렌트 얼마 받을지 '소프트웨어 추천'대로 정하면 삼배 배상? — 뉴욕 '렌트 알고리즘 담합 금지법' 시행 반년, 유닛 1채 세놓은 한인 집주인도 예외 없다

임대료를 얼마로 올릴지 고민하다가 "시장 데이터를 분석해 최적 렌트를 추천해 준다"는 소프트웨어에 의존하는 집주인·매니지먼트 회사가 늘고 있다. 그런데 뉴욕주에서는 이런 도구를 잘못 쓰면 이제 반독점법(Antitrust Law) 위반이 된다. 뉴욕주가 2025년 10월 16일 캐시 호컬(Kathy Hochul) 주지사 서명으로 미국 최초의 주 단위 '렌트 알고리즘 담합 금지법'(상원법안 S.7882)을 확정했고, 이 법은 2025년 12월 15일부터 시행에 들어가 올여름으로 반년을 넘겼다. 뉴욕주 검찰총장(Attorney General)의 조사 권한과 삼배 배상(Treble Damages) 소송 리스크가 이미 '살아 있는' 규제가 됐다는 뜻이다. 아파트 몇 유닛, 혹은 콘도 한 채를 세놓은 한인 집주인이라도 임대료 책정에 외부 프로그램·매니지먼트 회사를 쓰고 있다면 지금 계약서와 사용 툴을 점검해야 한다.

무엇이 바뀌었나 — Donnelly Act에 추가된 GBL §340-B

이번 법은 뉴욕주 반독점법인 도넬리법(Donnelly Act)에 일반사업법 제340-B조(General Business Law §340-B)를 새로 추가하는 방식으로 만들어졌다. 조문 제목부터 "주거용 임대 유닛에 관한 경쟁 회피 합의(Agreements to not compete with respect to residential rental dwelling units)"다.

핵심은 두 가지다.

첫째, 집주인·매니저의 금지 행위. 두 명 이상의 임대주택 소유주·관리자로부터 데이터를 모아 '조정 기능(Coordinating Function)'을 수행하는 소프트웨어·데이터 분석 서비스·알고리즘 장치의 추천에 근거해 렌트 금액, 리스 갱신 조건, 공실률 목표, 기타 임대 조건을 정하거나 조정하는 것 자체가 위법한 담합으로 간주된다. "추천을 참고해 결정했다"는 사실만으로 책임이 생길 수 있는 당연위법(Per Se Violation) 구조다.

둘째, 업체·중개인의 금지 행위. 이런 조정 기능을 하는 소프트웨어를 "운영·라이선스·제공"하는 행위도, 고의 또는 무모한 부주의(knowingly or with reckless disregard)가 인정되면 직접적인 반독점법 위반이 된다. 소프트웨어 회사만이 아니라, 집주인을 대신해 이런 툴로 렌트를 정해 주는 부동산 매니지먼트 회사와 브로커리지도 위반 주체가 될 수 있다는 점이 중요하다.

'조정 기능'의 3단계 정의 — 내 툴은 걸리나

법이 말하는 '조정 기능'은 다음 세 가지를 모두 할 때 성립한다.

1. 수집: 서로 소유 관계가 없는(같은 모회사의 자회사가 아닌) 두 명 이상의 임대주택 소유주·관리자로부터 과거 또는 현재의 렌트 가격, 공급(공실) 수준, 리스 종료·갱신 날짜 정보를 수집하고,
2. 분석: 그 정보를 컴퓨터 연산으로 분석·처리하며(해당 정보로 알고리즘을 학습시키는 것 포함),
3. 추천: 이를 바탕으로 렌트 가격, 갱신 조건, 목표 공실률, 기타 임대 조건을 소유주·관리자에게 추천하는 것.

반대로 말하면, 내 소유 포트폴리오의 데이터와 누구나 볼 수 있는 공개 리스팅 정보만 이용해 렌트를 참고하는 도구 — 예컨대 Zillow·StreetEasy에 올라온 공개 호가를 직접 비교하거나, 감정 목적의 일반적 시세 자료(CMA)를 쓰는 것 — 는 일반적으로 이 정의에 해당하지 않는다. 문제가 되는 것은 여러 경쟁 집주인의 비공개 내부 데이터(실제 계약 렌트, 갱신 일정, 공실 현황)를 한데 모아 "이 가격으로 받으라"고 알려 주는 이른바 '레비뉴 매니지먼트(Revenue Management)' 플랫폼이다.

왜 지금 나왔나 — RealPage 소송과 전국적 규제 흐름

배경에는 연방 법무부(DOJ)와 여러 주 검찰이 소프트웨어 업체 RealPage와 대형 임대사업자들을 상대로 제기한 반독점 소송이 있다. 경쟁 관계인 집주인들의 민감한 비공개 데이터를 소프트웨어가 한데 모아 사실상 렌트를 '맞추게' 만들었다는 혐의다. 샌프란시스코·필라델피아 등 여러 도시가 조례로 이런 툴을 금지했고, 캘리포니아는 자체 반독점법(Cartwright Act)을 고쳐 '공동 가격 알고리즘'을 규제했다. 뉴욕은 이 흐름 속에서 주 전체 단위로는 처음 주거용 임대에 특화된 금지 조항을 만든 사례다.

적용 대상 — "유닛 1채"부터다

한인 집주인들이 가장 오해하기 쉬운 부분이 적용 범위다. 법이 정의하는 '임대주택 소유주·관리자'는 뉴욕주 내 주거용 임대 유닛을 "하나 이상(one or more)" 직·간접적으로, 전부든 일부든 소유하거나 관리하는 모든 개인·법인이다. 즉 대형 기관 임대사업자만이 아니라:

• 포트워싱턴 콘도 한 채를 세놓은 개인 오너,
• 플러싱·베이사이드의 2~3패밀리 하우스 집주인,
• LLC 명의로 소형 멀티패밀리를 보유한 투자자,
• 그리고 이들의 렌트 책정을 대신해 주는 매니지먼트 회사와 부동산 브로커

가 모두 잠재적 적용 대상이다. 특히 브로커리지가 계열 관리회사를 통해 여러 집주인의 렌트를 함께 관리하며 가격 추천 툴을 쓰는 경우, 업계 전문가들은 브로커 본인이 직접 위반 주체가 될 수 있다고 경고한다.

어기면 어떻게 되나 — 형사·민사 그리고 삼배 배상

§340-B는 별도의 벌금표를 만든 게 아니라 기존 도넬리법의 제재 체계를 그대로 물려받는다. 그래서 오히려 무겁다.

• 뉴욕주 검찰총장이 민사는 물론 형사 소추까지 할 수 있다.
• 피해를 주장하는 세입자 등 사인(私人)이 직접 소송을 제기해 실제 손해의 세 배(Treble Damages)와 변호사 비용(Attorney's Fees)까지 청구할 수 있다. 임대료가 알고리즘 때문에 부풀려졌다고 주장하는 세입자 집단소송(Class Action)의 통로가 열린 셈이다.
• 같은 사실관계로 연방 셔먼법(Sherman Act) 위반이 병행 적용될 가능성도 있다.

한인 집주인·매니저 실무 체크리스트

1. 지금 쓰는 툴부터 확인하라. 렌트 추천 기능이 있는 소프트웨어·서비스를 쓰고 있다면, 그 추천이 다른 집주인들의 비공개 데이터를 기반으로 하는지 벤더에게 서면으로 확인을 요구해야 한다. "우리 서비스는 §340-B상 조정 기능을 수행하지 않는다"는 진술·보증(Representation & Warranty)을 계약서에 넣는 것이 안전하다.

2. 매니지먼트 계약서를 고쳐라. 제3자 관리회사에 렌트 책정을 맡긴 오너라면 관리계약(Property Management Agreement)에 (i) 뉴욕 유닛에 대해 조정 기능 툴을 사용하지 않을 것, (ii) 렌트·갱신·공실 결정을 그런 툴의 추천에 근거하지 않을 것, (iii) 사용 중인 모든 가격 책정 툴을 공개하고 새 툴 도입 시 오너의 사전 서면 동의를 받을 것, (iv) 위반 시 면책(Indemnification)과 계약 해지 조항을 명시하는 것이 전문가들의 권고다.

3. 렌트 근거를 문서화하라. 공개 리스팅 비교, 본인 포트폴리오의 과거 렌트, 관리비·세금 인상분 등 독자적인 판단 근거를 남겨 두면, 나중에 "알고리즘 추천에 따랐다"는 의심을 받을 때 스스로를 방어할 수 있다.

4. 렌트 규제 유닛은 이중으로 조심하라. 뉴욕시 렌트 스태빌라이즈드 유닛은 애초에 가이드라인위원회(RGB)가 인상률을 정하므로 알고리즘 여지가 작지만, 마켓 렌트 유닛과 섞어 관리하는 경우 관리회사의 툴 사용 여부를 반드시 확인해야 한다.

결론

이 법은 "소프트웨어를 쓰지 말라"는 법이 아니다. 경쟁자들의 비공개 데이터를 모아 주는 툴의 추천대로 렌트를 정하지 말라는 법이다. 뉴욕에 유닛 한 채라도 세놓고 있다면, 12월 15일 이후로는 '몰랐다'가 통하지 않는다. 렌트 책정 과정에 외부 툴이나 관리회사가 끼어 있는 한인 오너라면 이번 여름 리스 갱신 시즌이 계약서와 툴을 점검할 적기다. 구체적인 계약 문구와 리스크 평가는 반드시 뉴욕주 라이선스가 있는 부동산 전문 변호사와 상의하기 바란다.