2026년 11월 Texas 9개 도시 시세표 — 모기지 7.18%에서 Houston $259K 월 $1,839, Frisco $640K 월 $4,483, McKinney는 1년 새 -5.1%

2026년 11월 5일 Freddie Mac 30년 고정 모기지 금리는 7.18%로, 직전 주 7.24%에서 0.06%p 내려왔습니다. 같은 시점 Zillow 기준 Dallas 시 전형 주택가치는 $303,442(-1.4%), Houston은 $259,465(-2.1%)입니다. Texas는 주 소득세가 없는 대신 재산세가 1.9~2.2%로 높아서, 집값만 보고 동네를 고르면 매달 나가는 돈을 크게 잘못 계산하게 됩니다. 이번 글은 DFW와 Houston의 대표 9개 도시를 같은 잣대(20% 다운, 30년 고정 7.18%, 재산세 포함)로 한 표에 올려 놓았습니다.

1. 9개 도시 시세 한눈에 보기

아래 가격은 Zillow Home Value Index(2026년 9월 30일 기준 전형 주택가치)이고, 변화율은 1년 전 대비입니다. 대기일수는 매물이 pending(계약 진행)으로 넘어가기까지 걸리는 평균 일수입니다.

가장 싼 Houston과 가장 비싼 Frisco 사이에는 $380,666의 차이가 있습니다. 그런데 올라 있는 도시는 Richardson 한 곳뿐이고, 나머지 여덟 곳은 보합이거나 내렸습니다. 지금 Texas 시장은 "전체가 오른다"가 아니라 도시마다 온도가 다른 시장입니다.

2. 모기지 7.18%에서 월 부담은 얼마인가

20% 다운페이먼트, 30년 고정 7.18%를 가정하면 대출금 $100,000당 월 원리금이 약 $677입니다. 여기에 도시별 평균 재산세율(Harris·Fort Bend 약 1.9~2.2%, Dallas·Collin·Denton 약 1.9~2.1%로 단순 가정)을 더한 월 부담은 다음과 같습니다. 보험료와 HOA는 제외한 수치입니다.

Houston과 Frisco의 월 합계 차이는 $2,644입니다. 1년이면 $31,728입니다. 재미있는 점은 Katy($330K)와 Irving($338K)이 집값은 비슷한데 Katy의 재산세율이 더 높아 월 합계가 거의 같다는 것입니다. 집값이 같아도 어느 카운티, 어느 MUD(Municipal Utility District, 특별 수도·배수 구역)에 속하느냐에 따라 세금이 달라집니다.

3. 가장 많이 내린 도시: McKinney와 Frisco

1년 변화율을 금액으로 환산하면 McKinney는 약 $498,000에서 $472,867로 약 $25,400, Frisco는 약 $666,000에서 $640,131로 약 $26,000가 내렸습니다. Katy도 약 $341,000에서 $330,372로 약 $10,900 떨어졌습니다. 세 곳의 공통점은 신축 단지가 많다는 점입니다. 빌더가 인센티브(금리 바이다운, 클로징 비용 지원)를 주며 가격을 방어하는 동안, 기존 주택의 호가가 먼저 내려오는 구조입니다.

Frisco는 pending까지 56일로 9개 도시 중 가장 오래 걸립니다. 팔리는 데 두 달 가까이 걸린다는 것은 매수자가 협상할 시간이 있다는 뜻입니다. 반대로 Richardson은 25일, Carrollton은 31일, Irving은 32일로 빠르게 팔립니다. 이 세 곳은 호가에서 깎기 어렵고, 오퍼를 낼 때 에스크로·옵션 기간 조건으로 경쟁력을 만들어야 합니다.

4. 무소득세, 재산세와 어떻게 맞바뀌나

Texas에는 주 소득세가 없습니다. 연소득 $150,000 가구는 소득세가 있는 주에 비해 매년 수천에서 1만 달러 이상을 덜 내는 경우가 많습니다. 대신 재산세가 1.9~2.2% 수준이라, $400,000 집이면 연 $7,600~$8,800입니다. 같은 가격의 집에 비해 재산세가 낮은 주에서 오는 분이라면 월 지출이 $300 이상 늘 수 있다는 뜻입니다.

그래서 Texas에서는 "집값"이 아니라 세후 현금흐름으로 비교해야 합니다. 소득세 절감분이 크다면 Carrollton·Richardson 같은 $400K대 도시까지 여유가 있고, 소득세 절감이 크지 않은 소득 구간이라면 Houston·Dallas·Irving 같은 $250K~$340K대가 훨씬 편합니다.

5. Homestead Exemption을 잊지 마세요

실거주할 집이라면 매수 다음 해 1월 1일 이전 소유 기준으로 Homestead Exemption을 신청해야 합니다. 학군세 기준 공제 $140,000과, 평가액이 해마다 10% 넘게 오르지 못하게 하는 상한이 적용됩니다. 신청은 카운티 감정청(Appraisal District)에서 무료이며, 대행 업체에 수수료를 낼 필요가 없습니다. $400K 집이라면 연 $1,000 이상을 돌려받는 효과가 있어서, 위 표의 월 재산세는 신청 후 실제로는 더 낮아질 수 있습니다.

6. 가격대별 선택 전략

$250K~$340K (Houston, Dallas, Irving, Katy): 월 $1,839~$2,396으로 가장 가볍습니다. Katy는 1년 -3.2%에 pending 48일이라 협상 여지가 있습니다. Houston은 가격이 가장 낮지만 재고가 13,064채로 많아서 고를 수 있는 매물이 풍부합니다.

$390K~$440K (Carrollton, Richardson, Sugar Land): 월 $2,807~$3,100. Richardson은 유일한 상승 도시이고 25일 만에 팔립니다. Sugar Land는 보합이고 재고가 810채로 적습니다. 학군과 통근을 우선하는 가구가 주로 고르는 구간입니다.

$470K 이상 (McKinney, Frisco): 월 $3,311~$4,483. 가격이 내려오는 중이어서 매수자 우위가 가장 큰 구간입니다. 다만 Frisco는 다운페이먼트만 $128,026이 필요하므로, 현금을 모으는 시간이 협상 시간보다 더 중요할 수 있습니다.

7. 오퍼 전에 확인할 체크리스트

첫째, 월 합계를 재산세 포함으로 계산하세요. 위 표의 월 합계가 은행이 보는 PITI(원리금+세금+보험)에 가깝습니다. 둘째, MUD 세율을 확인하세요. 신축 지역은 일반 세율에 MUD 세금이 더해져 2.5%를 넘기기도 합니다. 셋째, Option Period를 7~10일로 잡아 인스펙션과 협상 시간을 확보하세요. 넷째, 금리 바이다운과 가격 인하 중 무엇이 싼지 비교하세요. 7.18%에서는 대출금 $100,000당 금리 0.25%p가 월 약 $17입니다. 다섯째, 매물 대기일수를 보고 협상 강도를 정하세요. 50일을 넘긴 매물은 깎을 수 있고, 30일 이내 매물은 조건으로 경쟁해야 합니다.

정리

2026년 11월 Texas는 모기지 7.18%, 도시 9곳 중 8곳이 보합 또는 하락, 월 부담은 Houston $1,839에서 Frisco $4,483까지 $2,644 벌어집니다. 평균을 보지 말고, 내 소득과 다운페이먼트가 맞는 구간의 도시 두세 곳만 골라 재산세 포함 월 합계와 대기일수로 비교하는 것이 가장 정확합니다.

데이터: Zillow Home Value Index(2026.9.30 기준), Freddie Mac 30년 고정 모기지 금리(FRED, 2026.11.5). 재산세율과 월 합계는 단순 가정치이며 실제 세율·보험료·HOA는 매물마다 다릅니다. 투자·금융 자문이 아닙니다.