집 팔고 한국 가려는데 판매대금 15%가 클로징에서 묶인다? — 외국인·타주 셀러 원천징수 FIRPTA·NJ Exit Tax·NY IT-2663 완전정리, 한인 셀러가 수만 달러 안 뺏기는 법

뉴욕·뉴저지 집을 팔고 한국으로 돌아가거나, 이미 플로리다·캘리포니아 등 다른 주로 이사한 뒤 남겨 둔 집을 정리하는 한인이라면 클로징 테이블에서 뜻밖의 통보를 받는 경우가 많다. "판매대금의 일부를 지금 세금으로 떼고 나머지만 드립니다." 계약서에 적힌 매매가는 분명 100만 달러인데, 실제 손에 쥐는 수표는 그보다 수만 달러가 적다. 이는 사기도, 클로징 비용 계산 착오도 아니다. 외국인·비거주자 셀러에게 부과되는 '원천징수(withholding)' 때문이다. 연방(FIRPTA), 뉴저지(GIT/REP·통칭 Exit Tax), 뉴욕(IT-2663)이 각각 별도로 작동하며, 셀러가 미리 준비하지 않으면 정당하게 돌려받을 수 있는 돈까지 몇 달간 묶인다. 오늘은 한인 셀러가 가장 자주 당하는 이 세 갈래 원천징수를 정확한 세율·서식·면제 요건까지 총정리한다.

■ 왜 '원천징수'가 존재하나 — 국세청·주정부의 '먹튀 방지' 장치

원리는 단순하다. 미국을 떠났거나 그 주에 살지 않는 셀러는 나중에 세금 신고서를 안 낼 위험이 크다. 부동산을 판 뒤 양도차익(Capital Gains)에 대한 세금을 내지 않고 국외로 나가 버리면 국세청(IRS)이나 주정부가 추징할 방법이 마땅치 않다. 그래서 미국은 '나중에 걷을 세금을 클로징 시점에 미리 떼어 놓는' 장치를 만들었다. 핵심은 이것이 '세금(tax)'이 아니라 '선납·예치(prepayment)'라는 점이다. 실제 세금보다 많이 떼였다면 나중에 세금 신고를 통해 차액을 환급받는다. 문제는 그 환급까지 짧게는 수개월, 길게는 1년 가까이 목돈이 묶인다는 데 있다.

■ 첫째, 연방 FIRPTA — 외국인 셀러라면 매매가의 최대 15%

FIRPTA(Foreign Investment in Real Property Tax Act·외국인 부동산 투자 세법)는 연방법(IRC §1445)으로, 셀러가 '외국인(foreign person)'일 때 발동한다. 여기서 외국인은 시민권자도 영주권자도 아니고, 세법상 거주자 판정(Substantial Presence Test)도 통과하지 못하는 사람 — 즉 비거주 외국인(nonresident alien)이나 외국 법인을 말한다. 한국에 거주하며 미국에 투자용 콘도만 갖고 있던 분, 학생·주재원 신분(F·J·L 비자 등)으로 세법상 비거주자인 분이 대표적이다.

이 경우 바이어(매수인)가 원천징수 의무자가 된다. 바이어가 판매대금(amount realized)에서 정해진 비율을 떼어 IRS에 Form 8288·8288-A로 납부해야 하며, 안 하면 바이어가 그 세금을 뒤집어쓴다. 그래서 바이어 측 변호사·타이틀 회사가 셀러의 신분을 집요하게 확인하는 것이다. 세율은 매매가와 바이어의 실거주 여부에 따라 세 갈래다.

· 매매가 $30만 이하 + 바이어가 실거주 목적: 원천징수 0%(면제) — 단, 바이어(또는 그 가족)가 향후 2년간 각 12개월 기간의 절반 이상 실제 거주하겠다는 요건을 충족해야 한다.
· 매매가 $30만 초과 ~ $100만 이하 + 바이어 실거주: 10%
· 매매가 $100만 초과, 또는 바이어가 실거주가 아닌 경우: 15%

즉 120만 달러 콘도를 파는 한국 거주 셀러는 클로징에서 18만 달러(15%)가 통째로 IRS로 넘어간다. 실제 양도차익이 20만 달러여서 세금이 4만 달러 수준이라 해도, 일단 18만 달러가 묶이는 것이다.

■ FIRPTA 폭탄을 줄이는 열쇠 — Form 8288-B '원천징수 증명서'

여기서 반드시 알아야 할 절세 카드가 Form 8288-B(Withholding Certificate 신청)다. 실제 예상 세액이 원천징수액보다 훨씬 적다는 것을 클로징 전(또는 클로징일)에 IRS에 소명하면, IRS가 원천징수액을 실제 세액 수준으로 낮춰 준다. 위 사례에서 실제 세금이 4만 달러라면, 8288-B 승인으로 14만 달러를 클로징에서 바로 되찾을 수 있다. 단, 신청하려면 셀러에게 ITIN(개인납세자번호)이 반드시 있어야 하고, IRS 처리에 통상 90일 안팎이 걸리므로 계약 단계에서부터 회계사·변호사와 미리 착수해야 한다. 클로징 임박해서 알게 되면 이 카드를 쓸 시간이 없다.

■ 둘째, 뉴저지 'Exit Tax' — 정식 명칭 GIT/REP, 오해가 가장 많은 세금

뉴저지 집을 파는 비거주자에게는 흔히 '출구세(Exit Tax)'라 불리는 원천징수가 별도로 붙는다. 이름 때문에 '뉴저지를 떠나는 벌금'으로 오해하지만, 실체는 비거주자 양도소득에 대한 뉴저지 소득세(GIT·Gross Income Tax) 선납이다. 근거는 N.J.S.A. 54A:8-9. 뉴저지 밖에 사는 셀러(외국 거주 포함)가 대상이며, 원천징수액은 다음 둘 중 큰 금액이다.

· 양도차익(gain)의 10.75%(뉴저지 소득세 최고세율), 또는
· 매매가 총액의 2%(최저 하한선)

즉 이익이 거의 없어도 매매가의 최소 2%는 떼인다. 60만 달러에 팔면 최소 1만 2,000달러가 클로징에서 예치되는 셈이다. 이 돈은 등기 서류와 함께 카운티에 접수되며, 서식으로는 GIT/REP-1(비거주자 셀러 납부서)을 제출한다. 반대로, 뉴저지 거주자이거나 해당 주택이 연방법상 주(主)거주지 양도차익 면제(단독 25만·부부 50만 달러) 대상이라면 GIT/REP-3(거주·면제 확인서)를 제출해 원천징수를 면제받는다. 실제로 오래 살던 집을 파는 뉴저지 거주자 대부분은 GIT/REP-3로 한 푼도 안 뗀다. 문제는 이미 타주로 이사한 셀러 — 이때는 GIT/REP-1로 예치한 뒤, 이듬해 NJ-1040NR(비거주자 신고서)를 제출해 과다 예치분을 환급받아야 한다.

■ 셋째, 뉴욕 IT-2663 — 뉴저지와 판박이 구조

뉴욕 부동산을 파는 비거주자에게는 Form IT-2663(비거주자 부동산 양도 추정소득세)가 적용된다. 뉴욕주 밖에 사는 셀러가 대상이며, 양도차익에 뉴욕주 개인소득세 최고세율(현재 10.9%)을 곱한 금액을 클로징 시점에 선납한다. 이 서식과 납부는 등기 접수와 동시에 이뤄지고, 카운티 서기(County Clerk)는 IT-2663 영수증이 없으면 등기를 받아 주지 않는다. 역시 선납이므로, 이듬해 IT-203(비거주자 소득세 신고서)로 실제 세액을 정산해 차액을 돌려받는다. 뉴저지와 달리 뉴욕은 '매매가 2% 하한' 방식이 아니라 순수하게 '양도차익 × 최고세율' 구조라는 점이 다르다.

■ 세 세금이 '중복'된다는 사실 — 한인 셀러가 가장 놓치는 지점

핵심 경고 하나. 이 셋은 서로 배타적이지 않다. 예컨대 뉴저지 투자용 주택을 파는 한국 거주 셀러는 연방 FIRPTA(최대 15%)와 뉴저지 GIT/REP(차익 10.75% 또는 매매가 2%)를 동시에 얻어맞는다. 뉴욕 콘도라면 FIRPTA와 IT-2663이 겹친다. 100만 달러대 거래에서 클로징 순수령액이 매매가의 80% 아래로 떨어지는 일이 드물지 않은 이유다. 다시 강조하지만 이 돈의 상당액은 '뺏기는' 게 아니라 '묶이는' 것이다. 다만 되찾으려면 반드시 이듬해 연방·주 세금 신고서를 제출해야 하고, 신고를 안 하면 그대로 국고에 귀속된다.

■ 한인 셀러가 클로징 전에 챙겨야 할 5가지 체크리스트

첫째, 본인의 세법상 신분부터 확정하라 — 시민권·영주권·거주자 판정 여부에 따라 FIRPTA 적용이 갈린다. 둘째, 외국인 셀러이고 예상 세액이 원천징수액보다 적다면 Form 8288-B를 90일 전에 착수하라. 셋째, ITIN이 없으면 지금 신청하라 — 8288-B·환급 신고 모두 ITIN이 전제다. 넷째, 뉴저지 거주자·주거주지 면제 대상이면 GIT/REP-3를, 타주 이주자면 GIT/REP-1을 정확히 준비하라. 다섯째, 예치된 돈은 자동 환급이 아니다 — 이듬해 1040NR·NJ-1040NR·IT-203 신고로만 돌아온다. 반드시 회계사(CPA)와 세금 신고 일정을 걸어 두라.

부동산을 파는 것은 끝이 아니라 세금 절차의 시작이다. 특히 미국을 떠나거나 이미 떠난 한인 셀러에게 원천징수는 '알면 몇 달 앞당겨 되찾고, 모르면 영영 못 찾는' 돈이다. 계약서에 서명하기 전, 클로징 대금 명세서(settlement statement)의 원천징수 항목을 반드시 변호사·회계사와 함께 짚어 보길 권한다.