2026년 8월 롱아일랜드 시세 — Nassau $848K·Suffolk $718K, 계약까지 26일이라는데 지난주 팔린 집들은 90일씩 걸렸다

8월 20일 발표된 프레디맥(Freddie Mac) 주간 조사에서 30년 고정 모기지(Mortgage) 금리는 6.65%를 기록했다. 8월 6일 6.69%, 13일 6.67%에 이어 2주 연속 내렸다. 같은 시기 롱아일랜드 두 카운티의 중간 거래가는 Nassau $847,609, Suffolk $717,974로 각각 전년 대비 +2.7%, +5.6% 올랐다. 그런데 이 숫자들만 보고 시장을 읽으면 절반은 틀린다. 카운티 통계상 DOM(Days on Market)은 26일인데, 지난주 실제로 클로징된 집들의 시장 체류일은 60일에서 197일까지 걸쳐 있었기 때문이다.

Nassau $848K vs Suffolk $718K — 13만 달러의 경계선

레드핀(Redfin) 기준 6월까지 3개월 집계다. 두 카운티의 중간가 격차는 $129,635. 퀸즈 경계에서 몬탁까지 한 줄로 이어진 섬인데, 낫소 카운티 라인 하나를 넘는 순간 가격표가 13만 달러 내려간다.

Nassau County: 중간가 $847,609 (전년 대비 +2.7%), 스퀘어피트당 $545 (+7.1%)
Suffolk County: 중간가 $717,974 (전년 대비 +5.6%), 스퀘어피트당 $425 (+6.0%)
6월 거래량: Nassau 911건 (+3.3%), Suffolk 1,153건 (+3.7%)
DOM(Days on Market): 양쪽 모두 26일, 전년과 동일
Suffolk 7월 단독주택 중간가는 $800,000으로 별도 집계에서 +3.9%

주목할 대목은 상승률의 역전이다. 비싼 Nassau가 +2.7%, 저렴한 Suffolk가 +5.6%로 두 배 넘게 빠르다. 스퀘어피트당 단가 상승률은 Nassau가 +7.1%로 오히려 높은데 중간가 상승률은 낮다. 즉 Nassau에서 팔린 집들의 평균 크기가 작아졌다는 뜻이다. 고가 대형주택 거래가 줄고 중소형이 시장을 채우면서 중간가가 눌렸다.

카운티 평균 26일, 실제로는 90일 넘게 걸린 집들

가장 오해가 큰 지표가 DOM이다. 26일이라는 숫자를 보면 "내놓으면 한 달 안에 팔린다"고 읽게 되지만, 실제로 8월 19~24일 사이 클로징된 매물들의 기록은 전혀 다르다.

Nassau 8월 24일 클로징분

North Bellmore 5베드 3,284sqft — $1,649,000, 호가 그대로, DOM 158일
Roslyn 5베드 4,645sqft — $2,388,000, 호가 대비 4% 인하, DOM 60일
Great Neck 5베드 2,054sqft — $1,330,000, 1% 인하, DOM 133일
Rockville Centre 6베드 3,200sqft — $1,180,000, DOM 145일
Bayville 5베드 — $1,180,000, 2% 인하, DOM 99일
Plainview 5베드 2,019sqft — $1,055,000, 호가 $999,999에서 6% 위, DOM 82일
Roslyn Heights 3베드 1,530sqft — $910,000, 1% 위, DOM 83일
Syosset 5베드 — $7,350,000, 3% 인하, DOM 154일

Suffolk 8월 19일 클로징분

East Northport 4베드 2,000sqft — 호가 $949,000 → $1,060,000, 12% 위, DOM 73일
Centereach 6베드 3,870sqft — $950,000, 6% 위, DOM 378일
West Babylon 5베드 3,096sqft — $845,000, 2% 위, DOM 90일
East Moriches 4베드 2,598sqft — $750,000, 6% 인하, DOM 91일
Selden 3베드 1,505sqft — $602,000, 3% 위, DOM 90일
Shirley 3베드 855sqft — 호가 $395,000 → $450,000, 14% 위, DOM 105일
Southold 4베드 3,769sqft — $2,252,500, 2% 인하, DOM 197일

중간값 26일과 이 목록 사이의 간극은 통계 오류가 아니다. 중간값은 말 그대로 가운데 값이라, 열흘 만에 계약된 매물이 절반을 채우면 나머지 절반이 넉 달을 끌어도 26일로 찍힌다. 롱아일랜드 시장은 "빠른 절반"과 "느린 절반"이 완전히 갈라져 있고, 두 그룹 사이에 중간 지대가 거의 없다.

호가보다 비싸게 팔리는 비율은 Suffolk가 더 높다

Nassau: 판매가/호가 비율 101.5% (+0.3pt), 호가 초과 거래 54.7% (+1.5pt), 가격 인하 매물 14.6% (-0.51pt)
Suffolk: 판매가/호가 비율 102.3% (+0.4pt), 호가 초과 거래 59.3% (-3.1pt), 가격 인하 매물 13.8% (-0.53pt)

싼 카운티인 Suffolk의 경쟁이 더 치열하다. 판매가/호가 비율도 높고 호가 초과 비율도 5%포인트 가까이 앞선다. 다만 방향은 반대다. Nassau는 호가 초과 비율이 1년 새 올랐고, Suffolk는 3.1%포인트 내려갔다. Suffolk의 과열이 정점을 지나 식기 시작했다는 신호로 읽힌다.

가격 인하 매물 비율은 양쪽 모두 14% 안팎에서 전년보다 소폭 줄었다. 앞서 본 90일·150일짜리 매물들이 대부분 호가를 크게 깎지 않고 버티다 팔렸다는 것과 맞아떨어진다. 셀러가 급하지 않다.

마을별로 벌어진 가격 사다리

카운티 안에서도 편차가 크다. 최근 3개월 집계 기준이다.

Garden City (Nassau): 중간가 $1,272,807, 스퀘어피트당 $739, DOM 18일, 호가 초과 56.1%
East Meadow (Nassau): 중간가 $799,565 (+3.5%), 스퀘어피트당 $572, DOM 22일, 호가 초과 70.5%
Smithtown (Suffolk): 중간가 약 $1,000,000, 스퀘어피트당 $375 (+6.2%), DOM 27일
Hauppauge (Suffolk): 중간가 $801,000 (+10.8%), 스퀘어피트당 $427, DOM 19일, 호가 초과 88.7%
East Northport (Suffolk): 중간가 $649,000 (+11.9%), 스퀘어피트당 $306, DOM 30일

Hauppauge의 호가 초과 88.7%는 이번 데이터에서 가장 극단적인 숫자다. 열 채 중 아홉 채가 부르는 값보다 비싸게 팔렸다. 반면 Garden City는 중간가가 Hauppauge의 1.6배지만 호가 초과 비율은 56.1%에 그친다. 스퀘어피트당 단가로 보면 $739 대 $427로 격차가 더 벌어진다. 같은 100만 달러로 Smithtown에서는 2,600sqft를, Garden City에서는 1,350sqft를 산다.

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거래량이 적은 소도시 통계는 표본이 작아 분기마다 크게 튄다. 마을 단위 숫자는 방향성 참고용으로만 쓰고, 실제 판단은 해당 동네의 최근 6개월 실거래 리스트를 직접 봐야 한다.

모기지 6.65%가 만드는 월 페이먼트

Nassau 중간가 $847,609, 20% 다운페이먼트 기준 대출 원금은 $678,087이다. 30년 고정 6.65%면 원리금만 월 약 $4,352. Suffolk 중간가 $717,974에 같은 조건이면 대출 $574,379, 월 약 $3,686이다. 두 카운티 차이가 월 666달러다.

여기에 롱아일랜드의 재산세가 붙는다. Nassau와 Suffolk 모두 전국 최상위권 재산세 지역이라 중간가 주택에서 연 $12,000~$16,000, 월로는 $1,000~$1,300이 추가된다. 주택보험까지 더하면 실제 월 지출은 Nassau $5,500~$5,800, Suffolk $4,700~$5,000 선이 된다.

금리 6.65%에서 6.40%로 0.25%p 내려가면 Nassau 기준 월 약 $113 감소
반대로 6.90%로 오르면 월 약 $114 증가
8월 6일 6.69%에서 20일 6.65%로 내린 0.04%p는 Nassau 중간가 기준 월 약 $18

체감이 크지 않은 변동폭이다. 다음 프레디맥 발표는 8월 27일이다.

홍수·바람 리스크가 가격에 들어오기 시작했다

롱아일랜드 매수에서 갈수록 비중이 커지는 항목이다. 퍼스트스트리트(First Street) 데이터 기준이다.

Nassau: 전체 부동산의 27%(74,061채)가 향후 30년 내 심각한 홍수 위험. 93%가 강풍 위험
Suffolk: 18%(69,780채)가 홍수 위험이며 상승 속도는 전국 평균보다 빠름. 58%가 심각(Severe) 등급 강풍 위험
Suffolk는 산불 위험 부동산도 21%(127,308채)로 Nassau의 4%보다 훨씬 높다

실무적으로는 홍수보험(Flood Insurance) 견적이 오퍼 전 반드시 확인해야 할 항목이 됐다. 사우스쇼어 저지대나 노스포크 해안 매물은 연 보험료가 수천 달러에 달해 월 페이먼트 계산을 통째로 바꿔놓는 경우가 있다. 인스펙션 기간에 확인하지 말고, 오퍼를 넣기 전 ZIP과 주소로 미리 견적을 받아두는 편이 안전하다.

지금 시장에서 매수자가 쓸 수 있는 카드

DOM 60일 넘은 매물을 우선 리스트에 올린다. 앞서 본 8월 클로징 사례 대부분이 여기 해당한다. Roslyn $2.39M은 4% 인하, Southold $2.25M은 2% 인하로 정리됐다. 60일을 넘긴 셀러는 협상 테이블에 앉는다.
호가 초과 비율이 높은 마을에서는 가격 외 조건으로 승부한다. Hauppauge 88.7%, East Meadow 70.5% 같은 시장에서 가격만으로 이기려면 출혈이 크다. 클로징 날짜 맞춤, 인스펙션 기간 단축, 어프레이절 갭 커버 조항이 실질적인 무기다.
Nassau와 Suffolk를 함께 검색한다. 카운티 라인 근처인 Farmingdale, Massapequa, Amityville 일대는 몇 블록 차이로 세금과 가격이 갈린다.
스퀘어피트당 단가로 비교한다. 중간가는 팔린 집들의 크기 변화에 흔들리지만, 단가는 시장의 실제 방향을 더 정확히 보여준다.
금리 락(Rate Lock) 타이밍을 계약과 분리해 생각한다. 최근 5주 변동폭이 6.58~6.69%로 0.11%p 안에 갇혀 있다. 이 폭에서 금리를 기다리며 매물을 놓치는 것이 더 비싼 선택일 수 있다.

셀러 입장에서 읽는 숫자

거래량은 양쪽 카운티 모두 전년보다 늘었고(+3.3%, +3.7%), 가격 인하 매물 비율은 줄었다. 표면적으로는 셀러 우위다. 하지만 실제 클로징 리스트가 보여주듯, 첫 3주 안에 계약되지 못하면 그다음은 석 달을 각오해야 하는 구조다.

첫 2주가 사실상 전부다. Hauppauge DOM 19일, East Meadow 22일, Garden City 18일 — 팔릴 집은 이 안에 팔린다
초기 호가를 5% 높게 잡고 나중에 내리는 전략은 이 시장에서 비용이 크다. Centereach 사례는 DOM 378일 끝에 결국 호가보다 6% 위로 팔렸지만, 1년 넘게 두 채의 비용을 감당해야 했다
반대로 Shirley $395,000 매물처럼 시세보다 낮게 던진 호가는 $450,000까지 14% 밀어 올렸다

롱아일랜드 시장은 지금 "값을 제대로 매기고 빨리 팔리는 집"과 "값을 높이 부르고 오래 버티는 집"으로 나뉘어 있다. 26일이라는 중간값은 이 두 무리의 평균일 뿐, 어느 쪽에도 존재하지 않는 숫자다.

시세는 레드핀(Redfin) 6월까지 3개월 집계 및 8월 실거래 기록, 모기지 금리는 프레디맥 8월 20일 주간 조사, 리스크 데이터는 퍼스트스트리트 기준이다. 마을 단위 통계는 표본이 작아 변동성이 크므로 실제 매수·매도 판단은 해당 동네의 최근 실거래를 직접 확인해야 한다.