9월 14일 FHA 6.725% vs 컨벤셔널 6.968% — 금리는 FHA가 0.243%p 싼데 월 페이먼트는 컨벤셔널이 $71 적었다: UFMIP 1.75%와 평생 MIP가 뒤집는 계산, 그리고 크레딧 660점에서 다시 뒤집히는 월 $307

9월 14일 기준 Optimal Blue 지수에서 30년 고정 FHA 융자는 6.725%, 같은 날 컨포밍(컨벤셔널) 30년 고정은 6.968%로 찍혔다. FHA가 0.243%p 싸다. 다운페이 20% 미만 구간만 떼어내 비교해도 결과는 같다 — LTV 80% 초과·FICO 740점 이상 컨포밍 지수는 6.975%로, FHA와의 격차는 오히려 0.250%p까지 벌어진다. 같은 주 프레디맥 주간 조사(9월 10일)의 30년 고정 평균은 6.76%, 15년은 6.09%였고, 국채 10년물은 9월 14일 4.97%로 올라섰다. 오늘(9월 16일) 오후 FOMC 결과가 나온다.

숫자만 보면 결론은 뻔해 보인다. 0.25%p면 $475,000 융자에서 월 $75 안팎이다. 그런데 실제로 두 상품을 끝까지 계산해 보면, 다운페이 5%·크레딧 760점인 사람은 금리가 더 비싼 컨벤셔널을 골랐을 때 월 페이먼트가 $71 적다. 그리고 같은 조건에서 크레딧만 660점으로 내리면, 이번엔 FHA가 월 $307 싸진다. 금리표 한 줄이 아니라 보험료 구조가 승부를 가르기 때문이다.

FHA 금리가 왜 더 싼가 — 위험을 정부가 떠안기 때문

컨벤셔널 융자의 금리는 크레딧 점수와 LTV(주택가격 대비 융자 비율)에 따라 차등 과금된다. 이른바 LLPA(Loan-Level Price Adjustment) 매트릭스다. 780점과 660점이 같은 집을 같은 다운페이로 사도 금리가 다르게 붙는 이유가 여기 있다.

FHA는 다르다. 연방주택청이 손실을 보증하므로 대출기관은 차주의 크레딧 위험을 금리에 반영할 유인이 거의 없다. 580점이든 760점이든 제시되는 금리표가 사실상 같다. 9월 14일 FHA 지수 6.725%가 컨벤셔널 평균보다 낮게 형성되는 것도 이 구조 때문이다. 이것이 FHA의 첫 번째 강점이자, 곧 보게 될 비용의 출발점이다.

대신 붙는 두 겹의 보험료 — UFMIP와 연 MIP

FHA는 금리를 깎아주는 대신 보험료를 두 번 받는다.

첫째, 선납 보험료(UFMIP, Upfront Mortgage Insurance Premium) 1.75%. 융자금에 얹어 함께 빌리는 것이 일반적이다. $482,500을 빌리면 $8,443이 붙어 실제 원금은 $490,943이 된다.

둘째, 연간 보험료(MIP) 0.55%. 기본 융자금 $726,200 이하·LTV 95% 초과·30년 만기 기준이다. 매달 약 $225씩 빠져나간다.

문제는 기간이다. 컨벤셔널의 PMI(민간 모기지 보험)는 잔액이 집값의 80%에 닿으면 요청으로, 78%에 닿으면 자동으로 해제된다. FHA의 MIP는 융자 실행 시점 LTV가 90%를 넘으면 융자가 끝날 때까지 평생 붙는다. 3.5% 다운(LTV 96.5%)은 정확히 여기에 해당한다. 집값이 두 배가 되어도, 원금을 절반으로 줄여도 MIP는 사라지지 않는다. 없애는 방법은 재융자로 융자 자체를 갈아치우는 것뿐이다.

사례 1 — $500,000 주택, 크레딧 760점

FHA (다운페이 3.5% = $17,500)

• 기본 융자금 $482,500 + UFMIP $8,443 = $490,943
• 금리 6.725% → 원리금 월 $3,176
• 연 MIP 0.55% → 월 $225
• 합계 월 $3,401

컨벤셔널 (다운페이 5% = $25,000)

• 융자금 $475,000
• 금리 6.975% → 원리금 월 $3,152
• PMI 약 0.45%(760점·LTV 95% 기준) → 월 $178
• 합계 월 $3,330

금리는 FHA가 0.25%p 낮은데 월 납입액은 컨벤셔널이 $71 적다. 이유는 두 가지다. UFMIP $8,443이 원금에 얹히면서 FHA는 처음부터 $15,943 더 많은 돈을 빌린 상태로 출발하고, 보험료 요율 자체도 MIP 0.55%가 PMI 0.45%보다 높다.

격차는 시간이 갈수록 벌어진다. 이 컨벤셔널 융자는 원금 상환만으로 약 10년 9개월 뒤 잔액이 $400,000(집값의 80%)에 닿아 PMI 해제를 요청할 수 있고, 11년 9개월이면 78%에 닿아 자동 해제된다. 집값이 오르면 감정서 한 장으로 그 시점을 앞당길 수도 있다. 그렇게 PMI $178이 사라지는 동안 FHA의 $225는 그대로다. 30년을 완주한다고 가정하면 MIP로만 약 $53,000이 나간다. 여기에 UFMIP $8,443과 그에 붙는 이자까지 더하면 차이는 더 벌어진다.

사례 2 — 같은 집, 크레딧 660점

컨벤셔널 쪽만 조건이 바뀐다. LLPA가 금리를 밀어 올리고, PMI 요율도 크레딧 점수에 연동돼 급등한다. 660점·LTV 95%면 PMI는 연 1.10% 안팎, 금리는 7.35% 수준이 현실적이다.

• 컨벤셔널: 원리금 $3,272 + PMI $435 = 월 $3,707
• FHA: 월 $3,401 (760점과 동일 — FHA는 점수로 차등하지 않는다)

이번엔 FHA가 월 $307 싸다. 연 $3,684, 5년이면 $18,420 차이다. FHA가 설계된 목적이 정확히 이 구간이다.

갈림길은 결국 세 가지 숫자

크레딧 점수. 740점 이상이면 컨벤셔널이 거의 항상 이긴다. 700~739는 실제 견적 두 장을 받아 비교해야 하는 회색지대다. 680점 아래에서는 FHA가 유리해지고, 620점 아래에서는 사실상 FHA 외에 선택지가 없다.

다운페이 비율. FHA에서 10%를 넣으면(LTV 90%) MIP 요율이 0.50%로 낮아지고, 무엇보다 평생이 아니라 11년 뒤 해제된다. 3.5%와 10% 사이의 차이는 다운페이 $32,500이 아니라 "영구"와 "11년"이라는 성격의 차이다. 3.5%로 시작하더라도 이 조항은 반드시 알고 서명해야 한다.

보유 기간. 5년 안에 팔거나 재융자할 계획이라면 평생 MIP는 실질적으로 의미가 옅어진다. 이 경우 초기 금리가 낮은 FHA의 이점이 그대로 남는다. 반대로 30년을 살 집이라면 MIP는 30년짜리 청구서다.

DTI와 승인 문턱, 그리고 놓치기 쉬운 제약

FHA는 DTI(총부채상환비율)에서도 관대하다. 자동심사(AUS) 승인과 보완 요소가 갖춰지면 56.9%까지 올라간다. 컨벤셔널은 통상 50%가 상한이다. 같은 소득으로 더 큰 집을 살 수 있다는 뜻이고, 함께 살지 않는 가족을 공동차주로 넣는 것도 FHA가 훨씬 수월하다.

대신 제약이 따라온다.

감정 기준이 까다롭다. FHA 감정사는 가치 평가와 함께 최소 주택 기준(MPR)을 점검한다. 벗겨진 페인트, 고장 난 난간, 새는 지붕이 지적되면 클로징 전에 고쳐야 한다. 셀러가 수리를 거부하면 거래가 깨진다. 복수 오퍼 상황에서 셀러가 FHA 오퍼를 후순위로 미루는 이유도 대체로 이것이다.

콘도는 프로젝트 승인이 필요하다. 뉴저지·뉴욕에서 특히 자주 걸린다. FHA 승인 리스트에 없는 건물은 단독 유닛 승인(Single-Unit Approval)을 따로 받아야 하고, 그마저 안 되면 컨벤셔널로 돌아서야 한다. 콘도를 보고 있다면 오퍼를 넣기 전에 해당 건물의 FHA 승인 여부부터 확인하는 것이 순서다.

한도 차이도 확인해야 한다. 2026년 뉴저지·뉴욕 고비용 카운티에서 FHA 한도는 $1,249,125로 컨포밍 한도 $1,209,750보다 높다. $1.2M대 주택에서는 FHA가 점보를 피하는 유일한 경로가 되기도 한다.

출구를 미리 계산해 두는 것

FHA로 시작했다고 끝까지 FHA일 필요는 없다. 잔액이 집값의 80% 아래로 내려가면 컨벤셔널로 재융자해 MIP를 완전히 털어낼 수 있다. 다만 지금 시장이 6.9%대라는 점이 문제다. 오늘 6.725%에 잠근 사람이 3년 뒤 7%대에서 재융자하면, MIP $225를 없애는 대가로 이자를 더 내게 된다. 금리가 내려가는 국면에서만 성립하는 전략이다.

같은 FHA끼리 갈아타는 FHA 스트림라인 재융자는 감정과 소득 서류 없이 금리만 낮추는 경로지만, MIP는 그대로 따라온다. 금리는 줄어도 보험료는 남는다는 뜻이다.

정리

9월 14일의 숫자는 FHA 6.725%, 컨포밍 6.968%다. 금리표만 보면 FHA의 완승이지만, UFMIP 1.75%와 평생 MIP 0.55%를 계산에 넣는 순간 760점 차주에게는 컨벤셔널이 월 $71 저렴해진다. 660점으로 내려가면 다시 FHA가 월 $307 앞선다.

두 상품 중 어느 쪽이 더 좋은 상품이냐는 질문에는 답이 없다. 물어야 할 질문은 이것이다. 내 크레딧 점수가 몇 점인가, 다운페이가 10%에 닿는가 닿지 않는가, 그리고 이 집에 몇 년을 살 것인가. 세 숫자가 정해지면 답은 계산으로 나온다.

오늘 오후 FOMC 결과에 따라 국채 10년물이 움직이면 위 금리들도 함께 움직인다. 지금 견적을 받고 있다면, 오늘 받은 숫자가 내일 그대로 유효하지 않을 수 있다는 점은 감안해야 한다.

금리 출처: Freddie Mac PMMS(9월 10일), Optimal Blue Mortgage Market Indices(9월 14일), 미 재무부 10년물 수익률(9월 14일). 보험료 요율과 LLPA 관련 수치는 일반적으로 적용되는 기준을 바탕으로 한 추정이며, 실제 조건은 대출기관과 차주에 따라 달라진다.