$100만 콘도에 매년 $40,000 추가 세금 — 뉴욕시 '피에타테르 택스(Pied-à-Terre Tax)' 통지서 17,000장 발송, 8월 10일 법원이 제동 걸었지만 9월 18일 이의신청 마감은 그대로다

뉴욕시 부동산국(DOF, Department of Finance)이 2026년 7월 22일부터 약 17,000명의 주택 소유자에게 편지를 보냈다. 내용은 한 줄로 요약된다. "귀하의 부동산이 누군가의 주거주지(primary residence)라는 기록이 없습니다. 새 추가세 부과 대상일 수 있습니다."

그리고 2026년 8월 10일, 스태튼아일랜드(리치먼드 카운티) 뉴욕주 대법원의 웨인 M. 오찌(Wayne M. Ozzi) 판사가 이 제도의 시행에 제동을 걸었다. 임시금지명령(TRO, Temporary Restraining Order)으로 기존 마감일들을 무효화하고, 시가 '보충 과세대장(Supplemental Roll)'을 온라인에 계속 게시하거나 그 대장과 발송된 통지서에 근거해 추가 조치를 취하는 것을 금지했다. 시는 즉각 항소하겠다고 발표하면서 "항소가 명령의 효력을 정지시키므로 시행은 계속된다"는 입장을 냈다. 다음 심리는 8월 31일이다.

한인 소유자에게 이 뉴스가 중요한 이유는 명확하다. 콘도·코압을 자녀 학교 때문에 사두거나, 한국에 계신 부모님 명의로 두거나, 렌트를 놓았다가 잠시 비워둔 집 — 이 세 가지 모두가 정확히 이 세금의 조준선 안에 있다. 그리고 마감일 9월 18일은 법정 다툼과 무관하게 아직 살아 있는 것으로 취급해야 한다.

정식 명칭은 '비주거주지 추가세'다

언론이 '피에타테르 택스(Pied-à-Terre Tax)'라고 부르지만 법률상 명칭은 비주거주지 재산세 추가부담금(Non-Primary Residence Property Surcharge)이다.

근거 법령은 다음과 같다.

• 2026년 뉴욕주법 제59장 Part HH — 2026년 5월 28일 주의회 통과
• 뉴욕주 세법(Tax Law) Article 30-C, §§1350~1356 신설
• 뉴욕시 행정법(Administrative Code) Title 11, Chapter 32, §§11-3201 이하 신설
• DOF 최종 규칙 19 RCNY Chapter 62 — 2026년 7월 14일 발효

적용 시점은 2026년 7월 1일 이후 시작하는 뉴욕시 회계연도부터이고, 2031년 6월 30일에 일몰(sunset)한다. 5년짜리 한시 제도다. 예상 세수는 연 최소 5억 달러로 잡혀 있다.

가장 먼저 기억해야 할 것은 이것이 기존 재산세에 '더해지는' 세금이라는 점이다. 그리고 재산세 감면(abatement), 크레딧, 면제(exemption)는 이 추가부담금을 깎아주지 않는다. STAR를 받고 있든, 코압 감면을 받고 있든 추가세는 그대로 붙는다.

세율표 — 그리고 '한계세율이 아니다'라는 함정

이 표에서 반드시 짚어야 할 두 가지가 있다.

첫째, 한계세율(marginal rate)이 아니다. 기준선을 넘는 순간 가치 전체에 세율이 곱해진다. DOF가 시장가치를 $1,000,000으로 매긴 콘도는 초과분이 아니라 100만 달러 전체에 4%가 적용되어 연 약 $40,000을 내야 한다. 재산세 고지서에 매년 4만 달러가 추가로 붙는다는 뜻이다.

둘째, 콘도·코압의 기준선이 훨씬 낮고 세율은 훨씬 높다. 단독주택은 $5M부터인데 콘도는 $1M부터다. 이 불균형은 DOF가 코압과 대형 콘도의 시장가치를 '비교 매매가'가 아니라 비교 임대료(comparable rentals) 기준으로 산정하기 때문에 생긴 1단계(Phase One) 한정 현상이다. 실거래가 300만~400만 달러짜리 맨해튼 콘도가 DOF 장부에는 100만 달러대로 잡히는 구조가 여기서 나온다.

2028년 7월 1일부터는 2단계(Phase Two)로 넘어간다. 모든 대상 부동산이 비교 매매가 기준으로 평가되고, 기준선은 $5,000,000 단일, 세율은 Class 1 세율표로 통일된다. 즉 지금 4%를 맞은 콘도 소유자 상당수가 2028년에는 대상에서 빠지고, 반대로 지금 안심하던 고가 콘도가 그때 걸린다.

누가 면제되나 — '1월 5일'이 모든 것을 가른다

핵심 판정일은 과세신분일(taxable status date)이다. 2026/2027 회계연도 추가세는 2026년 1월 5일 현재 상태로 판정한다. 지금 누가 살고 있느냐가 아니라, 올해 1월 5일에 누가 살았느냐가 기준이다. 이 점을 놓치고 "지금은 우리가 살고 있는데요"라고 답변서를 쓰면 그대로 부과된다.

추가세가 적용되지 않는 경우는 세 가지다.

1. 소유자 본인의 주거주지
2. 직계가족의 주거주지 — 배우자, 자녀, 형제자매, 부모, 조부모, 손자녀
3. 자격 있는 임차인·전차인(qualifying lessee or sub-lessee)의 주거주지

3번이 실무에서 가장 자주 어긋난다. 세를 놨다는 사실만으로는 부족하고 조건이 붙는다.

• 임차인이 자연인(natural person)일 것 — 법인·LLC 명의 임차는 인정되지 않는다. DOF는 "사업체인 임차인은 애초에 주거주지를 성립시킬 수 없다"고 명시했다
• 그 유닛을 본인의 주거주지로 점유할 것
• 1년 이상의 리스일 것
• 독립당사자간 거래(arm's length transaction)일 것 — 시장 임대료 수준, 정보를 가진 자발적 당사자 사이, 그리고 추가세 회피를 주목적으로 체결됐을 합리적 가능성이 없을 것

에어비앤비식 단기 렌트, 6개월 리스, 지인에게 시세보다 싸게 준 리스는 모두 위험하다.

LLC·트러스트 명의는 특히 조심해야 한다

한인 소유자 중 상당수가 자산보호나 상속 목적으로 부동산을 LLC나 트러스트(trust) 명의로 두고 있다. 이 구조에서는 규칙이 훨씬 빡빡하다.

LLC·법인 명의의 경우, 개인 거주자를 찾아 들어가는 '룩스루(look-through)'는 그 법인이 해당 부동산의 분할되지 않은 완전소유권(undivided fee interest) — 코압이면 그 유닛에 배정된 주식 전부 — 를 보유한 경우에만 허용된다. 지분은 합산해 과반을 만들 수 있지만, '과반 지분(majority interest)'의 정의가 새로 명확해졌다.

• 법인: 의결권 또는 가치의 50% 초과
• 파트너십·LLC: 자본 또는 이익의 50% 초과 향유 권리

그리고 DOF는 결정적인 한 줄을 못 박았다. "다층 사업체 구조(multi-tier entity structure)를 통해서는 주거주지를 성립시킬 수 없다." 홀딩 LLC가 운영 LLC를 소유하고 그 아래 부동산이 있는 구조라면, 실제로 그 집에 살고 있어도 면제를 받지 못한다는 뜻이다. 지금이라도 구조를 단층으로 정리할지 검토해야 한다.

트러스트 명의는 거주자가 그 트러스트의 유일한 수익자(sole beneficiary)여야 한다. 최종 규칙에서 "복수의 개인도 자격을 갖출 수 있다"고 명확히 해줬고, 조건부 이익·장래 이익(contingent and future interests)은 판정에서 무시한다.

한 가지 반가운 규정도 최종 규칙에 들어갔다. 거주자가 사망한 경우 사망 후 1년간 주거주지가 계속된 것으로 간주하고, 계속적 입원이나 너싱홈·재활시설 임시 체류 기간도 주거주지가 유지된 것으로 본다. 연로하신 부모님이 병원이나 요양시설에 계신 사이 집이 비었다면 이 조항을 근거로 다퉈야 한다.

매매 계약의 시한폭탄 — 세금이 '사람'이 아니라 '집'을 따라간다

이 제도에서 가장 위험한 조항은 세율이 아니라 여기다.

추가부담금은 부동산에 부과되고, 부동산에 대한 유치권(lien)을 구성하며, 일반 재산세와 동일한 방식으로 징수된다. 셀러에게 청구되는 것이 아니라 집에 붙는다.

결과가 무엇인지 계산해보면 이렇다. 2026년 1월 5일에 비어 있던 콘도가 그해 봄에 팔렸고, 바이어가 곧바로 입주해 실거주하고 있다고 하자. 그래도 2026/2027 회계연도 추가세는 그 집에 붙는다. 그리고 그 청구서는 이제 바이어 앞으로 온다.

후속 매수인을 보호해달라는 요청이 규칙 제정 과정에서 나왔지만 DOF는 거절했다. 대신 이렇게 답했다. "당사자들은 소급 부과 위험을 거래 문서에서 배분(allocate)하도록 구조를 짤 수 있다." 사실상 계약서에 넣으라는 지시다.

따라서 지금 뉴욕시 콘도·코압·1~3가구 주택을 사고파는 한인 바이어·셀러는 계약서에 다음을 반드시 넣어야 한다.

• 추가세 위험의 명시적 배분 조항
• 해당 과세신분일 기준 주거주지 상태에 관한 셀러의 진술·보증(representation)
• 진행 중인 이의신청에 대한 협조 약정(cooperation covenant)
• 노출 규모가 확정되지 않았다면 클로징 후 에스크로(post-closing escrow)

코압 보드는 지금 프로프라이어터리 리스를 손봐야 한다

코압은 구조가 한 겹 더 꼬여 있다. 추가부담금은 개별 입주주주가 아니라 코압 법인(cooperative corporation)에 부과된다. 법인이 먼저 내고, 그다음 해당 입주주주(tenant-stockholder)에게서 회수해야 한다.

보드들은 DOF에 "프로프라이어터리 리스(proprietary lease)가 자동으로 개정된 것으로 간주해달라"고 요청했다. DOF는 사적 계약을 무효화할 수 없다며 거절했고, 대신 "코압 법인들이 프로프라이어터리 리스를 개정하는 것을 고려할 수 있다"고 답했다.

2027년 1월 청구서가 나오기 전에 보드가 해야 할 일은 분명하다. 추가세를 추가 임대료(additional rent)로 청구할 수 있도록 프로프라이어터리 리스를 개정하고, 그에 따르는 유치권 및 약식 명도절차(summary proceeding) 구제수단이 확보되는지 확인하는 것이다. 이걸 안 해두면 특정 유닛 하나의 세금을 건물 전체 관리비로 나눠 부담하는 사태가 벌어진다.

스폰서 미분양 물량 — 면제되지만 생각보다 좁다

GBL §352-e 공모계획(offering plan)에 따른 콘도·코압 유닛 중 계획을 제출한 주체가 아직 팔지 않았고 경제적 지분도 이전하지 않은 것은 '제외 부동산(excluded property)'으로 추가세 대상이 아니다. 임시·정식 사용승인(TCO/PCO)이 필요한데 아직 발급되지 않은 부동산도 마찬가지다.

문제는 이 면제가 언제 끝나는가다. 규칙은 등기 이전(deed 양도) 또는 경제적 지분(economic interest)의 이전 시점을 종료 시점으로 못 박았고, '경제적 지분'을 대단히 넓게 정의했다. 대상 부동산을 소유한 법인의 주식, 파트너십·LLC·기타 비법인체의 지분, 그 부동산을 보유한 트러스트의 수익적 지분 전부가 포함된다.

업계는 (1) 개정된 공모계획으로 분양을 이어가는 승계 스폰서로의 이전, (2) 공모계획 대신 검찰총장 무이의 서한(no-action letter) 하에 진행되는 프로젝트, (3) 미분양 물량의 계열사·합작 파트너·투자자 앞 일괄 이전 — 이 세 경우에는 면제가 유지된다고 확인해달라고 요청했지만, DOF는 세 가지 모두 거절했다.

즉 투자자 영입, 합작 구조 재편, 미분양 물량의 계열사 이전, 중단된 프로젝트 승계 같은 통상적인 스폰서 측 정리 작업이 그 유닛들의 면제를 종료시키고 시장가치 전액 기준 추가세를 발생시킬 수 있다. 서명 전에 19 RCNY §62-03에 대조해봐야 한다.

마감일 캘린더 — 헷갈리면 그대로 부과된다

• 2026년 1월 5일 — 2026/2027 회계연도 과세신분일. 판정 기준일
• 2026년 5월 28일 — 주법 제59장 Part HH 성립
• 2026년 7월 14일 — DOF 최종 규칙(19 RCNY ch.62) 발효
• 2026년 7월 22일 — 약 17,000명에게 통지서 발송 시작
• 2026년 7월 24일 — 보충 과세대장 공개
• 2026년 8월 1일 — 원래 마감(8월 21일, 코압 8월 24일)을 9월 18일로 연장 발표
• 2026년 8월 3일 — 긴급 규칙 개정 승인. 9월 18일을 규칙에 명문화, 대면 접수 허용
• 2026년 8월 10일 — 오찌 판사 TRO
• 2026년 8월 30일 — DOF가 예상 추가세액을 포함한 최초 결정 통지서를 발송해야 하는 기한
• 2026년 8월 31일 — 소송 다음 심리일
• 2026년 9월 18일 — DOF 이의신청 마감
• 2027년 3월 1일 — Class 2(콘도·코압) 조세심판원(Tax Commission) 마감
• 2027년 3월 15일 — Class 1(1~3가구) 조세심판원 마감

원칙적으로는 통지서 발송일로부터 30일 이내에 DOF에 이의신청해야 하고, 통지서가 발송되지 않은 경우에는 추가세가 과세대장에 표시된 날로부터 30일이다. 2026/2027 회계연도에 한해 9월 18일 또는 재무국장이 정당한 사유로 정하는 더 늦은 날짜 중 늦은 날까지로 연장됐다. 다만 이 개정은 긴급 규칙으로 채택되어 존속 기간이 제한되므로, 의지하기 전에 현재 유효한지 반드시 확인해야 한다.

DOF와 조세심판원의 관계도 자주 틀린다. 조세심판원에 직접 갈 수는 있지만, 그러려면 시장가치도 동시에 다퉈야 하고, 그 순간 DOF 이의신청 경로는 소멸한다. 반대로 DOF에 먼저 신청한 사람은 DOF의 최종 결정을 다시 조세심판원에 항고할 수 있다 — 위 3월 마감일 또는 최종 결정 통지 후 30일 중 늦은 날까지. 시장가치 자체를 다투려면 3월 마감일은 어떤 경우에도 지켜야 하고, 추가세 관련 항고는 연간 1건만 가능하다.

벌금 구조 — 잘못 쓴 확인서가 세금보다 비싸다

DOF는 제출된 확인서(certification)를 6년간 감사할 수 있고, 증인과 문서에 대한 소환권(subpoena)을 가진다.

• 제출 내용이 추가세를 완전히 면하게 했을 경우 → 그 추가세의 50%
• 제출 내용이 평가액만 낮췄을 경우 → 그로 인한 차액의 300%, 다만 추가세의 50%를 상한으로

벌금 결정은 DOF 또는 행정심판원(OATH) 심리를 거치고, Article 78 절차로 법원 심사를 받을 수 있다. 확인서에 "가족이 살고 있다"고 적기 전에 실제로 증명 가능한지 따져봐야 한다는 뜻이다.

지금 무엇을 해야 하나 — 5단계 점검

1. 통지서가 왔는지가 아니라, 발송됐는지를 확인하라. 7월 24일 공개된 보충 과세대장에는 실제 부과 대상이 아닌 부동산도 다수 올라 있다. 대장에 이름이 있지만 평가액이 기준선 아래라 통지서를 받지 않았다면 이의신청할 필요가 없다. 반대로 통지서가 예전 주소나 등록대리인(registered agent)에게 갔을 수 있고, 발송이 없었다면 이의신청 기간은 과세대장 기준으로 흐른다. 한국에 계신 부모님 명의 주택이라면 이 지점이 가장 위험하다.

2. 오늘의 거주 상태가 아니라 2026년 1월 5일 기준으로 판정하라.

3. 증빙을 미리 모아라. 세금보고서, DMV 신분증, 리스와 임대료 입금 내역, 가족관계 서류, 법인·트러스트 설립문서, 그리고 DOF가 배포한 진술서(affidavit) 양식.

4. 편지에 있는 PIN으로 DOF 포털에서 접수하거나, DOF가 지정한 장소에서 대면 접수하라. 사본을 전부 보관하고, 9월 18일과 함께 2027년 3월 조세심판원 마감일도 달력에 넣어라.

5. 계약서·프로프라이어터리 리스·공모계획 추정치를 다시 열어보라. 추가세는 이제 실재하는 보유 비용이다.

법원 다툼 중이라고 손 놓으면 안 되는 이유

8월 10일 TRO는 세금 자체를 위헌으로 선언한 것이 아니다. 원고 세 명(Simon Hedley, Rachel O'Brien, Carmine Morano)은 자신들의 주거주지가 잘못 표시됐다고 주장했고, 법원은 시가 개별 판정 없이 부과·징수하는 것과 90만 명 규모의 이름·주소·평가액이 담긴 보충 과세대장을 온라인에 게시하는 것을 잠정 중지시켰다. 절차의 문제이지 세금의 존폐 문제가 아니다.

게다가 시는 즉시 항소하면서 항소가 명령의 효력을 정지시키므로 시행은 계속된다는 입장을 냈다. 두 기관이 서로 다른 말을 하고 있는 상태이고, 그 사이에 서 있는 것은 소유자다.

이런 국면에서 가장 나쁜 선택은 "법원이 막았다니 안 내도 되겠지"라며 9월 18일을 넘기는 것이다. 항소심이 시의 손을 들어주면 마감일은 되살아나고, 그때는 이의신청 기회 자체가 사라진다. 반대로 이의신청을 해뒀는데 세금이 무효화되면 잃는 것은 서류 작업뿐이다.

비대칭이 명확하다. 통지서를 받았다면, 법정 다툼의 결말과 무관하게 9월 18일까지 접수하는 것이 정답이다. 그리고 LLC·트러스트 명의이거나 한국에 계신 가족 명의라면, 접수 전에 부동산 전문 변호사와 구조부터 확인하는 편이 낫다. 잘못 적은 확인서의 벌금은 추가세의 50%다.