2026년 10월 휴스턴 서북부 벨트 시세 — Cypress $437,500·Tomball $400K·Spring $361K·Katy $339K, 모기지 7.32%에서 월 부담이 $723 갈린다

2026년 10월 26일 기준 30년 고정 모기지 금리는 7.32%(Freddie Mac, 10월 22일 주간)로 전주 7.40%에서 0.08%p 내려왔습니다. 같은 시점 Houston 시 전체 중간 거래가는 $312,500(재고 6.0개월)인데, 서북쪽 Katy는 $339,495(재고 4.8개월), Spring은 Zillow 기준 $361,360(전년 대비 -0.6%), Tomball은 최근 12개월 중간 거래가 $400,000, Cypress는 $437,500(재고 4.4개월)입니다. I-10 서쪽과 US-290·Grand Parkway 북서쪽에 모여 있는 이 네 곳은 서로 차로 30분 안팎인데, 중간가 차이만 $98,000을 넘습니다. 이번 글은 이 네 동네의 시세와 월 부담을 실제 숫자로 나란히 놓아 봅니다.

1. 한눈에 보는 서북부 벨트 시세표

이번 달 확인한 숫자를 낮은 순서로 정리하면 다음과 같습니다. Katy $339,495(HAR 중간 거래가, Zillow ZIP 77492 기준 $330,372로 전년 대비 -3.2%), Spring $361,360(Zillow 전형가, 전년 대비 -0.6%), Tomball $400,000(Resideline 최근 12개월, 89건 표본), Cypress $437,500(HAR 중간 거래가, 중간 시장 체류 33일). 비교 기준인 Houston 시 전체 $312,500과 견주면 Katy는 +$27K, Spring은 +$49K, Tomball은 +$87K, Cypress는 +$125K 비싼 구조입니다.

주의할 점은 출처마다 지표가 다르다는 것입니다. Zillow의 전형가(ZHVI)는 가격대 중간 구간 주택의 추정 가치이고, HAR 중간 거래가는 실제로 팔린 집의 중간값입니다. 신축이 많이 팔리는 동네는 거래가 쪽이 높게 나오는 경향이 있습니다. 그래서 이 글에서는 한 동네 안에서 같은 출처의 숫자만 비교하고, 월 부담 계산에는 위에 적은 가격을 그대로 넣었습니다.

2. 가격 흐름: Katy와 Spring은 내리고, Cypress는 버틴다

Katy는 Zillow 기준 전년 대비 -3.2%로 이번 벨트에서 가장 많이 내렸습니다. 2021~2022년 신축 대량 공급이 한 번에 재판매 물량으로 나오면서 $330K대 매물이 쌓인 영향입니다. 재고 4.8개월이면 균형 시장에 가깝지만, 신축 빌더가 금리 바이다운과 클로징 지원을 내걸고 있어 기존 주택 매도자가 가격을 내리지 않고는 경쟁하기 어렵습니다.

Spring은 -0.6%로 사실상 보합입니다. Zillow 페이지에 따르면 매물이 계약(pending)에 들어가기까지 평균 42일이 걸리고, 거래의 63.1%가 호가보다 낮게, 15.3%만 호가 이상에 닫혔습니다. 평균 판매가 대비 호가 비율은 0.986입니다. 호가에서 약 1.4%를 깎는 것이 일반적이라는 뜻이어서 $361K 집이라면 협상 여지는 대략 $5,000 안팎으로 보면 됩니다.

Cypress는 재고 4.4개월, 체류 33일로 이 벨트에서 가장 빠르게 팔립니다. $437,500이라는 가격은 신축 단지(Bridgeland, Towne Lake 등) 비중이 크다는 사실과 연결됩니다. 학군(Cypress-Fairbanks ISD)과 단지 내 편의시설 수요가 가격을 받치고 있습니다.

3. 모기지 7.32%에서 계산한 월 부담

20% 다운, 30년 고정 7.32%로 원리금을 계산하면 다음과 같습니다. Cypress $437,500는 대출 $350,000에 월 원리금 약 $2,404, Tomball $400,000은 대출 $320,000에 약 $2,198, Spring $361,360은 대출 약 $289,100에 약 $1,986, Katy $339,495는 대출 약 $271,600에 약 $1,866입니다. 기준점인 Houston $312,500은 월 $1,717입니다.

원리금만 보면 Cypress와 Katy의 차이는 월 $538입니다. 그러나 Texas에서는 여기에 재산세가 얹힙니다. 이 지역은 카운티·학군·MUD(특별 수도·배수 구역) 세율을 합치면 대체로 집값의 2.0~2.5% 구간입니다. 세율 2.0%와 2.5%를 각각 적용하면 월 재산세는 Cypress $729~$911, Tomball $667~$833, Spring $602~$753, Katy $566~$707입니다.

재산세 2.25%를 중간값으로 잡고 원리금과 합치면 월 고정비는 Cypress 약 $3,225, Tomball 약 $2,948, Spring 약 $2,663, Katy 약 $2,502입니다(보험·HOA 제외). Cypress와 Katy의 격차는 월 $723, 연 $8,676입니다. 같은 Houston 권역이라도 동네 선택 하나가 연 $8,000대 차이를 만듭니다.

4. 무소득세와 재산세, 어떻게 봐야 하나

Texas는 주 소득세가 없습니다. 연봉이 높은 맞벌이일수록 세후 소득이 올라가는 효과가 크지만, 그 대가가 높은 재산세입니다. 위 표에서 보듯 재산세는 월 고정비의 20~28%를 차지합니다. 그래서 주택 구입 예산은 원리금이 아니라 "원리금 + 재산세 + 보험"으로 짜야 합니다.

MUD 세율은 특히 중요합니다. 신축 단지가 많은 Cypress와 Katy 외곽에는 MUD가 붙은 곳이 많고, 이 경우 총 세율이 2.5%를 넘기도 합니다. 계약 전에 해당 주소의 총 세율을 Harris County Tax Office 사이트에서 직접 조회하고, MUD 채권 부채 규모와 향후 세율 인상 가능성을 판매자 고지서(Seller's Disclosure와 MUD Notice)에서 확인해야 합니다.

5. 홍수와 보험: 가격표에 없는 항목

이 벨트에서 Katy의 Barker·Addicks 저수지 주변과 Cypress Creek 유역은 하비(Harvey) 때 침수된 이력이 있습니다. 같은 가격이라도 홍수구역(FEMA zone) 안에 있느냐에 따라 연 보험료가 수백 달러에서 수천 달러까지 달라집니다. 구입 전 FEMA 지도와 해당 주소의 침수 이력을 확인하고, 홍수보험 견적을 모기지 사전승인 단계에서 같이 받아 두세요.

또 하나는 주택보험입니다. Texas는 우박·강풍 피해가 잦아 보험료가 전국 상위권입니다. 지붕 연식(10년 이상이면 보험료가 오르거나 가입이 까다로워짐)을 인스펙션 때 반드시 확인하세요.

6. 이 가격대에서 쓸 수 있는 협상 카드

재고 4.4~6.0개월이면 매수자에게 나쁘지 않은 환경입니다. 실전에서 쓸 수 있는 방법은 세 가지입니다. 첫째, 판매자 부담 클로징 비용(Seller Concession)입니다. 가격을 깎는 대신 3% 안팎의 클로징 지원을 받으면 현금 부담이 줄고, 금리 바이다운에도 쓸 수 있습니다. 둘째, Option Period입니다. Texas는 계약 후 7~10일 동안 소액의 옵션 비용을 내고 이유 없이 해지할 수 있어, 인스펙션 결과로 수리 요구나 가격 조정을 협상하기 좋습니다. 셋째, 신축 빌더의 재고 주택(Quick Move-in)입니다. 빌더는 금리 바이다운을 내걸기 때문에 7.32% 환경에서는 실질 금리가 크게 낮아질 수 있지만, 그만큼 집값 자체는 잘 깎아 주지 않으므로 총비용으로 비교해야 합니다.

7. 동네별 한 줄 정리와 선택 기준

Katy는 이 벨트에서 가장 낮은 월 부담($2,502)으로 학군과 쇼핑 인프라를 갖춘 곳이지만, 하락 추세($-3.2%)이므로 급하게 사지 않아도 됩니다. Spring은 보합세에 협상 여지가 있고 I-45와 Hardy Toll Road로 시내와 공항 접근이 좋습니다. Tomball은 소도시 분위기에 월 $2,948 수준으로 중간 지대이며, 표본이 89건으로 작아 한두 건의 고가 거래가 중간값을 끌어올렸을 수 있습니다. Cypress는 가장 비싸지만 거래 속도가 빠르고 단지 편의시설 수요가 안정적이라 되팔기 쉬운 편입니다.

선택 기준은 단순합니다. 월 고정비 한도가 $2,600 이하라면 Katy·Spring, $3,000 안팎까지 가능하면 Tomball, 학군과 신축 단지를 우선하고 $3,200 이상을 감당할 수 있다면 Cypress입니다. 그리고 어느 곳이든 사전승인, 재산세 총 세율 조회, 홍수구역 확인, 인스펙션 이 네 가지는 생략하지 마세요.

8. 계약 전 체크리스트

사전승인서(Pre-approval)를 받고, 금리 락(Lock) 기간과 비용을 확인합니다. 해당 주소의 카운티·학군·MUD 총 세율을 조회합니다. 홍수구역 등급과 보험 견적을 받습니다. 지붕·HVAC·기초(Foundation) 상태를 인스펙션으로 확인합니다. Option Period를 7일 이상 확보합니다. Homestead Exemption(본인 거주 주택 재산세 공제)을 첫해에 바로 신청합니다. 위 순서를 지키면 같은 $350K 집이라도 연 수천 달러를 아낄 수 있습니다.

※ 본 글의 가격은 Zillow(ZHVI), HAR, Resideline, Freddie Mac(FRED) 공개 자료를 기준으로 하며, 월 부담은 20% 다운·30년 고정 7.32%·재산세 2.25%를 가정한 예시입니다. 실제 세율과 보험료는 주소별로 다르므로 계약 전 반드시 확인하세요. 투자·세무 조언이 아닙니다.