뉴욕시 '브로커피 금지법(FARE Act)' 연방 항소법원서 살아남았다 — 7월 13일 제2연방항소법원 58쪽 판결로 랜드로드 패소: 시행 1년 민원 2,000건·서머스 74건, 렌트는 1.1% 올랐지만 입주 선불비는 평균 $5,454 줄었다

뉴욕시 브로커피 금지법이 연방 항소법원에서 살아남았다. 2026년 7월 13일, 제2연방항소법원(Second Circuit)은 뉴욕 부동산협회(REBNY)와 뉴욕주 리얼터협회, 여러 브로커리지 회사가 제기한 FARE Act 무효 소송을 3인 재판부 만장일치로 기각했다. 58쪽 판결문에서 배링턴 파커(Barrington Parker) 판사는 이렇게 못 박았다. "브로커가 오픈 리스팅을 올리는 것 자체가 금지된 것이 아니다. 다만 공개적으로 매물을 올려놓고 세입자에게 수수료를 청구할 수 없을 뿐이다."

이 한 문장으로, 뉴욕시에서 아파트를 렌트 놓는 한인 랜드로드의 비용 구조는 사실상 확정됐다. 2025년 6월 11일 시행 이후 1년 넘게 "곧 뒤집힐 것"이라는 관측이 업계에 돌았지만, 이제 그 기대는 접어야 한다.

FARE Act가 정확히 무엇을 금지하나

정식 명칭은 Local Law 119 of 2024, 통칭 FARE Act(Fairness in Apartment Rental Expenses Act)다. 뉴욕시 행정법(Administrative Code) Title 20, Chapter 4에 Subchapter 15 "Rental Real Estate Agreements"를 신설했다. 브루클린 시의원 치 오세(Chi Ossé)가 발의해 시의회를 찬성 42 대 반대 8, 거부권을 무력화하는 표차로 통과시켰다.

핵심 원칙은 단 한 줄로 요약된다. "브로커를 고용한 사람이 브로커피를 낸다."

금지되는 행위는 다음과 같다.

• 랜드로드의 에이전트(landlord's agent)가 예비 세입자에게 수수료를 청구하는 것 — §20-699.21
• 리스팅 에이전트(listing agent)가 세입자에게 수수료를 청구하는 것. 리스팅을 올린 브로커는 랜드로드의 허가를 받고 올린 것으로 반증 가능한 추정(rebuttable presumption)이 적용된다
• 특정 브로커를 고용하는 조건으로 렌트를 내주는 것 — §20-699.21(c)
• 세입자에게 듀얼 에이전트(dual agent) 고용을 강요하는 것
• 광고·리스팅에 불법 브로커피를 표기하는 것

중요한 점은 랜드로드가 에이전트의 위반에 대해 함께 책임진다는 조항이다(§20-699.21(b), (e)). "우리 브로커가 알아서 받은 것"이라는 항변은 통하지 않는다.

반대로, 여전히 합법인 것

법이 모든 수수료를 없앤 것은 아니다. 다음은 명시적으로 허용된다.

• 크레딧 체크·백그라운드 체크 비용 청구. 다만 뉴욕주 부동산법 RPL §238-a에 따라 실비 기준 최대 $20로 제한된다
• 세입자가 스스로 브로커를 고용하고 수수료를 내는 것
• 테넌트 브로커가 자신의 서비스를 광고하는 것. 단, 특정 유닛이나 확인 가능한 매물 목록을 "나를 고용해야 보여준다"는 조건으로 걸면 위법이다
• 랜드로드가 렌트 자체를 올리는 것 — 이것이 실제로 시장이 선택한 조정 방식이었다

잘 놓치는 함정 — 공개(Disclosure) 의무

한인 소형 랜드로드가 가장 자주 걸리는 지점은 브로커피가 아니라 서면 공개 의무다. FARE Act는 두 겹의 공개를 요구한다.

첫째, 모든 광고와 리스팅에 세입자가 부담해야 할 모든 비용을 "명확하고 눈에 띄게(clear and conspicuous)" 표기해야 한다(§20-699.21(d)).

둘째, 리스 서명 전에 세입자에게 항목별 서면 명세(itemized written disclosure)를 주고, 각 항목에 설명을 붙이고, 세입자의 서명을 받아야 한다. 그리고 이 서명본을 3년간 보관하고 사본을 세입자에게 줘야 한다(§20-699.22).

시큐리티 디파짓, 첫 달 렌트, 무브인 피, 키 디파짓, 애플리케이션 피 — 무엇이든 세입자가 내야 할 돈이면 전부 이 명세에 들어가야 한다. 구두로 설명했다는 것만으로는 방어가 되지 않는다.

벌금 — 두 갈래로 나뉜다

수수료 조항 위반: 1차 위반 최대 $1,000, 이후 2년 이내 반복 위반은 건당 최대 $2,000.

공개·기록 보관 조항 위반: 1차 $500, 2년 이내 반복 시 $1,000.

집행은 소비자·노동자보호국(DCWP)이 맡는다. DCWP가 위반을 확인하면 서머스(summons)를 발부하고, 상대방은 행정심판원(OATH)에서 다툴 기회를 갖는다. 혐의가 인정되면 민사 벌금에 더해 세입자에게 불법 징수한 수수료를 환불(restitution)해야 한다. 세부 벌금 기준은 6 RCNY §6-89에 있다.

그리고 결정적으로, FARE Act는 개인 소송권(private cause of action)을 창설했다(§20-699.24). 세입자가 DCWP를 거치지 않고 곧바로 민사법원에 제소할 수 있다는 뜻이다. 랜드로드에게는 이 조항이 벌금보다 무섭다.

시행 1년 성적표 — 숫자로 보면

2025년 6월 11일 시행 이후 1년간의 실제 집행 실적은 다음과 같다.

• DCWP 접수 민원·문의: 2,000건 이상
• 발부된 서머스: 74건, 적시된 위반 항목 100건
• 확보한 벌금: 약 $27,000
• 행정심판을 통한 세입자 환불: 약 $15,000

민원 2,000건에 서머스 74건. 집행이 느리다는 비판이 나올 만한 수치다. 실제로 2026년 3월 부동산 업계 매체들은 "환불이 찔끔 나온다"는 세입자들의 불만을 보도했다. 다만 2026년 7월 뉴욕시장실이 발표한 'Rental Ripoff Report'는 기만적 임대 관행 단속 강화를 예고했고, 항소심 승소로 법적 불확실성이 사라진 만큼 집행 강도는 올라갈 가능성이 크다. "지금까지 단속이 느슨했으니 괜찮다"는 판단은 위험하다.

렌트는 올랐나 — $38 vs $5,454

업계가 가장 궁금해한 질문이다. 조사 결과는 예상보다 온건했다.

브로커가 낀 매물의 호가 렌트(asking rent)는 약 1.1% 상승했다. 브로커 리스팅 평균가 월 $3,559 기준으로 월 약 $38이 얹힌 셈이다.

반면 세입자가 입주 시점에 아끼는 선불 비용은 평균 $5,454였다. 종전 브로커피는 통상 연 렌트의 10~15%였으니, $3,559짜리 아파트라면 $4,270~$6,406가 계약 당일 사라졌던 돈이다.

즉 랜드로드 입장에서 브로커피는 사라진 것이 아니라 일시불에서 월 분할로 전환됐다. 첫해 브로커피 부담을 렌트에 얼마나 반영할지는 결국 유닛의 시장 경쟁력 문제로 넘어왔다.

소송은 어떻게 진행됐나

2024년 12월, REBNY 등이 뉴욕남부연방지법(SDNY)에 소를 제기하고 예비적 금지명령(preliminary injunction)을 신청했다. 로니 에이브럼스(Ronnie Abrams) 판사는 2025년 6월 10일 소를 대부분 각하하며 "이 사건은 헌법 문제라기보다 정책적 이견에 뿌리를 둔 것"이라고 판시했다. 법은 바로 다음 날인 6월 11일 발효됐다.

원고 측은 항소심에서 수정헌법 제1조(First Amendment)의 상업적 표현 자유를 앞세웠다. 대리인 션 마로타(Sean Marotta) 변호사는 2002년 연방대법원 판례 Thompson v. Western States Medical Center를 인용하며 "표현을 제한하지 않고도 목적을 달성할 수 있다면 그렇게 해야 한다"고 주장했다. 브로커와 랜드로드가 오픈 리스팅 광고를 아예 접어버려 오히려 매물 정보가 줄어든다는 논리였다.

시 당국의 반박은 간명했다. 시 법무국 제이미슨 데이비스(Jamison Davies) 변호사는 "이것은 표현 규제가 아니라 행위 규제(conduct regulation)"라고 맞섰다.

2025년 11월 구두변론을 거쳐, 재판부(파커 판사, 데브라 앤 리빙스턴 판사, 마리아 아라우조 칸 판사)는 시가 ①브로커피가 주거 부담능력과 이동성을 실제로 해친다는 점, ②FARE Act가 그 해악을 완화한다는 점을 입증했다고 보고 원심을 인용했다. REBNY 회장 제임스 웰란(James Whelan)은 "실망스럽다. 법적 대응 경로를 계속 모색하겠다"고 밝혔지만, 남은 카드는 전원재판부 재심리나 연방대법원 상고뿐이다.

한인 랜드로드 실무 체크리스트

뉴욕시 5개 보로에 렌트 유닛을 가진 경우

1. 리스팅에 "No Fee" 여부를 떠나 세입자 부담 비용 전체를 표기하고 있는지 확인
2. 리스 서명 전 항목별 서면 명세에 세입자 서명을 받고 있는지 확인. 없다면 오늘 양식부터 만들 것
3. 서명본 3년 보관 체계 마련
4. 사용 중인 브로커에게 "세입자에게 어떤 명목으로도 청구하지 말 것"을 서면으로 지시하고 그 기록을 남길 것. 랜드로드가 연대 책임을 지기 때문이다
5. 애플리케이션 피는 $20 상한 준수
6. "세입자가 원해서 우리 브로커를 고용한 형식으로 처리하자"는 편법은 명백한 위반이다. 듀얼 에이전트 강요 금지 조항에 정면으로 걸린다

적용 범위 주의

FARE Act는 뉴욕시 조례다. 롱아일랜드, 웨체스터, 뉴저지에는 적용되지 않는다. 포트리·팰리세이즈파크·리지필드 등 뉴저지 물건은 종전대로 처리하되, 뉴저지는 CPEA(부동산 소비자보호강화법)의 서면 계약·공개 요건이 별도로 걸린다는 점을 기억해야 한다.

세입자라면

시행일인 2025년 6월 11일 이후 랜드로드나 리스팅 에이전트에게 브로커피를 낸 적이 있다면 환불 청구 대상일 수 있다. DCWP에 311 또는 온라인으로 민원을 제기할 수 있고, 민사법원에 직접 소를 제기하는 길도 열려 있다. 다만 시행일 이전에 발생한 계약상 지급 의무는 상황에 따라 적용 제외될 수 있으므로, 계약서와 영수증 날짜를 먼저 확인해야 한다.

정리

브로커피를 누가 내느냐의 문제는 2026년 7월 13일 판결로 사실상 종결됐다. 남은 것은 실무다. 브로커피 자체보다 서면 공개 의무와 3년 보관에서 걸리는 사례가 훨씬 많고, 벌금은 작아도 개인 소송권이 붙어 있어 분쟁 비용은 훨씬 클 수 있다. 뉴욕시에서 유닛 한두 개를 렌트 놓는 한인 소형 랜드로드일수록, 브로커에게 맡겨두지 말고 리스 패키지 서식 자체를 점검해야 할 시점이다.

이 기사는 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안은 뉴욕주 면허 변호사와 상담하시기 바랍니다.