2026년 10월 North Dallas 시세 비교 — Plano $500K·Frisco $658K·McKinney $511K·Richardson $480K, 모기지 7.40%에서 월 부담이 $1,173 갈린다

2026년 10월 둘째 주 현재 30년 고정 모기지 금리는 7.40%(FRED, 10월 8일 기준)입니다. 같은 시점 Redfin 집계로 Plano 중간 매매가는 $499,762(전년 대비 -3.0%), Frisco $657,700(-5.6%), McKinney $511,000(-3.5%), Richardson $480,000(+0.6%)입니다. 모두 North Dallas 북쪽 축에 있는 도시인데, 가격표만 놓고 보면 Frisco와 Richardson 사이에 약 $178K의 차이가 있습니다. 이번 글에서는 이 네 도시를 가격, 거래 속도, 재산세, 월 상환액으로 한 번에 비교해 봅니다. (Plano·Frisco는 Redfin 3개월 중앙값 기준이며, Frisco·Richardson·McKinney는 8월, Plano는 9월 집계입니다.)

1. 네 도시 한눈에 보기

눈에 띄는 점은 가장 비싼 Frisco가 가장 크게 내렸고(-5.6%), 가장 싼 Richardson만 유일하게 올랐다는 것입니다. 또 Richardson은 집이 팔리는 데 33일밖에 걸리지 않아 네 도시 중 가장 빠릅니다. 같은 North Dallas라도 가격대가 내려갈수록 수요가 단단하다는 신호입니다.

2. Plano — $500K가 '기준선'이 된 도시

Plano의 중간가 $499,762는 이 지역 비교의 기준선으로 쓰기 좋습니다. 전년 대비 -3.0%로 내렸지만 판매 소요일은 오히려 51일에서 43일로 8일 짧아졌습니다. 가격이 내리자 거래가 빨라졌다는 뜻입니다. 거래 건수는 702건에서 643건으로 줄었는데, 매물 자체가 줄었다기보다 높은 금리 때문에 움직이는 사람이 줄어든 영향이 큽니다.

Plano는 Dallas North Tollway와 US-75, PGBT가 교차해 Legacy West 직장가까지 10~15분이면 닿는 입지가 강점입니다. 매수자 입장에서는 Frisco보다 $158K 낮은 가격으로 비슷한 통근 시간을 확보할 수 있다는 계산이 나옵니다.

3. Frisco — 하락폭이 가장 큰 프리미엄 시장

Frisco의 8월 중간가는 $657,700로 전년보다 5.6% 내렸습니다. 판매 소요일은 57일로 네 도시 중 가장 길고, 거래 건수는 666건으로 전년(661건)과 거의 같습니다. 즉 거래량은 유지되지만 가격 협상 여지가 가장 큰 시장입니다.

Zillow의 Frisco 페이지(2025년 12월 기준)에는 평균 리스팅가가 $687,417, 실제 판매 중간가가 $602,083로 약 $85K 벌어져 있었습니다. 리스팅가와 계약가 사이의 간격이 크다는 것은, 호가 그대로 사지 말고 협상해야 한다는 뜻입니다. 최신 수치로 다시 확인할 때는 지난 3개월 계약 사례(comps)를 중개인에게 요청하는 것이 가장 정확합니다.

4. McKinney — Plano와 같은 가격에 더 넓은 선택지

McKinney의 중간가는 $511,000로 Plano보다 $11K 높을 뿐입니다. 하지만 거래 건수는 760건으로 Plano(643건)보다 많아 선택할 매물이 풍부합니다. 판매 소요일 49일, 전년 대비 -3.5%로 Plano와 비슷한 흐름입니다. 다만 거래 건수는 857건에서 760건으로 11.3% 줄어, 금리 부담이 수요를 눌렀다는 점은 같습니다.

신축 단지가 많아 빌더 인센티브(금리 바이다운, 클로징 비용 지원)를 협상할 수 있다는 점이 장점입니다. 다만 신축 단지는 MUD·PID 추가 세금이 붙을 수 있으니 계약 전에 반드시 총 세율을 확인해야 합니다.

5. Richardson — 유일하게 오른 도시

Richardson은 중간가 $480,000, 전년 대비 +0.6%로 네 도시 중 유일한 상승입니다. 33일이라는 짧은 판매 소요일은 4개월 전보다 4일 줄어든 수치입니다. 거래 건수 273건은 적지만 도시 규모가 작은 영향입니다.

Richardson은 Telecom Corridor 직장과 DART 레드라인·오렌지라인 접근성, UT Dallas 수요가 겹쳐 임차 수요가 탄탄합니다. 가격은 가장 낮지만 매수 경쟁은 가장 치열하므로, 협상 여지는 네 도시 중 가장 적다고 봐야 합니다.

6. 재산세 — Texas는 소득세가 없는 대신 여기서 갈립니다

Texas에는 주 소득세가 없지만 재산세가 그 몫을 대신합니다. 실효세율은 대략 1.6~2.5% 범위인데, 이 네 도시는 학군·시·카운티 세율 합이 달라 차이가 납니다. 아래는 이해를 돕기 위한 추정 세율(Plano 약 1.90%, Frisco 약 1.95%, McKinney 약 2.00%, Richardson 약 2.20%)을 적용한 계산이며, 실제 세율은 필지마다 다르니 Collin·Dallas·Denton 카운티 평가구역 자료로 확인해야 합니다.

• Plano $499,762 × 1.90% ≈ 연 $9,495 (월 $791)
• Frisco $657,700 × 1.95% ≈ 연 $12,825 (월 $1,069)
• McKinney $511,000 × 2.00% ≈ 연 $10,220 (월 $852)
• Richardson $480,000 × 2.20% ≈ 연 $10,560 (월 $880)

가격이 가장 싼 Richardson의 재산세가 McKinney보다 오히려 많다는 점이 핵심입니다. 집값만 보고 비교하면 놓치는 부분입니다. 주택 소유자는 Homestead Exemption을 신청하면 학군세 과세표준에서 공제를 받을 수 있으니, 클로징 후 첫 해에 반드시 신청하세요.

7. 월 부담액 계산 — 7.40%에서 20% 다운페이

20% 다운페이, 30년 고정 7.40%를 가정해 중간가 기준 월 원리금과 재산세를 합산했습니다.

Plano와 Richardson의 월 부담은 약 $20 차이로 사실상 같습니다. McKinney는 $123 더 많고, Frisco는 Plano보다 월 $1,153(연 $13,836)을 더 냅니다. 보험료와 HOA는 별도입니다. 소득세가 없는 Texas에서 연소득 $150K 가구라면 NJ·NY 대비 연 수천 달러를 아끼지만, 그 절감분이 Frisco의 추가 재산세로 상당 부분 상쇄된다는 계산도 가능합니다.

8. 협상 전략과 체크리스트

첫째, 지난 3개월 계약가를 기준으로 오퍼를 내세요. Frisco처럼 리스팅가와 계약가 간격이 큰 곳은 호가의 4~6% 아래 오퍼도 현실적입니다. 둘째, Texas Option Period(보통 7~10일)를 활용해 검사와 협상을 병행하세요. 옵션비를 내면 계약을 해지할 권리가 생기므로, 매수자에게 유리한 제도입니다. 셋째, 같은 금액의 대출이라도 금리 0.25%p 차이가 월 수백 달러이므로 2~3곳 이상 견적을 받으세요. 넷째, 신축은 MUD·PID 세금과 빌더 인센티브를 함께 따져 총 부담을 비교하세요.

정리하면, North Dallas에서 $500K 안팎이라면 Plano·McKinney·Richardson의 월 부담은 $3,500~3,700 범위에서 비슷하고, Frisco는 약 $1,100 더 높습니다. 어디가 낫다는 정답은 없고, 통근지·학군·신축 여부에 따라 달라집니다. 이 글은 일반 정보이며 투자나 재정 자문이 아닙니다. 실제 매수 전에는 라이선스 중개인과 대출 담당자에게 최신 수치를 확인하세요.

출처: Redfin 도시별 시장 페이지(Plano 9월, Frisco·Richardson·McKinney 8월 집계), FRED MORTGAGE30US(2026년 10월 8일), Zillow Frisco 주택가치 페이지(2025년 12월 기준)