2026년 10월 휴스턴 남부 브라조리아 벨트 시세 — Manvel $485K·Pearland $380K·Lake Jackson $289K·Alvin $282K·Angleton $244K, 모기지 7.40%에서 월 부담이 $1,779 갈린다

2026년 10월 셋째 주 기준 Freddie Mac 30년 고정 모기지 금리는 7.40%로, 10월 8일에 7.28%에서 올라선 뒤 한 주 더 같은 자리를 지키고 있습니다. 같은 시점 Redfin이 집계한 휴스턴 남쪽 브라조리아(Brazoria) 카운티 일대의 중간 거래가는 Manvel $484,757, Pearland $379,819, Lake Jackson $288,809, Alvin $282,116, Angleton $243,500으로, I-45와 SH-288을 따라 남쪽으로 내려갈수록 가격이 계단처럼 떨어집니다. 이 글에서는 이 다섯 도시를 같은 조건으로 계산해 보고, 가격표만으로는 보이지 않는 월 부담의 차이를 살펴봅니다.

1. 브라조리아 카운티 다섯 도시 시세표

Redfin의 도시별 시장 페이지(All Home Types 기준)에서 확인한 중간 거래가는 다음과 같습니다. 도시마다 집계 시점이 7월부터 9월까지 조금씩 다르다는 점은 감안해야 합니다.

• Manvel: $484,757 (전년 대비 +5.0%, 중간 체류 83일, 2026년 7월 기준)
• Pearland: $379,819 (+0.5%, 체류 32일, 2026년 9월 기준 3개월 구간)
• Lake Jackson: $288,809 (+11.1%, 체류 43일, 2026년 8월 기준)
• Alvin: $282,116 (-0.31%, 체류 61일, 2026년 9월 기준)
• Angleton: $243,500 (-2.6%, 체류 86일, 2026년 8월 기준)

가장 비싼 Manvel과 가장 싼 Angleton의 차이는 $241,257입니다. 직선거리로는 40마일 남짓인데, 같은 3베드룸 주택의 가격이 거의 두 배 차이가 납니다.

2. 모기지 7.40%에서 계산한 월 부담

주택 가격의 20%를 다운페이먼트로 내고 30년 고정 7.40%로 융자를 받는다고 가정하면 월 원리금(P&I)은 다음과 같습니다.

• Manvel: 융자액 $387,806 → 월 원리금 약 $2,685
• Pearland: 융자액 $303,855 → 월 약 $2,104
• Lake Jackson: 융자액 $231,047 → 월 약 $1,600
• Alvin: 융자액 $225,693 → 월 약 $1,563
• Angleton: 융자액 $194,800 → 월 약 $1,349

금리가 6%대였던 작년 이맘때와 비교하면 같은 집이라도 월 원리금이 15% 안팎 늘어난 셈입니다. 그래서 요즘은 가격을 몇 퍼센트 깎는 협상보다 어느 도시를 고르느냐가 월 지출을 훨씬 크게 좌우합니다.

3. 재산세를 넣으면 순위는 그대로, 간격은 더 벌어진다

Texas는 주 소득세가 없는 대신 재산세 부담이 큽니다. 일반적으로 Texas 주택의 실효 재산세율은 1.6~2.5% 범위이고, MUD(Municipal Utility District)가 붙은 신흥 주거 단지는 이보다 높아지기도 합니다. 여기서는 계산을 단순하게 하기 위해 모든 도시에 연 2.2%를 일률 적용했습니다. 도시별 실제 세율은 카운티, 시, ISD, MUD에 따라 달라지므로 어디까지나 비교용 가정입니다.

• Manvel: 월 재산세 약 $889 → 원리금 합산 약 $3,574
• Pearland: 약 $696 → 합산 약 $2,800
• Lake Jackson: 약 $529 → 합산 약 $2,129
• Alvin: 약 $517 → 합산 약 $2,080
• Angleton: 약 $446 → 합산 약 $1,795

재산세까지 넣은 월 부담은 Manvel이 Angleton보다 $1,779 많습니다. 연으로 환산하면 약 $21,300입니다. 보험료와 HOA는 아직 넣지 않은 숫자라, 실제 지출은 여기에 월 $150~$400 정도가 더 얹힐 수 있습니다.

4. Pearland — 거래가 빠른 중간 허브

Pearland는 다섯 도시 중 체류 기간이 32일로 가장 짧고, 가격은 $379,819로 전년과 거의 같은 +0.5%입니다. 시세가 오르지도 내리지도 않으면서 매물이 빨리 소화된다는 것은, 학군과 SH-288 접근성을 중시하는 수요가 두껍다는 뜻입니다. 텍사스 메디컬 센터까지 통근하는 가구에게 인기가 높은 이유이기도 합니다. 협상 여지는 크지 않지만, 거래가 안정적이라 되팔 때의 부담도 상대적으로 적습니다.

5. Manvel — 신축 단지의 프리미엄과 83일

Manvel의 중간가 $484,757은 Pearland보다 $104,938 높습니다. 대부분 신축 단지가 가격을 끌어올린 결과입니다. 전년 대비 +5.0%로 오름폭은 가장 크지만, 체류 기간이 83일로 길어 매물이 쌓이고 있다는 신호도 함께 보입니다. 신축 빌더들은 보통 가격을 깎는 대신 금리 바이다운이나 클로징 비용 지원 같은 인센티브로 대응합니다. 이 경우 MUD 세율이 실효 재산세를 2%대 후반까지 올릴 수 있으므로, 인센티브로 줄어드는 초기 비용과 장기 재산세를 반드시 함께 계산해야 합니다.

6. Lake Jackson·Alvin·Angleton — $300K 아래 구간

Lake Jackson은 $288,809로 전년 대비 +11.1% 올라 이 구간에서 가장 강한 모습을 보였습니다. 인근 산업 단지의 고용이 받쳐 주는 시장입니다. 반면 Alvin은 $282,116(-0.31%), Angleton은 $243,500(-2.6%)에 체류 기간이 각각 61일, 86일로 길어, 매수자가 협상하기 유리한 환경입니다. 월 부담 $1,800~$2,100대는 Pearland보다 $700~$1,000 낮습니다. 대신 휴스턴 도심까지 통근 시간이 길어지고, 시설과 상권이 단출하다는 점은 감수해야 합니다. 참고로 Rosharon은 거래 건수가 매우 적어 Redfin 수치가 불안정하므로 이번 비교에서 제외했습니다.

7. Texas 매수자가 놓치기 쉬운 절세와 제도

주 소득세가 없다는 점은 어느 도시를 고르든 공통 이점입니다. 여기에 주택을 주거용으로 쓴다면 Homestead Exemption을 신청해 학군 과세 기준에서 $140,000를 공제받을 수 있고, 이후 평가액 상승분은 매년 10%로 제한됩니다. 또한 Option Period(보통 7~10일)를 활용해 인스펙션과 협상을 마칠 수 있습니다. 체류 기간이 긴 Manvel, Alvin, Angleton에서는 이 기간에 수리 비용 반영이나 클로징 비용 지원을 요구하기가 한결 쉽습니다.

8. 실전 체크리스트

첫째, 월 예산을 먼저 정하고 도시를 고르세요. 월 총지출 $2,800 안쪽이면 Pearland가, $2,100 안쪽이면 Lake Jackson과 Alvin이 사정권입니다. 둘째, 금리가 7.40%인 지금은 다운페이먼트 5%p 추가가 월 원리금을 수십~백 달러 줄입니다. 셋째, 신축을 볼 때는 MUD 세율과 빌더 인센티브를 서면으로 확인하세요. 넷째, 해안과 가까운 지역은 홍수 지대 여부와 보험료를 계약 전에 견적받아야 합니다. 다섯째, 재산세 감정가는 매년 이의신청이 가능하니 매수 후 첫 5월에 반드시 점검하세요.

정리

브라조리아 카운티는 같은 휴스턴 광역권 안에서도 $240K~$485K까지 폭넓은 선택지를 제공합니다. 모기지 7.40%라는 환경에서 가장 큰 변수는 협상이 아니라 도시 선택이며, 재산세 2.2% 가정 시 월 부담은 최대 $1,779까지 벌어집니다. 매수를 준비한다면 통근 시간, 학군, 세율, 보험을 한 장의 표로 놓고 비교한 뒤 움직이시길 권합니다.

※ 본 글의 시세는 Redfin 도시별 시장 페이지(2026년 7~9월 기준)와 Freddie Mac 30년 금리(Trading Economics 인용, 2026년 10월 15일 기준)를 바탕으로 했으며, 세율·보험료는 가정치이므로 실제 거래 전 확인이 필요합니다.