그대로 옮겨 넣고, 통보 양식을 미리 만들어 두는 게 현실적인 대응이다.

HOA·콘도·코압 — 마스터 디드도 무효

한인 소유주에게 가장 실감 나는 부분은 제3조 e항이다. HOA, 콘도 협회, 코압 법인, 그 밖의 계획 부동산 개발(Planned Real Estate Development) 관리 주체는 유닛 소유주나 세입자가 자기 유닛 외부에 장치를 두고 쓰는 것을 금지하는 마스터 디드(Master Deed)·선언문(Declaration)·바이로(Bylaw)·규칙·규정의 어떤 조항도 집행할 수 없다. 조문은 한발 더 나가 "이 항에 어긋나는 규정은 무효이며 집행 불가(void and unenforceable)"라고 못박았다. 20년 전에 만든 '외부에 어떤 설비도 부착 금지' 조항이라도 이 장치에 관한 한 효력을 잃는다.

협회에 남는 권한은 집주인과 같다. 크기·위치·설치 방식에 대한 합리적 제한이다. 예컨대 "난간 바깥으로 돌출 금지", "바닥에 세워 두는 방식만 허용", "지정된 색상의 프레임" 같은 규정은 살아남을 가능성이 크다. 반면 "발코니 태양광 일체 금지"는 2027년 3월 1일부로 죽는다.

한 가지 더, f항은 협회와 집주인에게 면책 요구권(Indemnification)을 준다. 장치의 부주의한 설치·관리·사용으로 인한 인명·재산 피해에 대해 소유주나 세입자가 협회를 면책하도록 요구할 수 있다. 협회가 규정을 개정할 때 이 면책 조항과 보험 증빙 요구를 함께 넣는 흐름이 예상되므로, 유닛 소유주는 자기 HO-6(콘도 보험) 약관이 이런 장치를 배상책임 범위에 포함하는지 미리 확인해 두는 게 좋다.

매매·클로징에서 챙길 3가지

첫째, 셀러 공개서(Seller's Disclosure). 장치는 이동식이라 보통 셀러가 떼어 간다. 매매 계약서의 포함·제외 품목(Inclusions/Exclusions)에 명시하지 않으면 클로징 직전 워크스루에서 시비가 붙는다. 둘째, 장치를 위해 콘센트를 새로 냈다면 그 전기 공사의 퍼밋 기록이 시청에 남아 있어야 한다. 퍼밋 없이 한 공사는 어토니 리뷰나 타이틀 조사에서 문제가 된다. 셋째, 콘도를 사는 바이어라면 협회 규정 개정 여부를 물어보라. 2027년 3월 전까지 협회가 '합리적 제한' 규정을 새로 만들 시간이 있고, 그 내용에 따라 설치 가능 여부가 갈린다.

세금은? — 30% 크레딧은 없다

연방 주거용 청정에너지 세액공제(Residential Clean Energy Credit, 25D)는 2025년 12월 31일 이후 설치분부터 사라졌다. $800짜리 장치를 사도 연방 세금 혜택은 없다. 뉴저지 SREC-II 인센티브 역시 계통연계 계약을 맺은 시스템을 전제로 하므로 1,200W 이하 플러그인 장치는 대상이 아니다. 유일한 경제 효과는 순수하게 전기료 절감뿐이라는 점을 감안하고 결정하면 된다.

뉴욕은 어떻게 되나

뉴욕 SUNNY Act도 1,200W·120V 콘센트라는 골격은 같다. 호컬 주지사가 연말 전 서명하면 뉴욕시 코압·콘도 소유주에게도 비슷한 권리가 생긴다. 다만 뉴욕은 코압 이사회의 재량권이 넓기로 유명한 곳이라, 법이 통과돼도 '합리적 제한'을 둘러싼 다툼은 뉴저지보다 치열할 것으로 보인다. 서명 소식이 나오면 조문을 다시 정리해 전하겠다.

지금 당장 할 일은 단순하다. 2027년 3월 1일까지 6개월이 남았다. 협회 이사라면 규정 개정안을, 집주인이라면 리스 부칙과 통보 양식을, 세입자와 유닛 소유주라면 UL 3700 인증 제품 목록을 준비해 둘 시간이다.

본 기사는 일반 정보 제공 목적이며 법률·세무 자문이 아닙니다. 개별 사안은 뉴저지·뉴욕 면허 변호사 및 공인회계사와 상담하시기 바랍니다.